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Mieterhöhung für Gewerberäume: Was ist erlaubt?

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Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Im Gewerbemietrecht finden viele Regelungen aus dem Wohnraummietrecht keine Anwendung. Das heißt, die Miethöhe kann frei zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden, sie kann aber nicht so einfach nachträglich verändert werden. Wie Sie als gewerblicher Vermieter eine Mieterhöhung am besten durchsetzen, erfahren Sie hier.

Die wichtigsten Fakten

  • Die eleganteste Möglichkeit der Mieterhöhung ist eine Aktualisierung des Mietvertrages im Einvernehmen mit dem Mieter.
  • Liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, können Sie über eine Änderungskündigung dem Mieter einen neuen Vertrag mit erhöhter Miete vorlegen.
  • Schon bei Vertragsschluss können Sie einen Änderungsvorbehalt vereinbaren. Mit dessen Hilfe können Sie später auch ohne erneute Zustimmung des Mieters Änderungsklauseln z. B. zur Miethöhe einfügen.
  • Außerdem kann bei Abschluss eines Mietvertrags eine Mietanpassungsklausel ausgehandelt und in den Vertrag aufgenommen werden.
  • Im Gewerbemietrecht ist es nicht möglich, durch einseitige Erklärung eine Mieterhöhung zu verlangen und die Zustimmung des Mieters einzufordern.

So gehen Sie vor

  1. Da Gewerbemietverträge im Regelfall langfristig geschlossen werden und oftmals Teil Ihrer wirtschaftlichen Existenzgrundlage sind, sollten Sie bei ihrer Ausgestaltung besondere Sorgfalt walten lassen.
  2. Durch den großen Gestaltungsspielraum, über den Sie verfügen, ist es empfehlenswert, sich zunächst anwaltlich beraten zu lassen, bevor Sie einen gewerblichen Mietvertrag aufsetzen.
  3. Es existieren keine gesetzlich festgelegten Regelungen, die Ihnen als Vermieter von Gewerberäumlichkeiten die Möglichkeit geben, die Miete zu erhöhen.
  4. Daher kommt es umso mehr auf jede Formulierung an, die Sie mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbaren.
  5. Falls Sie dennoch Schwierigkeiten haben sollten, eine Mieterhöhung durchzusetzen, ziehen Sie am besten einen im Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt hinzu.

Gegenseitiges Einvernehmen

Wenn Sie die Miete erhöhen möchten, ist es in der Regel am einfachsten, den bestehenden Mietvertrag im gegenseitigen Einvernehmen mit dem Mieter zu ändern. Aber Sie können nicht immer darauf vertrauen, kurzfristig eine Einigung zu erzielen. Ihnen bleiben aber noch verschiedene weitere Möglichkeiten, um eine Mieterhöhung gegenüber Ihrem Mieter durchzusetzen.

Wie läuft eine Mieterhöhung mithilfe einer Änderungskündigung ab?

Wenn Sie als Vermieter die Miete erhöhen möchten, können Sie den schon bestehenden Mietvertrag mithilfe einer Änderungskündigung beenden. Mit der Kündigung legen Sie dem Mieter einen neuen Mietvertrag mit erhöhter Miete vor. Diese Art der Kündigung ist im Gewerberaummietrecht im Gegensatz zum Wohnraummietrecht zulässig.

Um auf die Möglichkeit der Änderungskündigung zurückgreifen zu können, muss aber ein unbefristeter Mietvertrag vorliegen. Wenn Sie mit Ihrem Mieter einen zeitlich befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, besteht diese Option nicht.

Welche Möglichkeiten hat man mit einer Staffelmiete?

  • Durch Vereinbarung einer Staffelmiete wird bereits im Mietvertrag bestimmt, in welchem Zeitraum sich die Miete durch einen Festbetrag oder prozentual erhöht.
  • Der Mieter muss diese Erhöhung akzeptieren und hat kein Widerspruchsrecht mehr. Auch dann nicht, wenn z. B. das allgemeine Mietniveau gesunken ist.
  • Während im Wohnraummietrecht Staffelmieten verschiedenen Einschränkungen unterliegen, um Mieter nicht zu benachteiligen, kommen diese Bedingungen bei gewerblich genutzten Räumen nicht zum Tragen.

Wie funktioniert eine Umsatzmiete?

