Wie Sie Mietnomaden erkennen und wieder loswerden

Was ist ein Mietnomade?

Mietnomaden begründen in betrügerischer Absicht ein Mietverhältnis, zahlen keine Miete, lassen sich mühsam herausklagen und hinterlassen eine verwahrloste Wohnung. Durch Mietausfälle und Wohnungsschäden verlieren Vermieter schnell mehrere Tausend Euro. Trotz erleichterter Räumungsmöglichkeiten ist der beste Schutz gegen Mietnomaden immer noch, sie gar nicht erst in die Wohnung gelangen zu lassen. 

Das Recht ist in solchen Fällen generell auf der Seite der Vermieter. Doch bis sie recht bekommen, sind die Mietnomaden, die durch dieses Miethopping häufig großen Schaden anrichten, längst verschwunden. Das Risiko, auf den Kosten für die Renovierung einer demolierten Immobilie oder auf Mietausfällen sitzen zu bleiben, ist daher hoch. 

Wie Sie Mietnomaden im Vorfeld erkennen

Als Vermieter sollte man Mietinteressenten vor Abschluss des Mietvertrags gründlich überprüfen. Auf diese Weise kann man Einmietbetrüger entlarven.  

Niemals sollte das äußere Erscheinungsbild des Mietinteressenten für die Vermietung maßgeblich sein, sondern ausschließlich belastbare Fakten. Erst wenn eine umfassende Selbstauskunft vorliegt, folgt die Unterzeichnung des Mietvertrags. 

Folgendes sollten Vermieter zuvor tun: 

• vom Mietinteressenten eine Bonitätsauskunft verlangen (bei der Schufa oder Creditreform). 

• aktuelle – in der Regel die letzten drei – Einkommensnachweise bzw. bei Selbstständigen entsprechend Einkommensteuerbescheide fordern. 

• gegebenenfalls anhand des Arbeitsvertrags feststellen, ob sie auch vom richtigen Arbeitgeber stammen. Die Angaben zum Arbeitgeber kritisch überprüfen und im Zweifelsfall bei diesem nachfragen. 

• die Identität anhand eines amtlichen Ausweises feststellen und mit den folgenden Nachweisen vergleichen.  

• den Ausweis des potenziellen Mieters auf einen festen Wohnsitz hin kontrollieren (Mietnomaden besitzen oft keinen). 

• Kontakt mit dem letzten Vermieter des Mieters aufnehmen. Möchte der Mieter ihn nicht nennen, sollte man misstrauisch werden. 

• Sie sollten sich eine Bescheinigung des Vorvermieters über die Freiheit von Mietschulden vorlegen lassen. 

• die Mietkaution in bar verlangen (anstelle einer Kautionsversicherung). Treten beim Mieter Liquiditätsprobleme zutage, sollte man ihm ebenfalls mit Misstrauen begegnen. 

• die Schlüsselübergabe von der vollständigen Zahlung der Kaution abhängig zu machen, ist zwar unzulässig. Wohnungsmieter haben das Recht, die Kaution in bis zu drei Raten zu leisten. Das bedeutet aber, dass die Schlüssel zumindest erst mit Zahlung der ersten Kautionsrate übergeben werden sollten. 

• nicht zuletzt ist auch eine Recherche im Internet und insbesondere in sozialen Netzwerken über den Mieter hilfreich. 

Sollte der Mieter danach eine falsche Selbstauskunft abgegeben haben, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Wer sorgfältig prüft, lässt es gar nicht so weit kommen.  

Je deutlicher man solche Sicherheitsmaßnahmen ankündigt, umso mehr Wirkung entfalten sie im Regelfall. Zahlreiche Einmietbetrüger kann man so schon im Vorhinein erkennen oder abschrecken. 

Sind betrügerische Mieter bereits eingezogen, können Vermieter schon vor dem Ausgang eines Räumungsprozesses das Verlassen der Immobilie erzwingen. 

Wie werden Sie Mietnomaden wieder los?

Ein nicht zahlender Mieter kommt seinen Verpflichtungen aus dem bestehenden Mietvertrag nicht nach. Auf diese Weise verstößt er gegen geltendes Recht. Vermieter haben daher verschiedene Möglichkeiten, sich zu wehren. 

Folgende Vorgehensweise ist empfehlenswert: 

• Wenn der Mieter einen Monat mit der Miete im Rückstand ist, kann er mit einer Frist von 10 Tagen abgemahnt werden. 

• Sollte diese Frist ohne Zahlungseingang verstreichen, ist es möglich, eine ordentliche Kündigung auszusprechen. 

• Bei Nichtzahlung der Kaution ist bereits eine Kündigung über § 569 Abs. 2a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) möglich, wenn dieser Betrag der zweifachen Monatsmiete entspricht. 

• Eine außerordentliche Kündigung kommt infrage, wenn der Mieter über zwei Monate mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist. Ist der Zeitraum des Mietverzugs über mehrere Monate ausgedehnt, muss die Gesamthöhe der ausgebliebenen Miete mindestens bei zwei ganzen Monatsmieten liegen. 

