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Wohnungsbrand: Muss Gebäudeversicherer leisten?

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Wohnungsbrand: Muss Gebäudeversicherer leisten?
Die (Wohn)Gebäudeversicherung deckt in der Regel auch Brandschäden ab.

In seinen eigenen vier Wänden fühlt man sich einfach am wohlsten – und wird gerade deswegen häufig unvorsichtig. Schnell ist ein Unfall passiert, etwa weil man die Küche und den angeschalteten Herd nur kurz unbeaufsichtigt gelassen und sich ausgerechnet in dieser Zeit das Öl in der Pfanne entzündet hat. Kommt es dann zum Wohnungsbrand, stellt sich die Frage, wer für den entstandenen Schaden aufzukommen hat. Infrage kommt hier etwa die Gebäudeversicherung, deren Kosten im Mietvertrag regelmäßig auf den Mieter umgelegt werden.

Allgemeines zu Betriebskosten

Grundsätzlich muss der Vermieter gemäß der §§ 535, 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die Nebenkosten tragen. Das bedeutet, sie sind in der Regel mit der vereinbarten Miete abgegolten. Allerdings können die Mietvertragsparteien nach § 556 I 1 BGB vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. In den meisten Mietverträgen findet sich daher eine entsprechende Klausel.

Doch Vorsicht: Nicht jede Klausel ist wirksam. Schließlich muss die Vertragsklausel so klar formuliert sein, dass der Mieter genau weiß, welche Betriebskosten entstehen. Der Satz „Der Mieter trägt sämtliche mit dem Mietobjekt verbundenen Betriebskosten“ ist daher nicht zu empfehlen. Dagegen soll es genügen, wenn im Mietvertrag steht: „Der Mieter trägt neben der vereinbarten Grundmiete alle anfallenden Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung">Betriebskostenverordnung.“

Allerdings muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot berücksichtigen. Er darf also nur angemessene und erforderliche Kosten auf den Mieter umlegen. Die Gebäudeversicherung gehört dabei zu den Sachversicherungen, die in der Regel auf den Mieter umgelegt werden können.

12-Jährige verlässt trotz eingeschalteter Herdplatte die Küche

Die 12-jährige Tochter des Mieters erhitzte Öl in einem Kochtopf, verließ aber kurz darauf die Küche. Das Öl entzündete sich und es kam zu einem Wohnungsbrand. Der Vermieter verlangte daraufhin von der Haftpflicht des Mieters Schadenersatz. Sie verweigerte jedoch jegliche Leistung und verwies den Vermieter vielmehr auf dessen Gebäudeversicherung, deren Kosten laut Mietvertrag anteilig auf den Mieter umgelegt wurden. Der Vermieter war jedoch der Ansicht, dass der Mieter den Wohnungsbrand und damit auch den Schaden selbst verursacht habe – daher sei die Gebäudeversicherung nicht einstandspflichtig. Der Streit der Mietvertragsparteien endete vor Gericht.

Gebäudeversicherung muss zahlen

Der BGH (Bundesgerichtshof) war der Ansicht, dass der Vermieter die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen muss.

Zwar kann ein Vermieter von seinem Mieter eigentlich Schadenersatz nach den §§ 280 I, 241 II BGB verlangen, wenn der die Wohnung beschädigt. Darin ist nämlich eine Verletzung der mietvertraglichen Obhutspflicht des Mieters zu sehen. Allerdings konnte der BGH vorliegend keinen vernünftigen Grund darin sehen, vom Mieter Schadenersatz zu fordern, wenn der Vermieter gerade für einen Schadensfall eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hat und dem Mieter (zumindest anteilig) die Kosten dafür auferlegt. Dieser kann dann nämlich erwarten, dass ihm seine getätigten Aufwendungen für die Versicherung auch zugutekommen, wenn die Wohnung tatsächlich einmal Schaden nimmt.

Versicherung darf den Mieter nicht in Regress nehmen

Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass eine Gebäudeversicherung in der Regel nicht automatisch auf sämtlichen Kosten für eine Schadensbeseitigung „sitzenbleibt“. Sie wird zwar zumeist erst einmal leisten, dann aber den Mieter in Regress nehmen, sofern der den Schaden an der Wohnung vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht hat. Allein bei einfacher Fahrlässigkeit ist konkludent – also auch ohne eine explizite vertragliche Vereinbarung – von einem Regressverzicht auszugehen. Das bedeutet: Hat der Mieter den Schaden leicht fahrlässig verursacht, darf die Gebäudeversicherung keinen Regress beim Mieter nehmen; in diesem Fall steht er dann rechtlich so da, als ob er die Versicherung selbst abgeschlossen hätte.

Der Vermieter ist also – zumindest wenn er die Kosten für die Versicherung (anteilig) auf den Mieter umlegt – verpflichtet, die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen, sofern ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress der Versicherung gegen den Mieter nicht möglich und letztlich ein vernünftiges Interesse, Schadenersatz vom Mieter zu fordern, nicht erkennbar ist.

Vorliegend ging das Gericht von leichter Fahrlässigkeit aus – der Versicherer durfte daher keinen Regress beim Mieter nehmen. Ferner lag zweifellos ein Schadensfall vor und auch ein besonderes Interesse, warum der Vermieter von seinem Mieter anstelle der Gebäudeversicherung Schadenersatz verlangen könnte, war für den BGH nicht ersichtlich. Fazit: Der Vermieter durfte keinen Schadenersatz vom Mieter verlangen, sondern musste die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen.

Übrigens: Da der Brandschaden einen Mangel darstellte und der Vermieter seiner Pflicht zur Inanspruchnahme der Versicherung nicht nachgekommen war, durfte der Mieter vom Vermieter nicht nur Beseitigung des Schadens verlangen, sondern auch die Miete für die Zeit bis zur Schadensbehebung mindern.

(BGH, Urteil v. 19.11.2014, Az.: VIII ZR 191/13)

(VOI)

Foto : ©iStockphoto.com/Kileman

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