Bestellerprinzip verfassungsgemäß – Bundesverfassungsgericht entscheidet gegen Makler

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Seit Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip. Makler können von Mietern seitdem nur noch in sehr engen Grenzen eine Provision für die Vermittlung einer Mietwohnung verlangen. Mit dem altbekannten Modell „Vermieter beauftragt Makler, der Mieter zahlt“ war es schlagartig vorbei. Zwei Immobilienmakler sahen ihre wirtschaftliche Existenz dadurch bedroht. Ein Wohnungsmieter rügte zudem, die neuen Regeln beschränkten seine Vertragsfreiheit. Über die daher von ihnen gegen das Bestellerprinzip eingelegte Verfassungsbeschwerde entschied nun das Bundesverfassungsgericht.

Eingriff in die freie Berufsausübung

Die Verfassungsbeschwerde des Mieters wurde bereits als unzulässig abgewiesen. Die Richter bezweifelten bereits eine relevante rechtliche Benachteiligung von Wohnungssuchenden durch das Bestellerprinzip. Insbesondere sei keine Beeinträchtigung der Vertragsfreiheit erkennbar. Insgesamt hielt das Vorbringen des Mieters auch für nicht hinreichend begründet.

Mit der Situation der unmittelbar betroffenen Makler setzten sich die Richter dagegen eingehend auseinander. Diese behaupteten unter anderem, das Bestellerprinzip konzentriere sich auf die Makler als Kostentreiber. Daraus folge eine Ungleichbehandlung. Schließlich würden andere Akteure auf dem Wohnungsmarkt ebenfalls zur zu steigenden Mieten führenden Wohnungsknappheit beitragen. Für das Bundesverfassungsgericht war eine damit behauptete Verletzung des Grundrechts auf Gleichbehandlung jedoch nicht ersichtlich.

Im Mittelpunkt der Verfassungsbeschwerde stand dafür die von den Maklern gerügte Verletzung ihrer Berufsfreiheit. Diese schützt insbesondere die freie Berufsausübung. Allerdings lässt sich diese durch Gesetz einschränken. Bei der Frage der Rechtmäßigkeit kommt es aber vor allem darauf an, dass ein Gesetz geeignet ist, das damit verfolgte Ziel zu erreichen. Des Weiteren darf es keine weniger einschneidende Alternative geben. Und nicht zuletzt muss die Maßnahme die Verhältnismäßigkeit wahren. Ob Letzteres der Fall ist, prüfen Gerichte bei Eingriffen in die Berufsfreiheit anhand der sogenannten Dreistufentheorie. Je nachdem, wie stark der Gesetzgeber danach in die Berufsfreiheit eingreift, desto höhere Anforderungen ergeben sich für ihn an die Rechtfertigung. Da das Bestellerprinzip insofern nur die auf der ersten und damit niedrigsten Stufe angesiedelte Berufsausübung regelt, genügen dafür vernünftige Erwägungen des Gemeinwohls, die sie als zweckmäßig erscheinen lassen.

Bestellerprinzip zur Kostenbegrenzung geeignet

Insofern verfolgt das Bestellerprinzip das Ziel, steigende Kosten für Mieter auf dem Mietmarkt zu begrenzen. Dabei soll es insbesondere einen Ausgleich zwischen Vermieter- und Mieterseite schaffen. Insbesondere bei Wohnungsknappheit sei es für Mieter zuletzt kaum möglich gewesen, ohne Zahlung einer Provision an eine Wohnung zu gelangen. Mit dieser zahlten Mieter aber eine eigentlich vom Vermieter zu erbringende Leistung, da dieser den Makler beauftragt hat. Dabei habe die Provision zuletzt regelmäßig zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer betragen, weil es aufgrund fehlenden Vermieterinteresses und hoher Nachfrage durch Mieter kaum Raum für Preisverhandlungen gab. Um dieses Ungleichgewicht zu beseitigen, hält das Bundesverfassungsgericht das Bestellerprinzip für geeignet. Vermieter, die einen Makler beauftragen, könnten die Kosten z. B. wegen der Mietpreisbremse nicht einfach auf die Miete aufschlagen. Selbst wenn Wohnungsanbieter eine dadurch höhere Miete verlangen könnten, zahlten Mieter die in die Miete einberechneten Maklerkosten nicht wie bisher unmittelbar nach Mietvertragsunterzeichnung sondern erst im Laufe der Mietdauer.

