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Schönheitsreparaturen, Nebenkosten, Haustier: die am häufigsten unwirksamen Klauseln im Mietvertrag

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Schönheitsreparaturen, Nebenkosten, Haustier: die am häufigsten unwirksamen Klauseln im Mietvertrag
So manche Schönheitsreparatur wäre aufgrund unwirksamer Renovierungsklausel gar nicht nötig.

Die Chance, dass der eigene Mietvertrag eine oder gar mehrere unwirksame Klauseln enthält, liegt bei 90 Prozent. Auf diese Zahl kam der Deutsche Mieterbund nach einer Untersuchung. Auf folgende Klauseln sollte daher jeder Mieter achten. Denn: Entpuppt sich das vertraglich oft zugunsten des Vermieters Vereinbarte als unwirksam, gilt an seiner Stelle das, was im Gesetz steht. Und das ist in der Regel mieterfreundlicher. Somit lässt sich durch einen Blick in den Mietvertrag mitunter einiges an Geld und Arbeit sparen.

Keine unklaren Nebenkosten

Ein Vermieter darf auf seine Mieter nur Betriebskosten umlegen. Die müssen aber für sie klar sein. Eine Klausel, nach der ein Mieter „sämtliche umlagefähigen Kosten tragen soll, die zum Betrieb des Hauses erforderlich sind“ reicht daher nicht. Auch der bloße Hinweis auf „Betriebskosten“ ist nicht klar genug. Da Betriebskosten nach dem Gesetz der Vermieter trägt, muss der Mieter nichts zahlen. Gültig ist aber die Vereinbarung, dass der Mieter neben der Miete „Betriebskosten gem. § 2 der Betriebskostenverordnung“ zu zahlen hat. Denn die 17 verschiedenen Betriebskostenarten lassen sich darüber durch einen einfachen Blick in die Verordnung erkennen.

Nicht alle Tiere müssen draußen bleiben

Verbietet der Mietvertrag jegliche Tierhaltung oder verlangt eine vorherige Zustimmung des Vermieters dazu ist das unwirksam. Denn zumindest Kleintiere wie beispielsweise Wellensittiche, Hamster, Meerschweinchen, Kaninchen und Zierfische darf ein Mieter halten. Solange sie nicht von Natur aus gefährlich sind oder andere Bewohner belästigen, gehört ihre Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch.

„No smoking“-Klausel? No!

Eine vorgedruckte Nichtraucherklausel ist in jedem Fall unwirksam. Denn der Vermieter kann als Ausgleich für Schäden durchs Qualmen den Mieter im Vertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Es darf daher geraucht werden. Aber Vorsicht: Lassen sich die Folgen nicht mehr reparieren, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.

Ungültige Reparaturklausel, keine Reparaturpflicht

Regelungen zu Schönheitsreparaturen gehören mit Sicherheit zu den Top-Vertretern unwirksamer Klauseln. Und das obwohl Schönheitsreparaturen laut Gesetz Vermietersache sind. Im Gegenzug für eine geringere Miete übertragen sie dennoch fast alle Mietverträge auf den Mieter. Das heißt aber auch: War die Klausel unwirksam, muss der Mieter nicht renovieren. Etwa, wenn sie den Mieter zum Parkett schleifen, Teppichboden erneuern oder Außenanstrich verpflichtet. Denn Schönheitsreparaturen sind nur Arbeiten mit Farbe, Tapete und etwas Füllmasse zum Bohrlöcher stopfen, um die Räume wieder in einen vermietbaren Zustand zu bringen.

Freie Farbwahl während Mietzeit

Gerade wenn es um Farben geht, lohnt sich ein genauer Blick. Denn der Mieter darf die Wohnung während seiner Mietzeit streichen, wie er will. Farbwahlklauseln sind daher unwirksam. Nur beim Auszug lassen sich Vorgaben machen. Aber selbst dann darf der Vermieter nur einen neutralen, hellen Anstrich verlangen. Das Weißen der Wohnung ist daher unwirksam. Lediglich lackierte Holzteile müssen, wenn verlangt, dieselbe Farbe wie beim Einzug haben. Auch hier besteht bei unwirksamer Klausel keine Renovierungspflicht.

Renovierung nicht nur durch Fachleute

Sogenannte Handwerkerklauseln, nach denen nur Profis Schönheitsreparaturen durchführen dürfen, sind unzulässig. Denn solange der Mieter die Reparaturen fachmännisch ausführt, darf er diese grundsätzlich selbst erledigen.

Keine festen Renovierungsfristen

Schönheitsreparaturen sind notwendig, um die Wohnung wieder in einen vermieteten Zustand zu bringen. Zeitliche Vorgaben für Schönheitsreparaturen, die sich nach starren Fristen richten oder gar vom Zufall abhängen, sind daher unzulässig und verpflichten nicht zur Renovierung. Starre Fristen lassen sich an Bedingungen wie „spätestens“, „mindestens“ oder „regelmäßig“ erkennen. Auch Klauseln, die keine Abweichung zulassen, sind unwirksam. Zulässige flexible Fristen beinhalten Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „in der Regel“ oder knüpfen die Renovierung erkennbar an den Zustand der Wohnung.

Vertragsstrafe nicht bei Wohnungsmiete

Für Verstöße gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung kann der Vermieter per Mietklausel nicht einfach eine Vertragsstrafe verlangen. Das geht höchstens bei der Gewerbemiete. Eine Mahngebühr für verspätete Mietzahlung kann somit etwa nicht einfach aus dem Vertrag folgen.

Vertragsänderung nicht ohne Mieter

Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel, versuchen Vermieter nicht selten den Vertrag zu ändern. Ohne Einverständnis des Mieters geht das aber nicht. Und einer Veränderung sollten Mieter mangels einer entsprechenden Pflicht auch nicht einfach zustimmen. Sonst ist der eine oder andere vorgestellte Vorteil wegen einer unwirksamen Klausel plötzlich weg.

(GUE)

Foto : ©Fotolia.com/gradt


Rechtstipp vom 26.04.2017
Aktualisiert am 27.04.2017
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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