Schreckgespenst fristlose Kündigung der Wohnung
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Experten-Autor dieses Themas
Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist wohl eines der schlimmsten Dinge, die Mietern passieren können. Gerade in größeren Städten herrscht Wohnraummangel. Kurzfristig eine neue, bezahlbare Wohnung zu finden, gleicht schon fast einem Lottogewinn. Doch die Sorge vor einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages (und somit der Wohnung) ist meistens unbegründet. Ein Mieter muss sich grundsätzlich schon etwas Schwerwiegendes zuschulden kommen lassen, um fristlos gekündigt werden zu können.
Gründe für die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Vermieter
Die Klassiker für eine fristlose Kündigung des Vermieters sind zum einen der Mietrückstand des Mieters und zum anderen die Anmeldung von Eigenbedarf des Vermieters. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 569 die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
Zulässige Gründe sind demnach:
Mietrückstände von zwei aufeinanderfolgenden Monaten ohne eine Mietzahlung
Mietrückstände eines ausstehenden Gesamtbetrages, der höher als zwei Monatsmieten ist (auch wenn die Monate nicht aufeinanderfolgen)
Mietrückstände von zwei aufeinanderfolgenden Monaten ohne vollständige Mietzahlung, wenn der ausstehende Betrag höher ist als eine Monatsmiete
Finanzielle Engpässe sind – gerade in der heutigen Zeit – längst keine Ausnahme mehr und können uns alle in irgendeiner Form betreffen. Sollte sich solch ein Engpass bei Ihnen abzeichnen, suchen Sie am besten direkt das Gespräch zu Ihrem Vermieter. Sie wissen: Nur wer redet, dem kann geholfen werden. Und nicht selten finden sich für kurzfristige Engpässe einvernehmliche Lösungen wie eine Ratenvereinbarung oder die Möglichkeit eines kleinen Zahlungsaufschubs.
Wichtig: Anders als bei anderen Gründen für eine fristlose Kündigung der Wohnung, muss der Vermieter den Mieter wegen illegaler Aktivitäten und wegen Mietrückständen nicht vorher abmahnen! Für die Begleichung der Zahlungsrückstände erhalten die Mieter jedoch eine sogenannte „Schonfrist“. Diese beträgt zwei Wochen. In dieser Zeit hat der Mieter die Möglichkeit, seine Schulden zu begleichen. Zahlt er in dieser Frist die offenen Forderungen, wird die vorherige fristlose Kündigung automatisch unwirksam.
Weitere Gründe für die fristlose Kündigung durch den Vermieter
Störung des Hausfriedens, zum Beispiel: häufige nächtliche Polizeieinsätze, andauernder Streit mit Hausbewohnern, Randalieren im Treppenhaus, Beleidigungen, Drogen
nicht genehmigte Untervermietung: Der Mieter lässt Dritte in seiner Wohnung wohnen.
nicht genehmigtes Gewerbe in der Wohnung
Verschmutzung/Verwahrlosung der Wohnung der Art, dass die Bausubstanz gefährdet oder Personen beeinträchtigt werden
Die Umstände für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses müssen immer unzumutbar sein! Und der Vermieter muss den Mieter vorher abmahnen und ihm eine Frist setzen, damit der Mieter die Mängel beseitigen kann.
Ganz besonders tragisch sind Fälle einer fristlosen Kündigung des Vermieters bei einer Wohnung mit Kindern im Mieterhaushalt. Oft wird dann händeringend und verzweifelt nachgefragt, ob es in diesem Fall nicht unzumutbar hart sei, wenn fristlos gekündigt würde. Leider greift in so einem Fall aber weder die „Härtefallregelung“ noch die „Sozialklausel“, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Geht es um eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen etwaiger Mietrückstände (wir erinnern uns, siehe oben), führt die vollständige Nachzahlung der Rückstände innerhalb der zweiwöchigen „Schonfrist“ dazu, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird. Die Wirksamkeit einer eventuellen gleichzeitig hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung des Vermieters bleibt davon allerdings unberührt.
Ämter wie das Sozialamt oder die Jobcenter helfen bei Zahlungsrückständen oft weiter. Dort sollte unverzüglich vorgesprochen werden, um die fristlose Kündigung durch Zahlung abzuwenden.
Vorlage fristlose Kündigung durch den Vermieter
Anschrift Vermieter
Ort, Datum
- Anschrift Mieter -
Fristlose Kündigung des Mietvertrages vom (Datum Abschluss Mietvertrag)
Vertragsnummer:
Objekt: Wohnung, Straße, genaue Lage (Ober- oder Untergeschoss, Hinterhaus, rechts, links …)
Sehr geehrte Frau Mieterin/Sehr geehrter Herr Mieter,
den zwischen uns bestehenden Mietvertrag vom (Datum) über die (Wohnung/das Haus in der … Straße, Lage) kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens zum (Datum) zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.
Begründung:
Gemäß § 543 Abs. 2 BGB bin ich berechtigt, Ihnen wegen (hier sind die Gründe anzugeben (bei Zahlungsverzügen die genauen Summen und eventuell beglichenen Beträge auflisten; bei Fehlverhalten das genaue Verhalten möglichst mit Datumsangaben und so detailliert wie möglich benennen)) fristlos zu kündigen.
Ich fordere Sie auf, die Wohnung innerhalb von 14 Tagen, spätestens jedoch bis zum … (Datum) vollständig und besenrein zu räumen und der zuständigen Hausverwaltung bei der Wohnungsübergabe sämtliche Schlüssel auszuhändigen.
