Schreckgespenst fristlose Kündigung der Wohnung

Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist wohl eines der schlimmsten Dinge, die Mietern passieren können. Gerade in größeren Städten herrscht Wohnraummangel. Kurzfristig eine neue, bezahlbare Wohnung zu finden, gleicht schon fast einem Lottogewinn. Doch die Sorge vor einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages (und somit der Wohnung) ist meistens unbegründet. Ein Mieter muss sich grundsätzlich schon etwas Schwerwiegendes zuschulden kommen lassen, um fristlos gekündigt werden zu können. 

Gründe für die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Vermieter

Die Klassiker für eine fristlose Kündigung des Vermieters sind zum einen der Mietrückstand des Mieters und zum anderen die Anmeldung von Eigenbedarf des Vermieters. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 569 die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. 

Zulässige Gründe sind demnach: 

• Mietrückstände von zwei aufeinanderfolgenden Monaten ohne eine Mietzahlung 

• Mietrückstände eines ausstehenden Gesamtbetrages, der höher als zwei Monatsmieten ist (auch wenn die Monate nicht aufeinanderfolgen) 

• Mietrückstände von zwei aufeinanderfolgenden Monaten ohne vollständige Mietzahlung, wenn der ausstehende Betrag höher ist als eine Monatsmiete 

Finanzielle Engpässe sind – gerade in der heutigen Zeit – längst keine Ausnahme mehr und können uns alle in irgendeiner Form betreffen. Sollte sich solch ein Engpass bei Ihnen abzeichnen, suchen Sie am besten direkt das Gespräch zu Ihrem Vermieter. Sie wissen: Nur wer redet, dem kann geholfen werden. Und nicht selten finden sich für kurzfristige Engpässe einvernehmliche Lösungen wie eine Ratenvereinbarung oder die Möglichkeit eines kleinen Zahlungsaufschubs. 

Wichtig: Anders als bei anderen Gründen für eine fristlose Kündigung der Wohnung, muss der Vermieter den Mieter wegen illegaler Aktivitäten und wegen Mietrückständen nicht vorher abmahnen! Für die Begleichung der Zahlungsrückstände erhalten die Mieter jedoch eine sogenannte „Schonfrist“. Diese beträgt zwei Wochen. In dieser Zeit hat der Mieter die Möglichkeit, seine Schulden zu begleichen. Zahlt er in dieser Frist die offenen Forderungen, wird die vorherige fristlose Kündigung automatisch unwirksam. 

Weitere Gründe für die fristlose Kündigung durch den Vermieter

• Störung des Hausfriedens, zum Beispiel: häufige nächtliche Polizeieinsätze, andauernder Streit mit Hausbewohnern, Randalieren im Treppenhaus, Beleidigungen, Drogen 

• nicht genehmigte Untervermietung: Der Mieter lässt Dritte in seiner Wohnung wohnen. 

• nicht genehmigtes Gewerbe in der Wohnung  

• Verschmutzung/Verwahrlosung der Wohnung der Art, dass die Bausubstanz gefährdet oder Personen beeinträchtigt werden 

Die Umstände für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses müssen immer unzumutbar sein! Und der Vermieter muss den Mieter vorher abmahnen und ihm eine Frist setzen, damit der Mieter die Mängel beseitigen kann. 

Ganz besonders tragisch sind Fälle einer fristlosen Kündigung des Vermieters bei einer Wohnung mit Kindern im Mieterhaushalt. Oft wird dann händeringend und verzweifelt nachgefragt, ob es in diesem Fall nicht unzumutbar hart sei, wenn fristlos gekündigt würde. Leider greift in so einem Fall aber weder die „Härtefallregelung“ noch die „Sozialklausel“, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. 

Geht es um eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen etwaiger Mietrückstände (wir erinnern uns, siehe oben), führt die vollständige Nachzahlung der Rückstände innerhalb der zweiwöchigen „Schonfrist“ dazu, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird. Die Wirksamkeit einer eventuellen gleichzeitig hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung des Vermieters bleibt davon allerdings unberührt. 

Ämter wie das Sozialamt oder die Jobcenter helfen bei Zahlungsrückständen oft weiter. Dort sollte unverzüglich vorgesprochen werden, um die fristlose Kündigung durch Zahlung abzuwenden. 

Vorlage fristlose Kündigung durch den Vermieter

Anschrift Vermieter 

Ort, Datum  

- Anschrift Mieter - 

Fristlose Kündigung des Mietvertrages vom (Datum Abschluss Mietvertrag) 

Vertragsnummer: 

Objekt: Wohnung, Straße, genaue Lage (Ober- oder Untergeschoss, Hinterhaus, rechts, links …)

Sehr geehrte Frau Mieterin/Sehr geehrter Herr Mieter, 

den zwischen uns bestehenden Mietvertrag vom (Datum) über die (Wohnung/das Haus in der … Straße, Lage) kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens zum (Datum) zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben. 

Begründung: 

Gemäß § 543 Abs. 2 BGB bin ich berechtigt, Ihnen wegen (hier sind die Gründe anzugeben (bei Zahlungsverzügen die genauen Summen und eventuell beglichenen Beträge auflisten; bei Fehlverhalten das genaue Verhalten möglichst mit Datumsangaben und so detailliert wie möglich benennen)) fristlos zu kündigen. 

Ich fordere Sie auf, die Wohnung innerhalb von 14 Tagen, spätestens jedoch bis zum … (Datum) vollständig und besenrein zu räumen und der zuständigen Hausverwaltung bei der Wohnungsübergabe sämtliche Schlüssel auszuhändigen. 

Ich weise Sie darauf hin, dass die Wohnung in einem „ordnungsgemäßen Zustand“ übergeben werden muss. Grobe Mängel und Schäden, die während Ihrer Mietzeit aufgrund von Fahrlässigkeit entstanden sind, sind vorher zu beseitigen. 

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags (gemäß § 545 BGB) widerspreche ich hiermit vorsorglich. 

Mit freundlichen Grüßen 

(Unterschrift Vermieter)

Gründe für die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter

Die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter ist zwar nicht so üblich, wie es umgekehrt der Fall ist. Aber es kommt immer mal wieder vor, dass auch Mieter dem Vermieter ohne Frist kündigen. Selbst Zeitmietverträge können vom Mieter fristlos gekündigt werden, wenn wichtige Gründe dies erlauben. 

Wichtige zulässige Gründe sind zum Beispiel: 

• eine Gesundheitsgefährdung des Mieters (z. B. extreme gesundheitsgefährdende Holzschutzmittel in der Wohnung, ständiger Ausfall der Heizung) 

• Störung des Hausfriedens (z. B. schwere Beleidigung, Körperverletzung, willkürliche Mietpreisüberhöhung des Vermieters oder Betrug bei der Nebenkostenabrechnung) 

• Nichtgewährung oder Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung (z. B. Wohnung kann nicht wie vereinbart bezogen werden) 

Die fristlose Kündigung des Mieters muss schriftlich erfolgen, Gründe müssen nicht angegeben werden. Dem Vermieter muss grundsätzlich eine angemessene Frist gesetzt werden, um die Mängel an der Mietsache beseitigen zu können. Erst wenn der Vermieter auch nach Fristende die Mängel nicht beseitigt hat, kann die fristlose Kündigung erfolgen. Ausnahme: Gesundheitsgefährdung. Hier kann auch ohne vorherige Frist zur Mängelbeseitigung fristlos gekündigt werden.