  • Vereinbaren Sie im Mietvertrag eine Umsatzmiete, so hängt die Miethöhe vom Jahresumsatz des Unternehmens Ihres Mieters ab. Wenn der Umsatz steigt, erhöht sich auch die Miete. Umgekehrt sinkt die Miete, wenn sich der Umsatz reduziert.
  • Damit Sie als Vermieter aber nicht komplett das Geschäftsrisiko Ihres Mieters mittragen müssen, sollten Sie eine Mindestmiete vereinbaren. Dieser Fixbetrag ist dann vom Mieter immer mindestens zu zahlen, unabhängig davon, wie seine Geschäfte laufen.
  • Ausdrücklich verboten ist die Anwendung der Umsatzmiete bei Apotheken, da Apotheker laut Apothekengesetz nicht in eine Umsatzabhängigkeit geraten sollen.
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Mieterhöhung Gewerbe

Im Gewerbemietrecht kann die Miethöhe frei zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden, sie kann aber nicht so einfach nachträglich verändert werden.

Setzen Sie als gewerblicher Vermieter eine Mieterhöhung durch!

Preisklauseln in Gewerbemietverträgen

Durch die Aufnahme von Preisklauseln in den Gewerbemietvertrag können Sie die allgemeine Preissteigerung bereits im Vertrag berücksichtigen. Solche auch als Wertsicherungsklauseln bekannten Sondervereinbarungen ermöglichen Ihnen z. B. eine automatische Anpassung der Miete an die Inflation. Preisklauseln sind bei Gewerbemietverträgen im Regelfall zulässig, man unterscheidet aber verschiedene Formen.

Sie können eine Mietgleitklausel vereinbaren, die eine automatische Anpassung der Miete bedeutet. Da dieser auf dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung privater Haushalte beruht, bezeichnet man eine solche Miete als Indexmiete. Als gewerblicher Vermieter haben Sie bei dieser Klausel keinerlei Ermessensspielraum.

Bei der Leitungsvorbehaltsklausel können sich die Mietparteien nach einem bestimmten Zeitraum wegen einer Anpassung der Miete zusammensetzen. Hier handeln Sie also Mieterhöhungen neu aus. Als geeigneter Erhöhungsmaßstab kann der Preisindex des Statistischen Bundesamtes herangezogen werden, jedoch verfügen Sie als Vermieter über einen größeren Ermessensspielraum.

Zudem gibt es noch die Spannungsklausel. Setzen Sie auf diese Klausel, so wird als Bezugsgröße kein Index, sondern die konkrete Miete eines vergleichbaren Objektes herangezogen.

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Mieterhöhung Gewerbe

Im Gewerbemietrecht kann die Miethöhe frei zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden, sie kann aber nicht so einfach nachträglich verändert werden.

Setzen Sie als gewerblicher Vermieter eine Mieterhöhung durch!

Mieterhöhung nach Modernisierung

Im Wohnraummietrecht können Sie nach Modernisierungsmaßnahmen die Miete durch einseitige Erklärung erhöhen. Beim Vermieten von Gewerbeimmobilien gestaltet sich das komplizierter. Hier kommt es auch im Falle einer Modernisierung auf die im Gewerbemietvertrag getroffenen individuellen Vereinbarungen mit Ihrem Mieter an.

Außerdem können Sie sich bereits beim Aufsetzen des Gewerbemietvertrags mit der Mieterseite auch darauf verständigen, die entsprechenden Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) in den Vertrag mitaufzunehmen.

Die Preisentwicklung für Gewerbeimmobilien in Deutschland von 2003 bis 2017 kann durch den Preisindex abgebildet werden. Geht man vom Jahr 2010 (Indexwert = 100) aus, so weist der Preisindex für Gewerbeimmobilien in Deutschland 2017 etwa 131,8 Punkte auf. Die Mieten und Kaufpreise für Gewerbeimmobilien sind seit 2010 kontinuierlich gestiegen.

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Quelle: Statistisches Bundesamt

Der Städtevergleich der drei größten deutschen Städte zeigt: In München können Sie als gewerblicher Vermieter von Büroräumen am meisten verlangen. In der Hauptstadt sind die Kaltmieten vergleichsweise niedriger.

Stadt / StadtteilDurchschnittl. Angebotskaltmiete pro m² in 2016
Berlin gesamt12,82 €
Berlin-Kreuzberg13,98 €
Berlin-Mitte16,58 €
Hamburg gesamt13,81 €
Hamburg-Hafencity18,19 €
Hamburg-Hammerbrook10,78 €
München gesamt16,56 €
München-Altstadt/Lehel/Maxvorstadt22,76 €
München-Schwanthalerhöhe16,38 €
Frankfurt am Main gesamt16,05 €
Frankfurt am Main-Westend-Süd22,27 €
Frankfurt am Main-Europaviertel 15,69 €
Von
Boris Christof Böhm
anwalt.de-Redaktion