Mietspiegel: Tipps rund um die Mieterhöhung
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In der heutigen Zeit ist das Thema Mieterhöhung in aller Munde – sowohl durch die inzwischen gesetzlich verankerte Mietpreisbremse für Neuvermietungen als auch durch Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen bereits vermieteter Wohnungen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist immer der Mietspiegel, der in den §§ 557, 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Damit der Überblick in diesem komplexen Thema nicht verloren geht, bringt die anwalt.de-Redaktion Sie auf den neuesten Stand.
Arten von Mietspiegeln
Gesetzlich ist der einfache Mietspiegel in § 558c BGB geregelt und bietet eine zusammenfassende Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau – also für Gebäude und Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden – zu einem bestimmten Stichtag. Dieser Mietspiegel muss, ebenso wie der qualifizierte Mietspiegel, der in § 558d BGB geregelt ist, von den Gemeinden oder Interessenverbänden der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt bzw. anerkannt worden sein. Die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel sind allgemein höher, denn dieser muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden, wobei die angewandten Ermittlungsmethoden sowohl dokumentiert als auch nachvollziehbar und überprüfbar sein müssen. Wirklich wichtig wird der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel erst in einem Gerichtsprozess, denn nach § 558d Abs. 3 BGB wird die Richtigkeit nur bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet.
Wohnungsmietspiegel auch für Häuser
Mieter von Häusern, also Reihen-, Doppel- oder Ein- bzw. Zweifamilienhäusern, fragen sich im Rahmen einer Mieterhöhung oftmals, ob auf diese Mieten der Wohnungs-Mietspiegel überhaupt anwendbar ist. In manchen Fällen ist die Anwendung des Wohnungs-Mietspiegels auf Häuser sogar ausdrücklich ausgeschlossen. Allerdings gelten diese Wohnungs-Mietspiegel dann für gemietete Häuser entsprechend, wenn die erhöhte Miete aufgrund des Baujahrs des Hauses, der Wohnfläche und der tatsächlichen Ausstattung angemessen ist und innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss v. 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15).
Formalien der Mieterhöhung
Grundsätzlich muss eine Mieterhöhung immer schriftlich erfolgen und an alle Personen gerichtet sein, die von der Erhöhung betroffen sind und den Mietvertrag unterschrieben haben, beispielsweise Ehepartner, Lebensgefährten oder Mitglieder einer Wohngemeinschaft, denn jeder Mieter muss einer Mieterhöhung zustimmen.
Eine Mieterhöhung muss vom Vermieter zudem immer begründet werden. Diese Begründung erfolgt in den meisten Fällen durch den Verweis auf den jeweiligen Mietspiegel. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass der Vermieter dem Mieter die Einsichtnahme in den Mietspiegel ermöglichen muss, damit dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann.
Wurde der Mietspiegel von der Gemeinde erlassen, kann dieser meist kostenlos im Amtsblatt nachgelesen werden. Manchmal ist dieser, wie auch ein Mietspiegel, der von Interessenverbänden erstellt wurde, aber nicht kostenfrei zu erhalten. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieterhöhungsverlangen eine Kopie dieses Mietspiegels beifügen oder diesen frei zugänglich auslegen. Allerdings ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass es für die allgemeine Zugänglichkeit des Mietspiegels nicht notwendig ist, dass dieser von der Gemeinde kostenlos abgegeben bzw. zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Wird hierbei eine geringe Schutzgebühr zur Abgabe des Mietspiegels verlangt, so gilt dieser trotzdem als allgemein zugänglich (Landgericht Karlsruhe, Urteil v. 11.04.2014, Az.: 9 S 17/14).
Entscheidungskriterium: Wohnungsausstattung
Um Wohnungen korrekt einordnen zu können, enthält jeder Mietspiegel verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Kriterien, beispielsweise Lage und Ausstattung bzw. Baujahr des Mietobjekts, Wohnungsgröße, Energiesparmaßnahmen oder Wohnungsausstattung hinsichtlich Heizungsart, Küchen- und Sanitärausstattung, Bodenbelägen oder Balkon usw. Diese verschiedenen Kriterien werden ihrer Art nach als wohnwertsteigernd, wohnwertmindernd oder neutral gewertet. Für jede dieser Kategorie existieren wiederum unterschiedliche Preisspannen, in die die Wohnung eingeordnet werden muss, um die ortsübliche Miete zu ermitteln, die sogenannte Spanneneinordnung. Dabei handelt es sich um einen Katalog, mit dessen Hilfe eine Wohnung besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Den höchsten Wert erhalten Wohnungen, für die nur oder überwiegend positive Merkmale zutreffen, den niedrigsten Wohnungen mit ausschließlich oder überwiegend negativen Merkmalen. In jedem Fall können aber Ausnahmen zur Abweichung von der ausgewiesenen Spanne vereinbart werden.
