Wohnungseigentumsrecht: Was Mieter, Eigentümer und Verwalter wissen sollten
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Gemeinsam müssen Wohnungseigentümer entscheiden, wie viel Hausgeld der Verwalter von jedem Eigentümer eintreiben soll oder welche Bauvorhaben als Nächstes anstehen. Doch wehe, die Eigentümergemeinschaft ist sich uneins. Für diesen Fall sollten Wohnungseigentümer ihre Rechte genau kennen.
Die wichtigsten Fakten
- Alle Regelungen rund um das Eigentum an auf Grundstücken errichteten Gebäuden finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
- In der Eigentümerversammlung werden alle wichtigen Entscheidungen bezüglich des Eigentums (Instandhaltung, Instandsetzung, Hausordnung etc.) getroffen.
- Die Eigentümer erstellen den jährlichen Wirtschaftsplan ebenfalls in der Eigentümerversammlung.
- Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
- Das Wohnungseigentumsrecht regelt zudem den Unterschied zwischen Sondereigentum, Wohnungseigentum und gemeinschaftlichem Eigentum.
So gehen Sie vor
- Lassen Sie die Teilungserklärung oder andere Verträge von einem Rechtsanwalt prüfen.
- Informieren Sie sich, welche Rechte und Pflichten Sie als Eigentümer haben.
Was ist das Sondereigentum?
Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, dann verfügen Sie über Sondereigentum. Zusätzlich besitzen Eigentümer einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Sondereigentum und Miteigentumsanteil bilden das Wohnungseigentum. Was als Sondereigentum gilt, muss in der Teilungserklärung festgelegt werden.
Was gilt als Gemeinschaftseigentum?
Das Gemeinschaftseigentums oder gemeinschaftliche Eigentum umfasst zum einen das Grundstück sowie das Gebäude, in dem sich das Sondereigentum (z. B. Wohnungen) befindet. Zum Gemeinschaftseigentum gehören zudem Gebäudeteile und Anlagen (z. B. Heizungskeller, Haustechnikraum, Eingangsbereich), die von den Eigentümern gemeinsam genutzt werden.
Was ist eine Teilungserklärung?
Möchte man Wohnungseigentum begründen, kann man entweder einen Einräumungsvertrag oder eine Teilungserklärung abschließen. Der Einräumungsvertrag wird zwischen zwei oder mehreren Miteigentümern des Grundstücks geschlossen. Mit dem Vertrag beschließt man die Teilung des Stammgrundstücks und räumt sich gegenseitig das Wohneigentum ein. Gibt es nur einen Eigentümer, muss die Begründung des Wohneigentums durch eine Teilungserklärung erfolgen.
In der Teilungserklärung wird das Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bestimmt, sie enthält die schriftliche Beschreibung und Kennzeichnung der einzelnen Wohnung sowie aller anderen Räume. Eine Teilungserklärung enthält auch die Gemeinschaftsordnung, die wichtige Regelungen der einzelnen Eigentümer untereinander bestimmt.
Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Alle Teil- und Wohnungseigentümer bilden die sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft, die durch die Begründung von Sondereigentum oder durch Teilung vertraglich entsteht. Die Verwaltung des Eigentums erfolgt durch die Wohnungseigentümer und den Verwalter, der von der Gemeinschaft bestellt wird. Zu den Aufgaben des Verwalters kann z. B. die Beauftragung von Dienstleistern (z. B. Hausmeister, Reinigungspersonal) gehören.
Was ist eine Eigentümerversammlung?
