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Nießbrauch - was Sie wissen und beachten müssen!

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Die wichtigsten Fakten

  • Beim Nießbrauch wird der Nießbraucher zum Besitzer von fremdem Eigentum, nicht aber Eigentümer.
  • Nießbrauch kann sowohl für Sachen und Vermögen als auch für Rechte vereinbart werden.
  • Bei Vereinbarung eines Nießbrauchs kann je Festlegung eine entgeltliche, teilentgeltliche oder unentgeltliche Nutzung erfolgen.
  • Wohnrecht und Nießbrauch sind nicht dasselbe: Im Gegensatz zum Wohnrecht gestattet der Nießbrauch u. a. die Weitervermietung durch den Nießbraucher.

Was versteht man unter Nießbrauch?

Nießbrauch bezeichnet das Nutzungsrecht von Personen für fremde Sachen, Vermögen oder Rechte. Im Falle der Übertragung eines solchen Rechts wird der Nießbraucher generell nicht zum Eigentümer, sondern hat nur einen bestimmten Anteil an dem fremden Gegenstand. Er darf ihn gebrauchen und wirtschaftliche Vorteile daraus ziehen. Das Verfügungsrecht, also die rechtliche Kontrolle über das wirtschaftliche Gut, behält dagegen weiterhin der Eigentümer.

Nießbrauch kann eine entgeltliche, teilentgeltliche oder unentgeltliche Nutzung umfassen:

  • Bei Vereinbarung eines entgeltlichen Nießbrauchrechts zahlt der Nießbraucher einen festgelegten Betrag an den Eigentümer. Es gibt also Leistung und Gegenleistung, die sich voll ausgleichen.
  • Beim teilentgeltlichen Nießbrauch ist der Wert des Nießbrauchs lediglich teilweise ausgeglichen. Der Nießbraucher entrichtet z. B. die Hälfte der durch das Gut erlangten Einnahmen an den Eigentümer.
  • Zudem gibt es auch einen unentgeltlichen Nießbrauch. Liegt ein solcher vor, so beträgt die Gegenleistung weniger als 10 % des Werts des Nießbrauchs.

Wofür kann Nießbrauch vereinbart werden?

Ein Nießbrauch an Sachen kann neben beweglichen oder verbrauchbaren Sachen in erster Linie Immobilien sowie Grundstücke umfassen.

Liegt ein Nießbrauchrecht für ein Grundstück vor, so besitzt der Nießbraucher im Regelfall ein Nutzungsrecht für alle Dinge, die zum Grundstück gehören. Es sei denn, es wurden abweichende vertragliche Regelungen getroffen. Außerdem erfolgt in diesem Fall eine Eintragung des Nießbrauchs ins Grundbuch.

Bei beweglichen Sachen, wie z. B. Fahrzeugen, wird der Nießbraucher Besitzer des Guts. Handelt es sich um verbrauchbare Sachen wie Lebensmittel, wird der Nießbraucher dagegen Eigentümer an diesen Dingen. Im Falle der vorzeitigen Beendigung des Nießbrauchs besitzt der Nießbraucher einen Wertausgleichsanspruch.

Bei einem Nießbrauch an Rechten verhält es sich so, dass für nicht übertragbare Rechte auch eine Übertragung durch Nießbrauch ausgeschlossen ist. Im Regelfall finden daher die Vorschriften für ein Nießbrauchrecht an Sachen Anwendung.

Liegt ein Nießbrauch an Vermögen vor, so ist es lediglich möglich, einem Nießbraucher an verschiedenen Vermögensteilen das Nießbrauchrecht einzuräumen. Das bedeutet, dass keine Nießbrauchrechte am kompletten Vermögen eingeräumt werden dürfen. Bei diesem Nießbrauchrecht an Vermögen kann es z. B. um Erbschaften gehen.

Welche Arten von Nießbrauch unterscheidet man?

Nießbrauchrechte können individuell vereinbart werden. Für die steuerliche Behandlung grenzt man jedoch folgende Arten voneinander ab:

  • Handelt es um einen Quotennießbrauch, ist das Nutzungsrecht auf einen Teil des Gutes begrenzt, beispielsweise auf ein spezielles Stück eines Grundstücks.

