Sanierung von Gebäuden: Kosten im Überblick und wie Sie sparen können

Die Sanierung einer Bestandsimmobilie kann eine gute Alternative zum Neubau sein. Viele Menschen schätzen den Charme und die Geschichte eines Altbauhauses. Dennoch schreckt das Wissen um die Herausforderungen der Altbausanierung einige Bauherren ab. Es ist unbestreitbar, dass die Sanierung eines Altbaus ein umfangreiches und häufig auch kostenintensives Vorhaben darstellt.  

Mit sorgfältiger Vorbereitung, gründlicher Planung und der Zusammenarbeit mit erfahrenen Handwerkern kann einer älteren Immobilie jedoch neues Leben eingehaucht werden. Darüber hinaus stehen finanzielle Unterstützungsmöglichkeiten zur Verfügung, wenn die entsprechenden Anträge korrekt ausgefüllt werden. 

Was ist der Unterschied zwischen Sanierung und Renovierung?

Sanierung  

Eine Sanierung bezieht sich auf umfassendere Baumaßnahmen, bei denen tiefgreifende Veränderungen an der Bausubstanz eines Gebäudes vorgenommen werden. Typische Sanierungsarbeiten umfassen die Reparatur oder den Austausch von Dächern, das Anbringen von Wärmedämmmaterialien, die Erneuerung alter Fenster und Türen, den Austausch der Heizungsanlage, die Beseitigung von Feuchtigkeitsproblemen oder ganz allgemein die Behebung von strukturellen Mängeln. Sanierungen sind oft kosten- und zeitaufwendiger als Renovierungen, da sie eine umfassendere Planung und Expertise erfordern. 

Renovierung 

Im Gegensatz dazu konzentriert sich eine Renovierung darauf, den Wohnraum zu verschönern und zu verbessern, ohne tiefgreifende strukturelle Veränderungen vorzunehmen. Typischerweise gehört dazu das Streichen von Wänden, Decken und Fassaden oder das Verlegen neuer Bodenbeläge. Renovierungen sind oft weniger aufwendig und kostspielig als Sanierungen, da sie sich darauf beschränken, ältere Gebäude aufzufrischen und ihnen eine modernere Optik zu verleihen. 

Mit welchen Kosten muss man für eine Sanierung rechnen?

Wenn es darum geht, ein älteres Haus zu sanieren, sollten Sie sich bewusst sein, dass dies mit erheblichen finanziellen Aufwendungen verbunden ist. Um unerwartete Kostensteigerungen zu vermeiden, sollten Sie von vornherein großzügig kalkulieren und die Sanierungskosten bereits im Vorfeld in die Gesamtkosten des Projekts einbeziehen. 

Bauexperten veranschlagen für eine umfassende Sanierung eines alten Hauses in der Regel etwa 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. In Zeiten steigender Bau- und Handwerkerpreise können die Kosten für einzelne Maßnahmen auch noch höher liegen. Beachten Sie jedoch, dass die tatsächlichen Kosten von verschiedenen Faktoren abhängen, wie dem Zustand des Gebäudes, den gewählten Materialien und den geplanten Maßnahmen. In einigen Fällen kann es kostengünstiger sein, nur spezifische Sanierungsarbeiten durchzuführen, anstatt eine Komplettsanierung in Erwägung zu ziehen. 

Vor Beginn der Sanierung sollten Sie immer mehrere Angebote von Bauunternehmen einholen und eine detaillierte Kostenaufstellung erstellen lassen, um ein besseres Verständnis für die finanziellen Anforderungen des Projekts zu erhalten. Dadurch können Sie sicherstellen, dass Sie gut vorbereitet sind, und finanzielle Überraschungen während des Sanierungsprozesses vermeiden. 

Fördermittel für energetische Sanierungsmaßnahmen beantragen

Energetische Sanierungen sind entscheidend, um den Energieverbrauch von Bestandsimmobilien zu reduzieren und die Umweltauswirkungen zu minimieren. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet eine breite Palette von Förderprogrammen für Eigentümer, die ihre Immobilie energetisch sanieren möchten. 

