Zurückbehaltungsrechte und Mietminderung des Mieters bei verweigerter Mängelbeseitigung

Mietminderung

Liegen Mängel oder Fehler der Mietsache vor, ist der Mieter nach § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) berechtigt, die Miete angemessen zu kürzen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache zumindest mindert oder gar vollständig aufhebt. Ein völlig unerheblicher Mangel (z. B. Haarrisse in der Decke, eine defekte Lampe im Hausflur) hingegen gibt den Mieter zwar einen Beseitigungsanspruch gegen den Vermieter, berechtigt den Mieter jedoch nicht zur Mietminderung. Neben dem Vorliegen eines erheblichen Mangels kann der Mieter von seinem Recht, die Miete zu mindern, nur Gebrauch machen, wenn er den Mangel dem Vermieter gegenüber auch tatsächlich angezeigt bzw. gerügt hat. Dies sollte aus Beweisgründen stets schriftlich erfolgen. Inhaltlich ausreichend ist, dass der Mieter den konkreten Mangel beschreibt, welcher die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt.

Ausschlaggebend für die Bemessung der Mietminderung ist die Höhe der Bruttomiete. Diese beinhaltet die Grundmiete einschließlich der Heizkosten- sowie die Betriebskostenvorauszahlung. Die konkrete Höhe der zulässigen Mietminderung ist für jeden Einzelfall gesondert zu bestimmen. Zulässig ist die Mietminderung in ihrer Höhe dann, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zum Umfang der mangelbedingten Beeinträchtigung der Mietsache steht. Dabei gilt je größer die mangelbedingte Beeinträchtigung, umso mehr darf die Miete gekürzt werden.

Mindert der Mieter die Miete in einem unverhältnismäßig hohen Umfang, so führt dies zu einem entsprechenden Zahlungsverzug. Erreicht dieser Verzug einen Betrag von zwei Monatsmieten, steht dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands zu. Es ist daher aus Sicht des Mieters empfehlenswert, den vollständigen Mietzins unter ausdrücklicher Geltendmachung des Mietminderungsanspruchs weiter zu bezahlen. Kommt eine außergerichtliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter über eine Mietminderung im weiteren Verlauf nicht zustande, so kann der Mieter die unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen gegen den Vermieter einklagen. Prozessimmanent wird dabei auch der konkrete Anspruch auf Mietminderung geprüft.

Der Anspruch auf Mietminderung endet, sobald der Mangel behoben ist. Ebenfalls kann der Mieter ab dem Zeitpunkt, in welchem er die Beseitigung des Mangels verweigert, sei es auch aus Gründen der Beweissicherung, keine Mietminderung geltend machen.

Zurückbehaltungsrecht

Weigert sich der Vermieter, einen unstrittigen Mangel an einer Mietsache zu beseitigen, so steht dem Mieter neben einem Anspruch auf Minderung der Miete ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zu. Der Mieter ist damit berechtigt einen Teil der Mietzahlung zurückzuhalten, um den Vermieter verstärkt zur Beseitigung des Mangels anzuhalten. 

Bis zu welcher Höhe das Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden kann, ist nicht pauschal zu beantworten, sondern ist für den jeweiligen Einzelfall unter Würdigung der Gesamtumstände und unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben zu beurteilen. Dabei ist das Zurückbehaltungsrecht auf eine angemessene Höhe begrenzt, d. h. es muss in einem angemessenen Verhältnis zur Bedeutung des Mangels stehen. Feststeht, dass die restliche (bereits geminderte Miete) nicht im vollen Umfang zurück behalten werden kann, da der Vermieter seine Leistung zumindest zum Teil erbracht hat. Zudem ist es nicht möglich, das Zurückbehaltungsrecht für eine unbegrenzte Zeit auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Mietminderung oder der Kosten für die Mangelbeseitigung zu bemessen.

Ist der Mieter zur Zurückbehaltung berechtigt, kommt er mit der zurückbehaltenen Zahlung nicht in Verzug. Dem Vermieter ist daher auch nicht möglich, das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 1 BGB oder nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen. Anders ist dies, wenn das zurückbehaltene Geld eine angemessene Höhe überschreitet. In diesem Falle gerät der Mieter, wie auch bei einer unangemessen hohen Mietminderung in entsprechender Höhe, in Zahlungsverzug. Dies kann den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.

Unter Berücksichtigung seines Zweckes erlischt das Zurückbehaltungsrecht, wenn der Mangel beseitigt, das Mietverhältnis beendet wurde oder es nicht mehr zu erwarten ist, dass der Vermieter seiner Mangelbeseitigungsverpflichtung auch unter dem Druck der Leistungsverweigerung nicht nachkommen wird. Selbiges gilt auch dann, wenn der Mieter z. B. zum Zwecke der Beweissicherung eine Mangelbeseitigung verweigert. Ist das Zurückbehaltungsrecht entfallen, so ist der Mieter verpflichtet, die einbehaltenen Zahlungen an den Vermieter zu leisten. Die entsprechende Zahlung ist dabei sofort fällig.