Schreckgespenst fristlose Kündigung der Wohnung
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Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist wohl eines der schlimmsten Dinge, die Mietern passieren können. Gerade in größeren Städten herrscht Wohnraummangel. Kurzfristig eine neue, bezahlbare Wohnung zu finden, gleicht schon fast einem Lottogewinn. Doch die Sorge vor einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages (und somit der Wohnung) ist meistens unbegründet. Ein Mieter muss sich grundsätzlich schon etwas Schwerwiegendes zuschulden kommen lassen, um fristlos gekündigt werden zu können.
Gründe für die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Vermieter
Die Klassiker für eine fristlose Kündigung des Vermieters sind zum einen der Mietrückstand des Mieters und zum anderen die Anmeldung von Eigenbedarf des Vermieters. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 569 die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
Zulässige Gründe sind demnach:
Mietrückstände von zwei aufeinanderfolgenden Monaten ohne eine Mietzahlung
Mietrückstände eines ausstehenden Gesamtbetrages, der höher als zwei Monatsmieten ist (auch wenn die Monate nicht aufeinanderfolgen)
Mietrückstände von zwei aufeinanderfolgenden Monaten ohne vollständige Mietzahlung, wenn der ausstehende Betrag höher ist als eine Monatsmiete
Finanzielle Engpässe sind – gerade in der heutigen Zeit – längst keine Ausnahme mehr und können uns alle in irgendeiner Form betreffen. Sollte sich solch ein Engpass bei Ihnen abzeichnen, suchen Sie am besten direkt das Gespräch zu Ihrem Vermieter. Sie wissen: Nur wer redet, dem kann geholfen werden. Und nicht selten finden sich für kurzfristige Engpässe einvernehmliche Lösungen wie eine Ratenvereinbarung oder die Möglichkeit eines kleinen Zahlungsaufschubs.
Wichtig: Anders als bei anderen Gründen für eine fristlose Kündigung der Wohnung, muss der Vermieter den Mieter wegen illegaler Aktivitäten und wegen Mietrückständen nicht vorher abmahnen! Für die Begleichung der Zahlungsrückstände erhalten die Mieter jedoch eine sogenannte „Schonfrist“. Diese beträgt zwei Wochen. In dieser Zeit hat der Mieter die Möglichkeit, seine Schulden zu begleichen. Zahlt er in dieser Frist die offenen Forderungen, wird die vorherige fristlose Kündigung automatisch unwirksam.
Weitere Gründe für die fristlose Kündigung durch den Vermieter
Störung des Hausfriedens, zum Beispiel: häufige nächtliche Polizeieinsätze, andauernder Streit mit Hausbewohnern, Randalieren im Treppenhaus, Beleidigungen, Drogen
nicht genehmigte Untervermietung: Der Mieter lässt Dritte in seiner Wohnung wohnen.
nicht genehmigtes Gewerbe in der Wohnung
Verschmutzung/Verwahrlosung der Wohnung der Art, dass die Bausubstanz gefährdet oder Personen beeinträchtigt werden
Die Umstände für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses müssen immer unzumutbar sein! Und der Vermieter muss den Mieter vorher abmahnen und ihm eine Frist setzen, damit der Mieter die Mängel beseitigen kann.
Ganz besonders tragisch sind Fälle einer fristlosen Kündigung des Vermieters bei einer Wohnung mit Kindern im Mieterhaushalt. Oft wird dann händeringend und verzweifelt nachgefragt, ob es in diesem Fall nicht unzumutbar hart sei, wenn fristlos gekündigt würde. Leider greift in so einem Fall aber weder die „Härtefallregelung“ noch die „Sozialklausel“, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Geht es um eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen etwaiger Mietrückstände (wir erinnern uns, siehe oben), führt die vollständige Nachzahlung der Rückstände innerhalb der zweiwöchigen „Schonfrist“ dazu, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird. Die Wirksamkeit einer eventuellen gleichzeitig hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung des Vermieters bleibt davon allerdings unberührt.
Ämter wie das Sozialamt oder die Jobcenter helfen bei Zahlungsrückständen oft weiter. Dort sollte unverzüglich vorgesprochen werden, um die fristlose Kündigung durch Zahlung abzuwenden.
Vorlage fristlose Kündigung durch den Vermieter
Anschrift Vermieter
Ort, Datum
- Anschrift Mieter -
Fristlose Kündigung des Mietvertrages vom (Datum Abschluss Mietvertrag)
Vertragsnummer:
Objekt: Wohnung, Straße, genaue Lage (Ober- oder Untergeschoss, Hinterhaus, rechts, links …)
Sehr geehrte Frau Mieterin/Sehr geehrter Herr Mieter,
den zwischen uns bestehenden Mietvertrag vom (Datum) über die (Wohnung/das Haus in der … Straße, Lage) kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens zum (Datum) zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.
