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Mietbürgschaft - was Sie wissen und beachten müssen!

  • 3 Minuten Lesezeit
Mietbürgschaft - was Sie wissen und beachten müssen!

Inhaltsverzeichnis

  1. Was ist eine Mietbürgschaft?
  2. Wer darf bürgen?
  3. Was bedeutet „selbstschuldnerische Bürgschaft“?
  4. Was ist die Einrede der Vorausklage?
  5. Was ist die Einrede der Anfechtbarkeit und der Aufrechenbarkeit?
  6. Wie lange gilt eine Mietbürgschaft?
  7. Was ist eine Mietkautionsversicherung?
  8. Was ist ein Bankaval?

Was ist eine Mietbürgschaft?

Eine Bürgschaft ist ein Instrument zur Kreditsicherung. Die Bürgschaft kommt durch einen Vertrag zustande, dem Bürgschaftsvertrag. In diesem Vertrag verpflichtet sich der Bürge dazu, die Verbindlichkeiten des Schuldners gegenüber dem Gläubiger zu erfüllen. Vertragsparteien sind dabei nur der Bürge und der Schuldner. Die Bürgschaftsurkunde wird aber beim Vermieter hinterlegt. Geregelt ist die Bürgschaft in den §§ 765 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Am häufigsten finden Bürgschaften im Mietrecht Anwendung, daher der Ausdruck „Mietbürgschaft“. Konkret bedeutet das, dass der Bürge für die Verbindlichkeiten des Mieters gegenüber dem Vermieter einsteht. Wenn der Mieter z. B. seine Miete nicht gezahlt hat und auch nicht zahlungsfähig ist, wird erst einmal der Bürge in Anspruch genommen.

Wer darf bürgen?

Bis auf die Volljährigkeit stellt das Gesetz keine weiteren Anforderungen an die Person des Bürgen. Grundsätzlich sollte der Bürge allerdings in einer finanziellen Lage sein, in der er es sich leisten kann, über seine eigenen Verpflichtungen hinaus auch fremde Verbindlichkeiten zu erfüllen.

Meistens haben Bürge und Mieter ein Verwandtschaftsverhältnis. Es bürgen z. B. häufig Eltern für ihre Kinder. Dies ist ein Fall der Privatbürgschaft (auch: Elternbürgschaft), bei der der Bürge eine Privatperson ist. Mögliche Bürgen sind aber auch Banken und Versicherungen.

Im Mietrecht finden sich folgende Bürgschaften:

  • Elternbürgschaft oder Privatbürgschaft
  • Bankaval
  • Mietkautionsversicherung

Was bedeutet „selbstschuldnerische Bürgschaft“?

Selbstschuldnerische Bürgschaft bedeutet, dass der Bürge vom Vermieter unmittelbar in Anspruch genommen werden kann. Unmittelbar heißt, dass er vorher nicht auf den Mieter zurückgreifen muss. Durch die selbstschuldnerische Bürgschaft wird der Bürge quasi selbst Schuldner.

Doch die selbstschuldnerische Bürgschaft ist an gewisse Voraussetzungen geknüpft:

  • Schriftform (hinterlegt beim Vermieter)
  • Bezeichnung des Bürgen und des Gläubigers (Vermieter)
  • Gegenstand der Bürgschaft (Miete, Kaution)
  • Verzicht auf die Einrede der Vorausklage
  • Verzicht auf Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit
  • Festlegung eines Höchstbetrages

Was ist die Einrede der Vorausklage?

Ganz allgemein ist eine Einrede eine Einwendung, die rechtshemmende Wirkung entfaltet. Das bedeutet, dass ein eigentlich entstandener Anspruch nicht mehr durchsetzbar ist, wenn die Einrede geltend gemacht wird. Ein juristisches Sprichwort besagt: Über Einreden muss man reden! Denn die Durchsetzbarkeit des Anspruches wird nicht automatisch gehemmt, sondern erst, wenn der Anspruchsgegner eine Einrede auch geltend macht.

Die Einrede der Vorausklage ist in § 771 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Danach kann der Bürge die Leistung verweigern, bis der Gläubiger die Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner erfolglos versucht hat.

Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft verzichtet der Bürge auf dieses Recht, was das Risiko erheblich erhöht, in Anspruch genommen zu werden. Um diesem erhöhten Risiko entgegenzusteuern, muss in diesem Fall auch ein Höchstbetrag festgelegt werden.

Was ist die Einrede der Anfechtbarkeit und der Aufrechenbarkeit?

Neben der Einrede der Vorausklage stehen dem Bürgen die Einrede der Anfechtbarkeit und die Einrede der Aufrechenbarkeit zur Verfügung. Sie sind in § 770 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Die Einrede der Anfechtbarkeit ist ein dem Bürgen verliehenes Recht, die Befriedigung des Gläubigers zu verweigern, solange dem Schuldner das Recht zusteht, das seiner Verbindlichkeit zugrunde liegende Rechtsgeschäft anzufechten.

Das bedeutet für die Mietbürgschaft, dass der Bürge die Zahlung verweigern kann, wenn der Mieter den Mietvertrag anfechten darf. Dasselbe Recht hat der Bürge, solange sich der Gläubiger auch durch die Aufrechnung gegen eine fällige Forderung des Schuldners befriedigen kann (Einrede der Aufrechenbarkeit).

Wie lange gilt eine Mietbürgschaft?

Eine Bürgschaft erlischt grundsätzlich mit dem ihr zugrunde liegenden Rechtsverhältnis. Mithin erlischt die Mietbürgschaft mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Allerdings nur, wenn keine offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen.

Was ist eine Mietkautionsversicherung?

Bei der Mietkautionsversicherung als Variante der Mietbürgschaft bürgt eine Versicherung für Mietausfälle und Schäden, die sonst von der Kaution abgezogen würden. Der Vermieter erhält statt einer Mietkaution die Bürgschaftsurkunde einer Versicherung als Mietsicherheit. Die Mietkautionsversicherung gehört zu den selbstschuldnerischen Bürgschaften. Der Höchstbetrag für die Absicherung durch die Mietkautionsversicherung beträgt drei Nettokaltmieten.

Was ist ein Bankaval?

Beim Bankaval bürgt eine Bank für den Mieter. Wenn die Bank für Schäden oder Mietausfälle aufkommen muss, hat der Mieter den Betrag an die Bank zurückzuzahlen. Es handelt sich beim Bankaval ebenfalls um eine selbstschuldnerische Bürgschaft.

Eine Mietsicherheit, die mehr als drei Nettokaltmieten beträgt, ist unwirksam. Alles, was über diesen Höchstbetrag hinausgeht, muss zurückgezahlt werden.

Foto(s): ©AdobeStock

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