• Die außerordentliche Kündigung kann fristlos erklärt werden. Sie ist schriftlich zu erklären, die Begründung – namentlich der Zahlungsverzug – muss dabei angeführt werden. 

• Hilfsweise sollte zudem die ordentliche Kündigung erklärt werden, da der Mieter diese nicht durch eventuelle Nachzahlung des Mietrückstands abwenden kann. 

• Für die Räumung der Immobilie sollte ihm in der schriftlichen Kündigung eine Frist von 14 Tagen gewährt werden. 

• Reagiert der Mieter auf die fristlose Kündigung nicht, empfiehlt es sich, beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einzureichen. 

• Als Nächstes kann bei Gericht der damit in Verbindung stehende Räumungstitel beantragt werden. 

• Wenn dieser Räumungstitel erwirkt ist, kann ein Gerichtsvollzieher mit dessen Vollstreckung beauftragt werden. 

• Da sich der Mieter durch die vorsätzliche Verursachung des Mietausfalls eines Einmietbetrugs schuldig gemacht hat, kann man dagegen auch strafrechtlich vorgehen, indem man Anzeige bei der Polizei, der Staatsanwaltschaft oder dem Amtsgericht erstattet. 

Vorzeitige Räumung bei Einmietbetrug

Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wollte der Gesetzgeber Vermietern vor fast 10 Jahren im Kampf gegen Mietnomaden helfen und erleichterte die Räumungsklage gegen säumige Mieter. Die seit Mai 2013 geltenden Änderungen der Zivilprozessordnung (ZPO) finden sich in § 940a ZPO und § 283a ZPO. 

Vermieter müssen danach nicht mehr den Ausgang eines Räumungsprozesses abwarten, bevor die Wohnung geräumt werden kann. Sie können nach der Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs gegenüber ihrem Mieter eine sogenannte Sicherungsanordnung erwirken. Der Mieter muss dann eine Sicherheitsleistung hinterlegen. Das soll weitere Zahlungsausfälle verhindern. 

Geringere Einbußen durch Sicherheitsleistung

Das finanzielle Risiko für Vermieter hat sich damit in der Tat verringert. Leistet der Mieter Sicherheit, sinkt das Risiko des Vermieters, dass er am Ende von einem zahlungsunfähigen Mieter nichts bekommt.  

Leistet der Mieter hingegen keine Sicherheit, kann die nun schneller mögliche Räumung verhindern, dass durch den sonst längeren Verbleib des nichtzahlenden Mieters bis Prozessende weitere Mietrückstände auflaufen. Die früher frei werdende Wohnung kann zudem schneller an zahlende Mieter neu vermietet werden. Denn gegenüber einem Mieter, der sich nicht an die Anordnung hält, kann ein Vermieter schon vor endgültiger Entscheidung über seine Räumungsklage die Räumung verfügen lassen. 

Erhebliche Nachteile für Mieter und Vermieter

Leider bringt dieses Verfahren Nachteile sowohl für Mieter wie für Vermieter mit sich. Mietern droht eine Räumung per einstweiliger Verfügung und damit der Verlust der Wohnung vor einer endgültigen Entscheidung über die Räumungsklage. Stellt sich die Räumungsklage später als unbegründet heraus, lässt sich dieser Wohnungsverlust meist nicht mehr rückgängig machen. Das wissen auch viele Gerichte, die die Räumungsverfügungen nach § 940a III ZPO deshalb eher restriktiv handhaben.  

Deshalb verlangt das Gesetz auch, dass die Klage auf Zahlung der Mietforderungen eine hohe Aussicht auf Erfolg hat. Beweisen muss das der Vermieter. Die Anforderungen liegen dabei nah an denen im normalen Verfahren und sind somit relativ hoch.  

Auch ist die abschreckende Wirkung der erleichterten Räumung auf Mietnomaden zudem gering. Sie sind in diesem Moment bereits in der Wohnung und können diese nur etwas schneller verlieren. Entsprechend schnell landen sie beim nächsten gutgläubigen Vermieter. Das grundsätzliche Problem, dass Mietnomaden in die Wohnung gelangen, löst die erleichterte Möglichkeit der Wohnungsräumung also nicht. 

Welche Immobilien sind bei Mietnomaden besonders beliebt?

Generell existieren keine bestimmten Standardeigenschaften von Immobilien, die bei Mietnomaden besonders begehrt sind. Die Mietobjekte, die von Mietnomaden bezogen werden, sind äußerst verschiedenartig. 

Folgende Immobilien wirken dennoch besonders anziehend auf Mietnomaden: 

• Immobilien in Städten mit hohem Leerstand. In solchen Fällen sind Vermieter besonders erfreut, wenn sich überhaupt Mietinteressenten melden. Das macht es Mietnomaden sehr leicht, eine Zusage zu erhalten. 

• Teure und große Wohnungen und Häuser in sehr guten Lagen. Da schon von vornherein klar ist, dass keine Miete gezahlt wird, spielt die Finanzierbarkeit für Mietnomaden bei der Immobilienauswahl keine Rolle. 

• Mietobjekte, die ohne Immobilienmakler vermietet werden. Privaten Vermietern kann man oft leichter etwas vormachen, weil sie meist keine standardisierten Prüfprozesse durchführen. 

(GUE)