Begründung:
Gemäß § 543 Abs. 2 BGB bin ich berechtigt, Ihnen wegen (hier sind die Gründe anzugeben (bei Zahlungsverzügen die genauen Summen und eventuell beglichenen Beträge auflisten; bei Fehlverhalten das genaue Verhalten möglichst mit Datumsangaben und so detailliert wie möglich benennen)) fristlos zu kündigen.
Ich fordere Sie auf, die Wohnung innerhalb von 14 Tagen, spätestens jedoch bis zum … (Datum) vollständig und besenrein zu räumen und der zuständigen Hausverwaltung bei der Wohnungsübergabe sämtliche Schlüssel auszuhändigen.
Ich weise Sie darauf hin, dass die Wohnung in einem „ordnungsgemäßen Zustand“ übergeben werden muss. Grobe Mängel und Schäden, die während Ihrer Mietzeit aufgrund von Fahrlässigkeit entstanden sind, sind vorher zu beseitigen.
Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags (gemäß § 545 BGB) widerspreche ich hiermit vorsorglich.
Mit freundlichen Grüßen
(Unterschrift Vermieter)
Gründe für die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter
Die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter ist zwar nicht so üblich, wie es umgekehrt der Fall ist. Aber es kommt immer mal wieder vor, dass auch Mieter dem Vermieter ohne Frist kündigen. Selbst Zeitmietverträge können vom Mieter fristlos gekündigt werden, wenn wichtige Gründe dies erlauben.
Wichtige zulässige Gründe sind zum Beispiel:
eine Gesundheitsgefährdung des Mieters (z. B. extreme gesundheitsgefährdende Holzschutzmittel in der Wohnung, ständiger Ausfall der Heizung)
Störung des Hausfriedens (z. B. schwere Beleidigung, Körperverletzung, willkürliche Mietpreisüberhöhung des Vermieters oder Betrug bei der Nebenkostenabrechnung)
Nichtgewährung oder Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung (z. B. Wohnung kann nicht wie vereinbart bezogen werden)
Die fristlose Kündigung des Mieters muss schriftlich erfolgen, Gründe müssen nicht angegeben werden. Dem Vermieter muss grundsätzlich eine angemessene Frist gesetzt werden, um die Mängel an der Mietsache beseitigen zu können. Erst wenn der Vermieter auch nach Fristende die Mängel nicht beseitigt hat, kann die fristlose Kündigung erfolgen. Ausnahme: Gesundheitsgefährdung. Hier kann auch ohne vorherige Frist zur Mängelbeseitigung fristlos gekündigt werden.
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Rechtstipps zu "fristlose Kündigung Wohnung" | Seite 2
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10.01.2024 Rechtsanwalt Stephan Steinwachs„… , es sei denn, der Schimmelbefall geht eindeutig auf den Vermieter zurück und stellt eine Gesundheitsgefahr dar. In einem solchen Fall hat der Mieter das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung …“ Weiterlesen
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26.11.2023 Rechtsanwalt Henry Bach„… der abweichenden Fläche mangelhaft, kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen oder den Mietzins mindern . Die Höhe der Minderung errechnet sich dabei aus dem Verhältnis der vereinbarten …“ Weiterlesen
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15.11.2023 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… einen Teil der Miete einbehält und deshalb ein entsprechend hoher Mietrückstand entsteht, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Irrt sich der Mieter im Hinblick auf die Minderung, hat …“ Weiterlesen
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07.11.2023 Rechtsanwalt Dr. Wolfgang Gottwald„… versus Recht bekommen). 1. Mietrecht a) Kündigungsgrund Sowohl für eine ordentliche Kündigung als auch für eine außerordentliche (fristlose) Kündigung braucht der Vermieter einen Kündigungsgrund. aa …“ Weiterlesen
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02.11.2023 Rechtsanwalt Dominik Wawra„… durch andere Mieter. Aber die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis fristlos. Vor dieser Kündigung erfolgten zudem mehrere Abmahnungen durch die Vermieterin. Fristlose Kündigung gerechtfertigt Die Richter …“ Weiterlesen
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17.09.2023 Rechtsanwalt Henry Bach„… kann ein Mietverhältnis fristlos kündigen , wenn der Mieter über Vermögensverhältnisse falsche Angaben macht, unabhängig davon, ob der Mieter seine Miete zuverlässig zahlt (LG München I, 25.03.2009 – 14 S 18532/08). Zudem …“ Weiterlesen
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25.08.2023 Rechtsanwältin Angelika Sworski„… ein. Die offenen Rückstände betrugen 10.187 €, als der Vermieter, das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgerecht kündigte. Danach erhob der Vermieter Räumungsklage und verlangte zusätzlich …“ Weiterlesen
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07.08.2023 Rechtsanwalt Björn Thies„… , wie aufgrund einer Kündigung die Wohnung verlassen zu müssen. Unter Zeitdruck, noch schlimmer, wenn die Räumung schon durch Gerichtsvollzieher durchgesetzt werden soll, eine neue Wohnung suchen zu müssen …“ Weiterlesen