Die KfW-Förderprogramme unterstützen verschiedene Maßnahmen, darunter die Verbesserung der Gebäudedämmung, den Einbau energieeffizienter Heizsysteme, den Austausch von Fenstern und Türen, die Nutzung erneuerbarer Energien wie Solaranlagen oder Wärmepumpen sowie die Umstellung auf ein effizientes Gesamtkonzept für die Energieversorgung. Diese Förderungen sollen nicht nur den Wohnkomfort erhöhen, sondern auch langfristig Energiekosten sparen und den CO2-Ausstoß reduzieren. 

Die genauen Konditionen und Förderbedingungen können je nach Programm variieren. Informieren Sie sich auf der offiziellen Website der KfW über die aktuellen Förderprogramme und Anforderungen und nehmen Sie gegebenenfalls eine Beratung in Anspruch. Die KfW-Fördermittel können einen erheblichen Beitrag zur Finanzierung einer energetischen Sanierung leisten und somit den Weg zu einem energieeffizienteren und nachhaltigeren Zuhause ebnen. 

Daneben gibt es auch noch Förderungen der Bundesregierung im Bereich der energetischen Sanierung. Mit dem Förderwegweiser Energieeffizienz können Sie sich gezielt zum passenden Förderprogramm für Ihr geplantes Sanierungsvorhaben informieren. 

Welche Besonderheiten gibt es bei der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude?

Bei der geplanten Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes gibt es zahlreiche weitere Besonderheiten, die Sie kennen sollten. Die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses erfordert zunächst besondere Vorsicht und Planung. Hausbesitzer dürfen solche Denkmäler nur nach Erhalt einer Genehmigung sanieren. Es ist daher unerlässlich, Fachleute mit Expertise im Bereich Altbau und Denkmalschutz hinzuzuziehen, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude sanieren möchten. 

Besonders wichtig bei der Denkmalsanierung ist es, die vorherige Genehmigungspflicht zu beachten. Ohne die erforderliche Zustimmung riskiert man nicht nur hohe Bußgelder, sondern auch die Anordnung des Rückbaus der durchgeführten Arbeiten. Daher lautet die richtige Reihenfolge: Zuerst den Antrag auf Sanierung stellen, dann auf die Genehmigung warten und erst danach mit der Sanierung des historischen Gebäudes beginnen. 

Wenn Sie zusätzlich eine energetische Sanierung Ihres denkmalgeschützten Gebäudes planen, stehen verschiedene Förderprogramme zur Verfügung. Die KfW bietet großzügige Tilgungszuschüsse für Komplettsanierungen zum KfW-Effizienzhaus Denkmal. Bestimmte Einzelmaßnahmen können auch durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert werden. Die Inanspruchnahme dieser Fördermittel kann die finanzielle Belastung bei der Sanierung erheblich reduzieren. 

Steuerliche Anreize für Gebäudesanierung: Kosten der Sanierung steuerlich absetzen

Für Eigentümer von älteren Bestandsgebäuden sind energetische Sanierungsmaßnahmen auch deshalb interessant, weil sie steuerlich gefördert sind. Dazu sollten Sie die folgenden wichtigsten Punkte kennen: 

Private Nutzung  

Die steuerliche Förderung steht Immobilieneigentümern zur Verfügung, die ihr Gebäude selbst bewohnen. Dies kann auf Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Ferienhäuser und Zweitwohnungen zutreffen. Bei beruflicher Nutzung eines Teils des Gebäudes – wie einem häuslichen Arbeitszimmer – ist der Steuervorteil nur für den Wohnnutzungsanteil anwendbar. 

Mindestalter des Gebäudes 

Die Förderung gilt für Gebäude, die zum Zeitpunkt des Sanierungsbeginns mindestens zehn Jahre alt sind. 