Ich weise Sie darauf hin, dass die Wohnung in einem „ordnungsgemäßen Zustand“ übergeben werden muss. Grobe Mängel und Schäden, die während Ihrer Mietzeit aufgrund von Fahrlässigkeit entstanden sind, sind vorher zu beseitigen.
Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags (gemäß § 545 BGB) widerspreche ich hiermit vorsorglich.
Mit freundlichen Grüßen
(Unterschrift Vermieter)
Gründe für die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter
Die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter ist zwar nicht so üblich, wie es umgekehrt der Fall ist. Aber es kommt immer mal wieder vor, dass auch Mieter dem Vermieter ohne Frist kündigen. Selbst Zeitmietverträge können vom Mieter fristlos gekündigt werden, wenn wichtige Gründe dies erlauben.
Wichtige zulässige Gründe sind zum Beispiel:
eine Gesundheitsgefährdung des Mieters (z. B. extreme gesundheitsgefährdende Holzschutzmittel in der Wohnung, ständiger Ausfall der Heizung)
Störung des Hausfriedens (z. B. schwere Beleidigung, Körperverletzung, willkürliche Mietpreisüberhöhung des Vermieters oder Betrug bei der Nebenkostenabrechnung)
Nichtgewährung oder Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung (z. B. Wohnung kann nicht wie vereinbart bezogen werden)
Die fristlose Kündigung des Mieters muss schriftlich erfolgen, Gründe müssen nicht angegeben werden. Dem Vermieter muss grundsätzlich eine angemessene Frist gesetzt werden, um die Mängel an der Mietsache beseitigen zu können. Erst wenn der Vermieter auch nach Fristende die Mängel nicht beseitigt hat, kann die fristlose Kündigung erfolgen. Ausnahme: Gesundheitsgefährdung. Hier kann auch ohne vorherige Frist zur Mängelbeseitigung fristlos gekündigt werden.
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Rechtstipps zu "fristlose Kündigung Wohnung"
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23.04.2024 Rechtsanwalt Dirk M. Richter„… 147/22) hat das Amtsgericht Neukölln entschieden, dass eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen unter bestimmten Umständen ungerechtfertigt sein kann, wenn der Mieter …“ Weiterlesen
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19.04.2024 Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolfgang Böh„… muss sich hier an die üblichen Sätze, die Gerichte entschieden haben, halten, weil er ansonsten eine fristlose Kündigung riskiert.“ Weiterlesen
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07.03.2024 Rechtsanwalt Florian Schleifer„… abhängig. Generell gilt, dass der Vermieter das Recht hat, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zurückzuerhalten . Doch die Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Vermüllung ist komplex …“ Weiterlesen
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29.01.2024 Rechtsanwältin Katja Werner„… . Das Amtsgericht erachtet die Klage als zulässig, jedoch in der Sache als unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung gemäß § 546 BGB. Weder die fristlose Kündigung noch …“ Weiterlesen
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20.01.2024 Rechtsanwalt Michael Spindler„… und von einem wichtigen Grund (bei fristloser Kündigung) oder einem berechtigten Interesse (bei fristgemäßer Kündigung) abhängig machen. Die von vielen Untervermietern regelmäßig bemühte Drohung, dass bei einer Beendigung …“ Weiterlesen
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17.01.2024 Rechtsanwalt Marcus Reitzenstein„… eine außerordentliche Kündigung im Raum. Das Gesetz nennt hier explizit die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, § 543 BGB. Insbesondere der Zusatz "fristlos" zeigt, dass es hier für …“ Weiterlesen
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10.01.2024 Rechtsanwalt Stephan Steinwachs„… , es sei denn, der Schimmelbefall geht eindeutig auf den Vermieter zurück und stellt eine Gesundheitsgefahr dar. In einem solchen Fall hat der Mieter das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung …“ Weiterlesen
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26.11.2023 Rechtsanwalt Henry Bach„… der abweichenden Fläche mangelhaft, kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen oder den Mietzins mindern . Die Höhe der Minderung errechnet sich dabei aus dem Verhältnis der vereinbarten …“ Weiterlesen
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15.11.2023 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… einen Teil der Miete einbehält und deshalb ein entsprechend hoher Mietrückstand entsteht, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Irrt sich der Mieter im Hinblick auf die Minderung, hat …“ Weiterlesen
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07.11.2023 Rechtsanwalt Dr. Wolfgang Gottwald„… versus Recht bekommen). 1. Mietrecht a) Kündigungsgrund Sowohl für eine ordentliche Kündigung als auch für eine außerordentliche (fristlose) Kündigung braucht der Vermieter einen Kündigungsgrund. aa …“ Weiterlesen
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02.11.2023 Rechtsanwalt Dominik Wawra„… durch andere Mieter. Aber die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis fristlos. Vor dieser Kündigung erfolgten zudem mehrere Abmahnungen durch die Vermieterin. Fristlose Kündigung gerechtfertigt Die Richter …“ Weiterlesen
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17.09.2023 Rechtsanwalt Henry Bach„… kann ein Mietverhältnis fristlos kündigen , wenn der Mieter über Vermögensverhältnisse falsche Angaben macht, unabhängig davon, ob der Mieter seine Miete zuverlässig zahlt (LG München I, 25.03.2009 – 14 S 18532/08). Zudem …“ Weiterlesen
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