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Schutz vor Mietnomaden – was Vermieter tun können

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Schutz vor Mietnomaden – was Vermieter tun können
Zahlt der Mieter nicht, können Vermieter ihre Wohnung leichter räumen lassen.
  • Vorsorge durch eine tatsachenbasierte Einschätzung von Mietinteressenten ist der beste Schutz vor Mietnomaden.
  • Sind betrügerische Mieter bereits eingezogen, können Vermieter schon vor dem Ausgang eines Räumungsprozesses das Verlassen der Immobilie erzwingen.

Mietnomaden begründen in betrügerischer Absicht ein Mietverhältnis, zahlen keine Miete, lassen sich mühsam herausklagen und hinterlassen eine verwahrloste Wohnung. Durch Mietausfälle und Wohnungsschäden verlieren Vermieter schnell mehrere Tausend Euro. Trotz erleichterter Räumungsmöglichkeiten ist der beste Schutz gegen Mietnomaden immer noch, sie gar nicht erst in die Wohnung gelangen zu lassen.

Unverzüglich kündigen

Ist ein Mieter erst einmal in der Wohnung, ist er nicht mehr so leicht herauszubekommen. Weigert sich der Mietbetrüger auszuziehen, führt an einem Räumungsprozess kein legaler Weg vorbei. Erster Schritt dafür ist eine Mahnung mit Fristsetzung auf rechtzeitige Zahlung. Zweiter Schritt ist die Kündigung des Mietvertrags. Bei Nichtzahlung der Kaution ist bereits eine Kündigung über § 569 Abs. 2a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) möglich, wenn dieser Betrag der zweifachen Monatsmiete entspricht. Mieter dürfen die Kaution allerdings in drei Monatsraten leisten; nur die erste Zahlung muss bei Einzug geleistet werden.

Immerhin müssen Vermieter bei der Kündigung wegen einer unvollständig gezahlten Kaution nicht abwarten, bis ein relevanter Mietrückstand erreicht ist. Ansonsten ist die Kündigung nach § 543 Abs. 2 BGB gerechtfertigt, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Oder der Mietrückstand erreicht bei einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, eine Höhe von zwei Monatsmieten.

Vorzeitige Räumung

Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wollte der Gesetzgeber Vermietern vor knapp vier Jahren im Kampf gegen Mietnomaden helfen und erleichterte die Räumungsklage gegen säumige Mieter. Die seit Mai 2013 geltenden Änderungen der Zivilprozessordnung (ZPO) finden sich in § 940a ZPO und § 283a ZPO.

Vermieter müssen danach nicht mehr den Ausgang eines Räumungsprozesses abwarten, bevor die Wohnung geräumt werden kann. Sie können nach der Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs gegenüber ihrem Mieter eine sogenannte Sicherungsanordnung erwirken. Der Mieter muss dann eine Sicherheitsleistung hinterlegen. Das soll weitere Zahlungsausfälle verhindern.

Geringere Einbußen

Das finanzielle Risiko für Vermieter hat sich damit in der Tat verringert. Leistet der Mieter Sicherheit, sinkt das Risiko des Vermieters, dass er am Ende von einem zahlungsunfähigen Mieter nichts bekommt. Leistet der Mieter hingegen keine Sicherheit, kann die nun schneller mögliche Räumung verhindern, dass durch den sonst längeren Verbleib des nichtzahlenden Mieters bis Prozessende weitere Mietrückstände auflaufen. Die früher frei werdende Wohnung kann zudem schneller an zahlende Mieter neu vermietet werden. Denn gegenüber einem Mieter, der sich nicht an die Anordnung hält, kann ein Vermieter schon vor endgültiger Entscheidung über seine Räumungsklage die Räumung verfügen lassen.

Erhebliche Nachteile

Leider bringt dieses Verfahren Nachteile sowohl für Mieter wie für Vermieter mit sich. Mietern droht eine Räumung per einstweiliger Verfügung und damit der Verlust der Wohnung vor einer endgültigen Entscheidung über die Räumungsklage. Stellt sich die Räumungsklage später als unbegründet heraus, lässt sich dieser Wohnungsverlust meist nicht mehr rückgängig machen. Das wissen auch viele Gerichte, die die Räumungsverfügungen nach § 940a III ZPO deshalb eher restriktiv handhaben. Deshalb verlangt das Gesetz auch, dass die Klage auf Zahlung der Mietforderungen eine hohe Aussicht auf Erfolg hat. Beweisen muss das der Vermieter. Die Anforderungen liegen dabei nah an denen im normalen Verfahren und sind somit relativ hoch. Auch ist die abschreckende Wirkung der erleichterten Räumung auf Mietnomaden zudem gering. Sie sind in diesem Moment bereits in der Wohnung und können diese nur etwas schneller verlieren. Entsprechend schnell landen sie beim nächsten gutgläubigen Vermieter. Das grundsätzliche Problem, dass Mietnomaden in die Wohnung gelangen, löst die erleichterte Möglichkeit der Wohnungsräumung also nicht.

Selbstauskunft verlangen

Es gilt weiterhin: Vorsorge ist besser als Nachsorge. Mietnomaden kennzeichnen vor allem mangelnde finanzielle Mittel in Verbindung mit krimineller Energie. Vermieter sollten deshalb die Bonität von Mietinteressenten unter die Lupe nehmen. Niemals sollte das äußere Erscheinungsbild des Mietinteressenten für die Vermietung maßgeblich sein, sondern ausschließlich belastbare Fakten. Erst wenn eine umfassende Selbstauskunft vorliegt, folgt die Unterzeichnung des Mietvertrags. Folgendes sollten Vermieter zuvor tun:

  • Die Identität anhand eines amtlichen Ausweises feststellen und mit den folgenden Nachweisen vergleichen.
  • Aktuelle – in der Regel die letzten drei – Einkommensnachweise bzw. bei Selbstständigen entsprechend Einkommensteuerbescheide fordern.
  • Gegebenenfalls anhand des Arbeitsvertrags feststellen, ob sie auch vom richtigen Arbeitgeber stammen.
  • Die Angaben zum Arbeitgeber kritisch überprüfen und im Zweifelsfall bei diesem nachfragen.
  • Außerdem sollten Vermieter sich Kontoauszüge vorlegen lassen.
  • Zudem sollten Vermieter eine Schufa-Selbstauskunft verlangen.
  • Sie sollten sich eine Bescheinigung des Vorvermieters über die Freiheit von Mietschulden vorlegen lassen.
  • Eine Befragung des vorherigen Vermieters zum Verhältnis mit dem Mieter ist sinnvoll.
  • Nicht zuletzt ist auch eine Recherche im Internet und insbesondere in sozialen Netzwerken über den Mieter hilfreich.
  • Die Schlüsselübergabe von der vollständigen Zahlung der Kaution abhängig zu machen, ist zwar unzulässig. Wohnungsmieter haben das Recht, die Kaution in bis zu drei Raten zu leisten. Das bedeutet aber, dass die Schlüssel zumindest erst mit Zahlung der ersten Kautionsrate übergeben werden sollten.

Sollte der Mieter danach eine falsche Selbstauskunft abgegeben haben, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Wer sorgfältig prüft, lässt es gar nicht so weit kommen.

(GUE)

Foto : ©Shutterstock.com/Dmytro Zinkevych


Rechtstipp vom 19.02.2018
aus der Themenwelt Mietnomaden und Räumungsklage und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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