Sanierung durch Fachunternehmen 

Die Sanierungsarbeiten müssen von einem qualifizierten Fachunternehmen durchgeführt werden, um für die steuerliche Förderung infrage zu kommen. Die Tätigkeiten des Fachunternehmens müssen in den definierten Bereichen wie Mauer- und Betonbauarbeiten, Heizungsbau oder Dachdeckerarbeiten liegen. Das Fachunternehmen oder ein zugelassener Energieberater muss nach Durchführung der Sanierung bescheinigen, dass die Sanierungsmaßnahmen den gesetzlichen Anforderungen genügen. 

Absetzbare Maßnahmen 

Förderfähige Maßnahmen umfassen Wärmedämmung, Erneuerung von Fenstern und Türen, Einbau von Lüftungsanlagen, Erneuerung der Heizungsanlage und mehr. Die genauen Anforderungen sind in § 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) festgelegt. 

Höhe der Steuerermäßigung 

Die Steuerermäßigung beträgt 20 Prozent der Gesamtkosten der förderfähigen Maßnahmen, wobei die Gesamtkosten inklusive Material und Umbauten berücksichtigt werden. Die Erstattung erfolgt über drei Jahre, mit 7 Prozent im ersten Jahr, 7 Prozent im zweiten Jahr und den verbleibenden 6 Prozent im dritten Jahr. Die maximale Erstattung beträgt 40.000 Euro pro Objekt. Die Steuervorteile können auch für verschiedene Maßnahmen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten durchgeführt werden, genutzt werden, solange der Höchstbetrag nicht überschritten wird. 

Extratipp 

Die Kosten für einen zugelassenen Energieberater sind sogar zu 50 Prozent absetzbar und können im ersten Jahr vollständig geltend gemacht werden. 

Diese steuerliche Förderung bietet Immobilieneigentümern die Möglichkeit, einen Teil der Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend zu machen und so zur Verbesserung der Energieeffizienz ihrer Gebäude beizutragen. Nehmen Sie am besten eine steuerrechtliche Beratung in Anspruch, um sicherzugehen, dass Sie die für Sanierungsmaßnahmen geltenden steuerlichen Förderungen maximal ausschöpfen. 

Was auf Immobilieneigentümer ab Januar 2024 zukommt

Die Bundesregierung plant, die Vorgaben für Eigentümer von Immobilien zu verschärfen. Entsprechende Gesetzentwürfe liegen bereits vor. Ab Januar 2024 werden folgende wichtige Neuerungen erwartet: 

Heizungsreform

Ab Januar 2024 müssen neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Fördermittel sollen zur Unterstützung bereitgestellt werden. Das Verbot von Öl- und Gasheizungen betrifft den Einbau neuer Heizsysteme, nicht den Austausch bestehender Systeme, die bis zum 31. Dezember 2044 erlaubt sind. 

Höhere Anforderungen an Armaturen und Rohrleitungen

Ab Januar 2024 gelten strengere Vorgaben für die Wärmedämmung von Rohren und Armaturen in Neubauten und bei Sanierungsarbeiten. 

Mieterhöhung bei Wärmepumpen-Einbau

Vermieter können eine Mieterhöhung rechtfertigen, wenn sie eine alte Heizung durch eine Wärmepumpe ersetzen, vorausgesetzt, die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe liegt über 2,5. 

Verschärfte Bußgeld-Bestimmungen 

Verstöße gegen die neuen Vorgaben können Geldstrafen nach sich ziehen, insbesondere in Bezug auf Betriebsprüfungen, Optimierungsmaßnahmen und Überprüfungen von Heizungsanlagen. Es wird erwartet, dass die Bundesregierung zusätzliche Fördermittel im Rahmen einer Novelle der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bereitstellen wird, um die Umsetzung der neuen Vorschriften zu erleichtern. Diese Novelle soll zeitnah nach Verabschiedung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) umgesetzt werden, möglicherweise noch im September 2023.