  • Liegt ein Bruchteilsnießbrauch vor, so beschränkt sich das Nutzungsrecht lediglich auf einen Miteigentumsanteil, beispielsweise bei mehreren Eigentümern eines Mietshauses auf die Wohnung des Nießbrauchgebers.

  • Bei einem Vorbehaltsnießbrauch gewährt man dem bisherigen Eigentümer schon vorbehaltlich ein Nutzungsrecht gegenüber dem neuen Eigentümer. Beim Abschluss der Übertragung verwandelt sich der Nutzungsvorbehalt in ein festes Recht auf Nutzung. Dies ist in der Praxis oft bei der Übertragung von Gebäuden oder Grundstücken anzutreffen.

  • Wenn der bisherige Eigentümer ein Nießbrauchrecht bekommen hat und stirbt, geht dieses Recht auf einen nachrangigen Dritten über. Man spricht vom nachrangigen Nießbrauch. In der Praxis findet man diese Nießbrauchsart z. B. bei einer Grundstücksübertragung.

  • Liegt ein Zuwendungsnießbrauch vor, so bekommt der Nießbrauchberechtigte durch das Recht z. B. an einem Vermietungsobjekt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Er erzielt also Profit aus den Erwirtschaftungen.

Wann geht ein Nießbrauchrecht zu Ende?

Generell endet ein Nießbrauchrecht mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten. Der Eigentümer eines belasteten Gegenstands kann jedoch auch die Laufzeit des Nießbrauchs begrenzen.

Zudem ist es ihm möglich, Fälle festzulegen, in denen der Nießbrauch aufgelöst werden soll. Soll der Nießbrauch zu einem gewissen Zeitpunkt erlöschen, so ist dies vorab zu klären und im entsprechenden Vertrag festzuhalten. Es ist im Übrigen nicht möglich, Nießbrauchrechte zu vererben.

Wo liegen die Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Bei einem Wohnrecht, das einer Person eingeräumt wird, ist es dieser ebenso wie beim Nießbrauchrecht erlaubt, in einer Immobilie zu wohnen, die ihr nicht gehört. Außerdem besteht eine Verpflichtung, auch ein Wohnrecht ins Grundbuch der Immobilie einzutragen, und es ist ebenfalls lebenslang gültig. Das Wohnrecht kann nur im gegenseitigen Einvernehmen aufgehoben werden.

Wird eine Immobilie veräußert, so bleiben Wohnrechte weiterhin gültig. Das bedeutet, der Berechtigte darf, nachdem der Eigentümer gewechselt hat, immer noch in der Immobilie wohnen.

Beim Wohnrecht handelt es sich um ein persönliches Recht des Begünstigten, das nicht an Dritte weitergegeben werden kann. Genauso wie beim Nießbrauch kann es, wenn der Wohnberechtigte stirbt, nicht weitervererbt werden.

Der größte Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht liegt in der Chance, wirtschaftliche Vorteile aus dem damit belegten Gut zu ziehen. Besteht ein Wohnrecht, so ist es dem Berechtigten im Gegensatz zum Nießbrauch z. B. nicht gestattet, Räume zu vermieten oder die Miete für sich zu beanspruchen.

NießbrauchWohnrecht
Nießbraucher darf über die Nutzung der Wohnung hinaus verfügen.Gestattet dem Berechtigten die Nutzung der Wohnung.
Vermietung an Dritte durch Nießbraucher erlaubt.Keine Weitervermietung durch Wohnberechtigten zulässig.

Welche Vorteile entstehen für den Nießbraucher?

Der Nießbraucher darf das von ihm genutzte Gut zwar nicht wie ein Eigentümer gebrauchen. Im Normalfall erhält der Nießbraucher mit einem Nießbrauchrecht jedoch die komplette Nutzungsgewalt über das Eigentum eines anderen. Daher ist es ihm erlaubt, die dadurch entstehenden Vorteile wirtschaftlicher Art für sich zu beanspruchen.

Vermietet ein Nießbraucher beispielsweise eine Wohnung, die ihm durch Nießbrauch übertragen wurde, erhält er die erzielten Mieteinnahmen. Solange es nicht anders ausgemacht wurde, muss er diese nicht an den Eigentümer abtreten.

