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Corona-Krise: Keine Kündigung bei Mietausfall

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Corona-Krise: Keine Kündigung bei Mietausfall
Wenn der Mieter wegen der Corona-Krise in Zahlungsverzug gerät, muss er das glaubhaft machen können.
  • Wegen den Folgen der Corona-Krise können viele Mieter von Wohn- und Gewerberäumen ihre monatliche Miete nicht mehr bezahlen.
  • Die Bundesregierung hat jetzt ein Maßnahmenpaket beschlossen: Mieter können Mietzahlungen vom 01.04. bis 30.06.2020 aussetzen, wenn sie pandemiebedingt zahlungsunfähig sind. Die Mietschulden müssen sie später begleichen.
  • Bis dahin entfällt für Vermieter das Recht einer Kündigung.
  • Die Zahlungsausfälle wirken sich auch auf Vermieter aus, die nun selbst in Zahlungsverzug bei eigenen Verbindlichkeiten geraten können. Sie haben die Möglichkeit, Kredite unter bestimmten Voraussetzungen zu pausieren.

Die Bundesregierung hat ein umfangreiches Maßnahmenpaket geschnürt, mit dem sie Privatpersonen und die Wirtschaft in der Corona-Krise unterstützt. Entsprechende Hilfen richten sich u. a. an Unternehmen, Selbstständige – und Mieter, für die die monatliche Miete jetzt zum Problem werden kann, etwa, weil sie wegen der Anordnung von Kurzarbeit, einer vorübergehenden Betriebsschließung oder Arbeitslosigkeit weniger oder gar keine Einnahmen mehr haben.

Wann kann der Mieter die Miete aussetzen?

Der Bundesrat hat dem „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“ zugestimmt. Aus einem der insgesamt sechs Teilgesetze ergibt sich für Mieter das Recht, Mietzahlungen aussetzen zu können, wenn sie pandemiebedingt zahlungsunfähig werden (Artikel 240 EGBGB):

  • Grund für die Mietausfälle müssen zwingend Folgen der Corona-Krise sein, z. B. die Anordnung von Kurzarbeit oder eine krisenbedingte Arbeitslosigkeit. Die Pflicht zur Zahlung der Miete besteht mit dem neuen Gesetzesentwurf nämlich grundsätzlich weiter.

  • Der Mieter muss glaubhaft machen können, dass er seinen Zahlungsverpflichtungen wegen der Corona-Krise nicht nachkommen kann. Er muss beispielsweise nachweisen, dass der Betrieb seines Unternehmens während der Pandemie untersagt oder stark eingeschränkt war.

  • Die Mietschulden, die der Mieter zwischen dem 01.04. und 30.06.2020 anhäuft, bleiben bestehen. Sie werden lediglich aufgeschoben und müssen innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren nach dem 30.06.2020 zurückgezahlt werden.

  • Die Bundesregierung kann die Kündigungsbeschränkung für Zahlungsausfälle im Zeitraum vom 01.07. bis höchstens 30.09.2020 bei Bedarf verlängern.

Was bedeutet das Gesetz für Vermieter?

Die Mietausfälle gehen auch zulasten des Vermieters: Er muss wegen den ausbleibenden Mietzahlungen ebenfalls einen Zahlungsverzug bei seinen eigenen Verbindlichkeiten fürchten.

  • Zunächst muss der Vermieter die Zahlungsausfälle im Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020 hinnehmen, eine Zahlungsverzugskündigung ist ihm für zwei Jahre verwehrt. Erst, wenn der Mieter seinen Mietrückstand nach Ablauf des 30.06.2022 noch nicht beglichen hat, ist eine Zahlungsverzugskündigung wieder möglich.

  • Gerät der Vermieter wegen dem Mietausfall nun selbst in Zahlungsverzug, wenn er seine Immobilie über einen Kredit bei der Bank finanziert hat, kann er den laufenden Kredit pausieren.

  • Die Stundung von Darlehensverträgen gilt derzeit ausschließlich für Verbraucherkredite, d. h., der Vermieter darf mit der Vermietung nicht gewerblich tätig sein. Meist kommt es auf den Einzelfall an, wann es sich um eine private Vermögensverwaltung oder um eine gewerbliche Tätigkeit handelt.

  • Der Vermieter kann Rückzahlungs-, Zins- und Tilgungsleistungen, die zwischen dem 01.04. und 30.06.2020 fällig werden, pausieren, wenn er den Verbraucherdarlehensvertrag vor dem 15.03.2020 abgeschlossen hat. Während der Stundung fallen keine Verzugszinsen an.

Was passiert normalerweise, wenn der Mieter nicht zahlen kann?

Bislang konnten Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter

  • mit der Zahlung der Miete oder eines erheblichen Teils der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug war oder
  • mit der Zahlung der Miete für mehr als zwei Termine in Verzug war und der Mietrückstand zwei Monatsmieten betrug.

Bei Mietausfällen, die auch ohne die Corona-Krise entstanden wären, gilt das weiterhin. Der Vermieter hat auch weiterhin das Recht, eine Kündigung aus anderen Gründen auszusprechen, z. B. eine Eigenbedarfskündigung.

Das neue Gesetz regelt, dass Mieter von Wohnräumen und Gewerberäumen während des Zeitraums vom 01.04. bis 30.06.2020 das Mietverhältnis wegen eines krisenbedingten Zahlungsausfalls nicht gekündigt werden kann.

Große Handelsketten setzen ihre Mietzahlungen aus

Aufgrund der Corona-Krise mussten viele große Handelsketten, insbesondere Modegeschäfte, ihre Filialen schließen. Diese machen nun ebenfalls Gebrauch von dem neuen Notfallgesetz. So kündigten große Modehäuser wie H&M und Deichmann an, ihre Mietzahlungen im April bzw. bis zur Beendigung der Zwangsschließungen einzustellen. 

Dieses Vorgehen der großen und wirtschaftlich besser aufgestellten Handelsketten stieß auf breite Kritik. Es sei unsolidarisch. Grundlage der Kritik ist, dass große Handelsketten noch über liquide Mittel für ihre Mietzahlungen verfügen, also nicht zahlungsunfähig sind. Der Schuhhändler Deichmann bezeichnet die Maßnahme sogar selbst als präventiv. 

Dagegen lässt sich jedoch argumentieren, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch das Coronavirus erheblich beeinträchtigt wird. In anderen Fällen einer Zwangsschließung (z. B. zwangsweise Schließung wegen Baumaßnahmen im Nebengebäude) erkennt die Rechtsprechung bereits an, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache unmöglich ist und der Mieter deshalb berechtigt ist, die Zahlung zu verweigern. 

Wie die Rechtsprechung sich zu der Zahlungsverweigerung von Großkonzernen positioniert, bleibt indes abzuwarten.

(DMI/MAW)

Foto : ©Fotolia.com/Sandy1983

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