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18.07.2023 Rechtsanwalt Christian Hermanussen„… die Möglichkeit, das Mietverhältnis ordentlich mit einer entsprechenden Frist zu kündigen, oder außerordentlich und dann – zumindest bei nicht gezahlter Miete – fristlos. Doch was passiert, wenn der Mieter …“ Weiterlesen
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16.07.2023 Rechtsanwalt Henry Bach„… als das Eigentum des Vermieters. Das Recht auf alleinigen Besitz des Schlüssels gilt selbst dann, wenn der Mieter in Zahlungsverzug ist und der Vermieter deshalb den Mietvertrag fristlos kündigen könnte …“ Weiterlesen
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07.07.2023 Rechtsanwältin Njomza Sheqiri„… Rauchgeruch in der gesamten Wohnung. Das Gericht kam zu dem Ergebnis: ein Kündigungsgrund lag nicht vor - weder für eine fristlose noch für eine ordentliche Kündigung. Auch ein Zutrittsrecht bestand …“ Weiterlesen
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23.05.2023 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… , begeht eine schwere vertragliche Pflichtverletzung, für die der Vermieter den Mietvertrag regelmäßig fristlos kündigen darf. Dass der Nachbar, in dessen Wohnung man die Schallwellen aussendet, selbst …“ Weiterlesen
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22.05.2023 Rechtsanwältin Angelika Sworski„… , dass Ihr Mieter ohne Sie zu informieren und ohne Sie um Erlaubnis zu fragen untervermietet hat, können Sie ihm nach einer Abmahnung sogar fristlos kündigen. Teilweise Untervermietung Bei teilweiser …“ Weiterlesen
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18.04.2023 Rechtsanwältin Angelika Sworski„… und sogar fristlos kündigen. Von diesem Grundsatz gibt es Ausnahmen So entschied das AG-Gießen am 23.3.2022. Obwohl die Mieter falsche Angaben über ihre Einkommensverhältnisse …“ Weiterlesen
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06.04.2023 Rechtsanwältin Angelika Sworski„Die Gewaltanwendung, genauso wie die Gewaltandrohung, rechtfertigt immer eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, auch dann wenn der Angriff durch eine Lebensgefährtin erfolgt. Der Vermieter …“ Weiterlesen
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07.03.2023 Rechtsanwalt und Mediator Robin Wulff„… und fordert den M. zur Rückgabe der Wohnung auf. Nach Erhalt der Kündigung gleich der M. die aus der Vergangenheit bestehende oben aufgeführte Zahlungsrückstände umgehend aus. Er richtet ab Februar 2023 …“ Weiterlesen
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02.02.2023 Rechtsanwältin Kristina Häfner Mag. jur.„… voll, jedoch unter dem Vorbehalt der Rückforderung, zahlen, bis die Verursachung geklärt ist. Aber auch für den Mieter kommt eine fristlose Kündigung in Betracht: Ist durch den Schimmelbefall …“ Weiterlesen
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25.01.2023 Rechtsanwalt Dr. Michael Krieg„… kündigen . Wenn Ihnen der Nachweis gelingt, so muss der Mieter nachweisen , dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. Rückgabe der Wohnung Wenn der Mieter die Wohnung zurückgeben will, so nehmen …“ Weiterlesen
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24.11.2022 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„Ein Beitrag von Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin. Viele Mieter glauben, dass sie im Fall einer Kündigung umgehend aus ihrer Wohnung …“ Weiterlesen
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17.10.2022 Rechtsanwalt Felix Kushnir„… der Wohnung für gewerbliche Zwecke kann zu einem (außerordentlichen fristlosen) Kündigungsgrund i. S. d. § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2, 3 BGB oder einer Unterlassungsklage gem. § 541 BGB führen …“ Weiterlesen
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14.10.2022 Rechtsanwalt Stephan Kersten„… zahlen, weil die Kündigung unwirksam war (ArbG Essen, Urteil vom 16.08.2022 – Az. 2 Ca 650/22). Diese Entscheidung soll Anlass sein, einen Blick auf die Frage zu werfen, welche erheblichen finanziellen …“ Weiterlesen
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15.09.2022 Rechtsanwalt Dr. Michael Krieg„… . Am Klingelschild befanden sich zudem mehrere Namen, sodass die Vermieterin den Vertrag fristlos kündigte. Daraufhin entgegnete der Beklagte, dass er die Wohnung von Anfang an nur angemietet habe …“ Weiterlesen
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25.08.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete mindern, den Mietvertrag fristlos kündigen und/oder zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29.04.2009 (Az …“ Weiterlesen
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20.12.2022 Rechtsanwältin Kristina Häfner Mag. jur.„… ? Macht der Mieter bei berechtigten Fragen falsche Angaben, kann dies zu zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Voraussetzung ist allerdings, dass sich die falschen oder verschwiegenen …“ Weiterlesen