Wie in vielen anderen Fällen auch gibt es im Hinblick auf die Wohnungsausstattung oftmals Streit zwischen Mieter und Vermieter, der häufig vor Gericht endet. In einem aktuellen Fall wollte eine Vermieterin einen alten Plattenherd durch einen neuen Herd mit Cerankochfeld austauschen lassen. Diese Maßnahme wirkte zwar wohnwerterhöhend, auf eine Mieterhöhung verzichtete die Vermieterin aber. Trotzdem verweigerte der Mieter den Austausch und wurde schließlich vom Gericht zur Duldung dieser Bagatellmodernisierung verurteilt (Amtsgericht Berlin, Urteil v. 19.12.2016, Az.: 10 C 391/16).
Maximale Erhöhung wird geregelt
Aufgrund der sogenannten Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist geregelt, dass die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent der Ausgangsmiete steigen darf, die drei Jahre vor Wirksamwerden der Mieterhöhung galt. Sie darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, kann diese Grenze sogar auf maximal 15 Prozent herabgesetzt werden. Der BGH stellt in einem aktuellen Urteil klar, dass es genügt, wenn in dem Mieterhöhungsschreiben die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben ist und diese ausreichend begründet wurde (BGH, Hinweisbeschluss vom 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15).
Häufigkeit
Mieterhöhungen können vom Vermieter nicht beliebig oft durchgeführt werden, dafür gibt es dringend zu beachtende Voraussetzungen. So darf der Vermieter nach § 558 Abs. 1 BGB eine Zustimmung zur Mieterhöhung nur dann verlangen, wenn die Wohnungsmiete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Diese Regelungen betreffen jedoch keine Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB oder aufgrund von Änderungen von Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 BGB.
Neuerung: Mietpreisbremse
Bevor die Mietpreisbremse eingeführt wurde, existierte im Mietrecht nur § 558 BGB, der regelt, wie sehr Vermieter die Miete erhöhen dürfen. Diese Regelung bezieht sich nach wie vor nur auf bereits laufende Mietverhältnisse, nicht jedoch auf eine Mieterhöhung infolge einer neuen Vermietung. Durch die Mietpreisbremse, geregelt in den §§ 556d ff. BGB, soll der Mietanstieg bei Neuvermietungen gedämpft werden, indem Vermieter die Miete bei Neuvermietungen nur bis maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen dürfen. Dabei ist aber zu beachten, dass die Mietpreisbremse zum einen nicht bundesweit gilt, sondern nur für die Vermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespannter Wohnsituation, und zum anderen, dass diese Gebiete lediglich für die Dauer von fünf Jahren der Mietpreisbremse unterliegen können.
(WEI)
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Rechtstipps zu "Mietspiegel" | Seite 2
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19.04.2022 Rechtsanwalt Dennis Wiegard„… Bundesamt sowohl für Vermieter*innen als auch Mieter*innen transparent nachvollziehbar . Keine Partei muss sich daher mit dem sonst sehr komplizierten ortsüblichen Mietspiegel auseinandersetzen …“ Weiterlesen
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10.01.2024 Rechtsanwältin Franziska Lechner„… man diesen in der Regel anhand des objektiven Mietspiegels. Lediglich beim Trennungsunterhalt wird für eine Übergangszeit – meist bis zum endgültigen Scheitern der Ehe (z.B. Stellung …“ Weiterlesen
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29.11.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… und das tat der Vermieter auch. Hierfür stellte der Vermieter eine Rechnung an, aus der sich die ortsübliche Vergleichsmiete ergeben sollte. Dabei zog er den Mietspiegel des Wohnortes zu Rate. Auch schrieb …“ Weiterlesen
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06.09.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„… an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert und um maximal 10 % erhöht werden darf. Was unter ortsüblicher Vergleichsmiete zu verstehen ist, ergibt sich aus § 558 Abs. 2 BGB. Dieser sog. Mietspiegel …“ Weiterlesen
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02.08.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… der Mieter aber noch ein paar Hürden eingebaut. So eine Begrenzung der Erhöhung in ihrer Höhe. Dabei kann der Vermieter etwa auf einen Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde Bezug nehmen. Der Vermieter …“ Weiterlesen
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18.04.2021 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„… Mietspiegels festgestellt wird, spielen nicht nur Flächen der Wohnung eine Rolle, sondern auch andere Flächen, die dem Mieter mitvermietet werden sollen. Eine Stellfläche für Fahrräder …“ Weiterlesen
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03.02.2021 Rechtsanwalt Kevin Benjamin Villwock„… die Umsetzung und Ausgestaltung des Mietspiegels. Mietpreisbremse bei Neu- oder Wiedervermietung Das Gesetz zur Mietpreisbremse bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen sieht vor, dass die Miete zu Beginn …“ Weiterlesen