Frage der Mehrfachbeauftragung offen gelassen

Gleich wirksame Maßnahmen wie das Bestellerprinzip sieht das Bundesverfassungsgericht dabei nicht. Diskutiert wurden hier Modelle wie die hälftige Aufteilung der Provision zwischen Vermieter und Mieter, die Provisionszahlung durch den, der zuerst an den Makler herantritt oder eine regionale Begrenzung des Bestellerprinzips. Diese seien jedoch für Missbrauch anfällig bzw. führten zu keinem gleichwertigen Ausgleich. Bei der Prüfung der Erforderlichkeit geht das Bundesverfassungsgericht außerdem auf die Ausschließlichkeitsregel ein. Demnach hat ein Makler nur dann einen Provisionsanspruch gegenüber einem Wohnungssuchenden, wenn er ausschließlich in dessen Interesse tätig wird. Damit soll verhindert werden, dass ein Makler für eine von Vermietern angebotene Wohnungen und mit dessen Einverständnis vermittelte Wohnung doch die Provision vom Wohnungssuchenden verlangen kann. Unklar ist dabei bislang aufgrund der sowohl weit als auch eng interpretierbaren Gesetzesformulierung des Ausschließlichkeitserfordernisses, ob Makler einen Provisionsanspruch nur dann haben, wenn sie im Alleininteresse eines Wohnungssuchenden oder dazu auch für mehrere Wohnungssuchenden gleichzeitig tätig werden dürfen. Die Klärung dieser Frage überlässt das Verfassungsgericht allerdings den Fachgerichten. Selbst bei einer weiten Auslegung, die am tiefsten in die Berufsfreiheit eingreifen würde, erkennt es keine Grundrechtsverletzung, weil sich diese noch innerhalb des mit dem Bestellerprinzip verfolgten Schutzzwecks bewegt.

Von Sozialstaatsprinzip gedeckt

Zur Rechtfertigung von Eingriffen in die freie Berufsausübung müssen diesen vernünftige Erwägungen des Gemeinwohls gegenüber stehen. Das Bestellerprinzip schütze Mieter insofern vor einer Überforderung durch insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten gestiegene Kosten beim Anmieten von Wohnungen, zu denen insbesondere die regelmäßig zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer betragende Provision zählte. Und das, obwohl die Maklertätigkeit vorrangig im Interesse und mit Auftrag von Vermietern erfolgte. Die für Makler entstehenden Einnahmeeinbußen stünden diesem vom Sozialstaatsprinzip getragenen Ziel der Beseitigung eines sozialen Ungleichgewichts nicht entgegen. Makler könnten weiterhin frei Vermittlungsverträge mit Vermietern schließen und Provisionen erlangen. Dass der Verhandlungsaufwand dabei für sie steigt, spricht nicht gegen die Verfassungsmäßigkeit. Außerdem könnten Immobilienmakler im nicht vom Bestellerprinzip betroffenen Bereichen der Gewerbemiete und dem Verkauf von Immobilien Einnahmen erzielen. Im Übrigen seien die gesunkenen Erwerbschancen nicht vom verfassungsrechtlichen Schutz des Eigentums umfasst.

Fazit: Das Bestellerprinzip ist verfassungsgemäß. Makler müssen wegen des damit verfolgten Ziels, ein soziales Ungleichgewicht auf dem Mietmarkt zu beseitigen, Eingriffe in ihre freie Berufsausübung und Einkommenseinbußen hinnehmen.

(Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 29.06.2016, Az.: 1 BvR 1015/15)

(GUE)