Auf der Eigentümerversammlung entscheiden die einzelnen Eigentümer gemeinsam, welche wichtigen Entscheidungen in Bezug auf das Eigentum (z. B. Instandhaltung und Instandsetzung, Hausordnung, Gebrauchsregelung oder Entscheidungen über bauliche Veränderungen) in Zukunft erfolgen sollen. Ebenso wird der jährliche Wirtschaftsplan erstellt und dadurch festgelegt, welchen monatlichen Betrag jeder Eigentümer zur Bewirtschaftung des Eigentums leisten muss. Zudem muss auch die Eigentümerversammlung eine Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben des vorangegangenen Jahres erstellen. Weitere Themen, die während einer Eigentümerversammlung besprochen werden, sind:
- ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen
- Gebrauchsregelungen des gemeinschaftlichen Eigentums
- Bestellung und Abberufung des Verwalters
- Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen
- Bestellung eines Verwaltungsbeirats
Auf der Versammlung stimmen alle über Wünsche Einzelner ab. Je nachdem, welche Art von Beschluss getroffen werden soll, ist dafür eine andere Mehrheit notwendig. Für die Entscheidungsfindung der meisten Beschlüsse, wie beispielsweise den Wirtschaftsplan, ist eine einfache Mehrheit ausreichend, für andere aufwendigere Maßnahmen ist die qualifizierte Mehrheit, doppelt qualifizierte Mehrheit oder sogar Allstimmigkeit nötig.
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Rechtstipps zu "Wohnungseigentum" | Seite 27
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02.10.2012 Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Mediator (DAA)„… undurchführbar. Erst daraufhin, am 19.11.2009, wird die Vollsanierung beschlossen. Der betroffene Eigentümer hat keinen einzigen Beschluss der Wohnungseigentümer angefochten. Jetzt verlangt er von den Eigentümern …“ Weiterlesen
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25.09.2012 Benholz Mackner Faust„… Mehrheit ab. Der Zweiterwerber erhebt gegen den Versagungsbeschluss Anfechtungsklage und verbindet diese mit dem Antrag, dass die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet seien, für die erstmalige …“ Weiterlesen
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14.09.2012 Rechtsanwältin Eva Kiorpelidou LL.M.„… oder das eigenständige Eigentum (Wohnungseigentum oder Haus), das vorliegend übertragen wird, keinen Schwarzbau aufweist, und dass auch keine Nutzung ohne Baugenehmigung vorliegt sowie dass sämtliche …“ Weiterlesen
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12.09.2012 Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Mediator (DAA)„… deshalb nichtig und könnten keine Zahlungsverpflichtung auslösen. In der Tat war die Verwalterin der - unrichtigen - Auffassung gewesen, Garageneigentümer müssten zur Versammlung der Wohnungseigentümer …“ Weiterlesen
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10.09.2012 Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Mediator (DAA)„… der einzelnen Wohnungseigentümer werden häufiger angesagt sein. Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht berät und hilft. Mit weniger müssen Sie sich nicht begnügen.“ Weiterlesen
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10.09.2012 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„Existiert eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, darf Eigentum ohne die nötige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder anderer Dritter nicht einmal mehr verschenkt werden. Grundsätzlich …“ Weiterlesen
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29.08.2012 Rechtsanwalt Klaus Eberhard Klöckner„Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den anderen eine dem Gesetz, der Teilungserklärung, den getroffenen Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechende Nutzung des anderen Teileigentums …“ Weiterlesen
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02.08.2012 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… Richter seine Klage ab. Der lärmgeplagte Wohnungseigentümer hatte keinen Anspruch auf einen verbesserten Schallschutz. Denn er entsprach den baulichen Mindestanforderungen zur Errichtungszeit …“ Weiterlesen
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23.07.2012 Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Mediator (DAA)„… Wohnung sowie der Name des meldepflichtigen Mieters. Das Meldeamt soll zudem vom Eigentümer der Wohnung oder von dessen beauftragten (Wohnungseigentums-)Verwalter Auskunft verlangen können, welche …“ Weiterlesen