Welche Rechte und Pflichten hat der Nießbraucher?

Beim Nießbrauch besitzt der Nießbraucher fremdes Eigentum. Er muss das Gut also im Kern erhalten und kann keine großen Änderungen durchführen. Wenn dennoch etwas geändert werden muss oder das Gut beschädigt oder zerstört wurde, muss der Nießbraucher dies dem Eigentümer sofort mitteilen.

Der Nießbraucher hat die Verfügungsgewalt über den erwirtschafteten Ertrag, nicht aber über das Gut selbst. Das heißt, dass er das fremde Gut z. B. nicht verkaufen oder von sich aus mit einem Nießbrauch belegen darf.

Darüber hinaus muss der Nießbraucher sämtliche mit der Nutzung des Gutes zusammenhängende Kosten übernehmen. Außerordentliche öffentliche Gebühren und Abgaben, wie z. B. Anliegerbeiträge, muss jedoch der Eigentümer tragen. Es ist zudem möglich, zusätzliche Rechte und Pflichten des Nießbrauchers in einem Vertrag mit dem Eigentümer individuell zu vereinbaren.

Welche Rechte hat der Eigentümer, wenn ein Nießbrauch vereinbart wurde?

Generell kann der Eigentümer eines Guts, für das ein Nießbrauch vereinbart wurde, die Nutzung begrenzen. Der Nießbraucher muss jedoch diesen Regelungen vor Annahme des Nießbrauchrechts vertraglich zustimmen. Beispielsweise ist es möglich, bestimmte Räume eines Hauses vom Nießbrauchrecht auszunehmen.

Eigentümern ist es möglich, das Nießbrauchrecht weiter vertraglich zu begrenzen. So können zeitliche Begrenzungen des Nießbrauchs oder Voraussetzungen zur Aufhebung des Vertrags festgelegt werden.

Einige Besitzrechte gibt der Eigentümer jedoch an den Nießbraucher ab. Hierzu zählt das Recht, den wirtschaftlichen Vorteil aus dem Gut zu ziehen. Nach Übertragung dieser Rechte kann der Eigentümer sie nicht so einfach wieder zurückfordern.

Welche steuerlichen Auswirkungen hat der Nießbrauch für den Nießbraucher?

Generell rechnet man Einkünfte demjenigen zu, der diese aus Vermietung und Verpachtung erwirtschaftet (§ 21 EStG). Als wirtschaftlicher Eigentümer ist daher ein Nießbraucher dazu verpflichtet, auf die Einnahmen des Guts Steuern zu zahlen. Abhängig davon, ob es um einen entgeltlichen, teilentgeltlichen oder unentgeltlichen Nießbrauch geht, ist die steuerliche Belastung unterschiedlich hoch.

Liegt ein entgeltlicher Nießbrauch vor, so entspricht der Wert des Nießbrauchs dem der Gegenleistung. Der Nießbraucher muss zwar auf Einnahmen aus der Verpachtung oder Vermietung des Guts Steuern entrichten. Das an den Eigentümer geleistete Entgelt sowie Erhaltungsaufwendungen können dabei aber als Werbungskosten steuermindernd geltend gemacht werden.

Ebenso ist es möglich, nachträgliche Herstellungskosten über Abschreibungen als Werbungskosten abzuziehen. Abschreibungen entstehen durch die Verrechnung von Wertminderungen an betrieblichen Vermögensgegenständen.

Bei einem unentgeltlichen Nießbrauch ist es lediglich möglich, Erhaltungsaufwendungen und nachträgliche Herstellungskosten als Werbungskosten steuermindernd zu berücksichtigen. Handelt es sich um einen teilentgeltlichen Nießbrauch, erfolgt dagegen eine Aufspaltung in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil.

Kann ein Nießbrauchvertrag Rückforderungsklauseln enthalten?

Rückforderungsklauseln können jederzeit in den Nießbrauchvertrag eingefügt werden. Außerdem kann auch eine Eintragung dieser Klauseln ins Grundbuch erfolgen. Durch solche Vertragsbestandteile kann der Eigentümer das Gut zurückverlangen, wenn es beispielsweise zu einem Vertragsbruch gekommen ist.


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