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16.07.2012 Rechtsanwalt RA StB FA Michael F. Eulerich„… , dass der Mieter einer WEG-Wohnung keine Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder betreiben darf, wenn dem Wohnungseigentümer die Ausübung der Tagesmuttertätigkeit seines Mieters …“ Weiterlesen
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13.07.2012 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… werden darf - insbesondere, wenn andere Wohnungseigentümer durch die Berufsausübung unzumutbar beeinträchtigt würden. Die Karlsruher Richter entschieden zugunsten des Miteigentümers und gegen …“ Weiterlesen
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15.10.2020 Rechtsanwalt Marco De Luise„… oder als Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage. Nicht nur die jeweiligen Eigentümer der jeweils unmittelbar angrenzenden Grundstücke sind vom Nachbarbegriff umfasst. Nachbarn sind vielmehr alle …“ Weiterlesen
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11.06.2012 Rechtsanwalt Savin Vaic„… . Der Wohnungseigentümer kann daher jetzt den Mietvertrag eines geschützten Mieters unter folgenden Bedingungen kündigen: wenn ein Mieter oder anderer Wohnungsnutzer die Wohnung vertrags- oder gesetzeswidrig nutzt …“ Weiterlesen
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10.05.2012 Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Mediator (DAA)„Wohnungseigentümer können Zahlungspflichten nicht durch Beschluss neu begründen! 1. Die Entscheidung im Leitsatz Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht …“ Weiterlesen
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30.04.2012 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„Die auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse gelten nur für die derzeitigen – und nicht für die ehemaligen – Wohnungseigentümer. Wer sich kein Einfamilienhaus, sondern „nur" eine Wohnung …“ Weiterlesen
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26.04.2012 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„Einzelne Wohnungseigentümer können einen Verwalter nur abberufen, wenn keine andere Entscheidung mehr vertretbar ist. Den übrigen Wohnungseigentümern steht dabei ein Beurteilungsspielraum zu. Weil …“ Weiterlesen
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26.04.2012 Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Mediator (DAA)„… sie aus der eigenen Tasche stemmen zu können. Banken geben keinen Kredit. Denn der Verband der Wohnungseigentümer (WEG) kann keine Sicherheiten (Grundschuld) für ein Darlehen bieten. Das hat sich seit Anfang 2012 …“ Weiterlesen
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25.04.2012 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… , als die Wohnung (noch) keine Eigentumswohnung war; 2. das Wohnungseigentum erst während der Mietzeit des Mieters begründet wurde; 3. eine im Gesetz festgelegte Sperrzeit von 3 Jahren seit der 1. Veräußerung …“ Weiterlesen
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13.04.2012 Rechtsanwalt Dr. Roger Blum„Auf den turnusmäßigen Eigentümerversammlungen wird regelmäßig über den Tagesordnungspunkt „Entlastung des Verwalters" abgestimmt. Mit der Entlastung sprechen die Wohnungseigentümer dem Verwalter …“ Weiterlesen
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13.04.2012 Rechtsanwalt Savin Vaic„… 30% und die Villen höchstens 70% Unterbringungsmöglichkeiten für Gäste haben. Gemäß dem bisherigen Gesetz konnte man gastro-touristische Bauten in diesen Gebieten nicht in Wohnungseigentum umwandeln …“ Weiterlesen
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10.04.2012 Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Mediator (DAA)„… des Rechtsstreits tragen, wenn der den Beklagten vorgerichtlich keine Gelegenheit zur Bereinigung gegen hatte. Sachverhalt Einige Eigentümer fechten einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer …“ Weiterlesen
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17.01.2012 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) schafft Klarheit. Heizkörper nebst Zubehör dürfen dem jeweiligen Wohnungseigentümer gehören. Alles außerhalb der Wohnung ist jedoch Eigentum der Gemeinschaft …“ Weiterlesen
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09.01.2012 Dr. Sonntag Rechtsanwälte„Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer auf seinem Balkon Blumenkästen anbringen. Herabfallende Blüten und Blätter auf den darunterliegenden Balkon müssen grundsätzlich hingenommen werden …“ Weiterlesen