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15.01.2021 Rechtsanwalt Prof. Dr. univ. Arsène Verny M.E.S.„… - und Wohnungszählung zurückgreifen. Die neuen einheitlichen Vorgaben finden sich in der neuen Mietenspiegelverordnung wieder. Nach den Vorgaben erstellte Mietspiegel sind „gerichtsfester“, da die Daten …“ Weiterlesen
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16.07.2021 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… . Eine Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Mietspiegel. Dessen Rechtsgrundlagen könnten 2021 zudem reformiert werden, wie ein Gesetzentwurf der Bundesregierung zeigt. In Niedersachsen …“ Weiterlesen
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31.10.2020 Rechtsanwalt Holger Hesterberg„… auf Zustimmung klagen. Eine Mieterhöhung ohne Zustimmung ist unwirksam. Die Mieterhöhung muß außerdem zwingend begründet werden: Der Vermieter kann auf den Mietspiegel oder auf drei vergleichbare …“ Weiterlesen
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06.10.2020 Rechtsanwältin Lena Hoffarth„… das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters prüfen zu können. In Dresden gilt bis zum 31.12.2020 der Dresdner Mietspiegel 2019, anhand dessen sich die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen lässt. Weil ab …“ Weiterlesen
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22.09.2020 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… Zustimmung. Dabei verwiesen sie auf den aktuellen Mietspiegel der Stadt Berlin. Bei einem Mietspiegel muss die jeweilige Wohnung nach verschiedenen Kriterien eingeordnet werden. So zum Beispiel nach Lage …“ Weiterlesen
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17.09.2020 Rechtsanwalt Jürgen Vogel„… oder Vermögen des anderen zu verfügen. 4. Baustein Unterkunftskosten "Mietspiegel" Erhebung Rhein-Sieg-Kreis Reicht oft in der Praxis nicht aus Problem vorübergehender Bedarf Zumutbarkeit Umzug …“ Weiterlesen
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10.08.2020 Rechtsanwalt Björn Röhrenbeck„… müssen ihr Erhöhungsverlangen – schriftlich – begründen. Am häufigsten wird dazu auf die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete verwiesen. Und die lässt sich am einfachsten mit einem Mietspiegel …“ Weiterlesen
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22.05.2020 Rechtsanwalt Dr. Christian Altmann„… abgeschlossen wurde. Auf den Mietbeginn kommt es nicht an, sondern auf den Tag an dem der Mietvertrag unterschrieben wird. Beispiel: Laut Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung …“ Weiterlesen
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11.05.2020 Rechtsanwalt Mag. Artium Phil. Oliver Rosbach„… auch im Mietspiegel eine Auflistung der durchschnittlichen Betriebskostenpositionen. Daran kann man sich orientieren und bei einer weiten Überhöhung eine Erklärung verlangen. Dann wäre der Vermieter …“ Weiterlesen
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22.02.2020 Rechtsanwältin Diana Sperling„… nicht nur für den Bereich Neuvermietung zu verzeichnen, sondern auch für bereits bestehende Mietverträge. Aufgrund des Umstandes, dass beispielsweise aktuell kein gültiger qualifizierter Mietspiegel für …“ Weiterlesen
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11.02.2020 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… mit dieser Thematik beschäftigt. Vor fast einem Jahr musste der BGH in seiner Entscheidung vom 13.02.2019- VIII ZR 245/17 zu der Frage entscheiden, wie ein Mietspiegel, der zur Begründung einer Mieterhöhung …“ Weiterlesen
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06.02.2020 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… vergleichbaren Verhältnissen in der Region zutrifft. Dazu muss das Gericht eine tragfähige Tatsachengrundlage haben, um dies beurteilen zu können. Ein Verweis auf den Mietspiegel …“ Weiterlesen
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15.01.2020 Rechtsanwältin Apollonia Stuhldreier„… Vergleichsmiete auch über offizielle Mietspiegel vor. Gemeinden stellen in solchen Fällen meist ein Berechnungsmodell zur Verfügung, welches sich konkret auf die tatsächliche Gemeinde bezieht. Sofern denn …“ Weiterlesen
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08.01.2020 Rechtsanwalt Jörn Blank„… doch noch die Miete zu erhöhen – die Mieter blieben bis dahin vom höheren Mietzins verschont. Hintergrund: Mietspiegel als wichtigstes Begründungsmittel Insgesamt stellt der Gesetzgeber den Vermietern …“ Weiterlesen
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16.12.2019 Rechtsanwalt Thomas Weissinger„Mit Urteil vom 16.10.2019 – VII ZR 340/18 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieterhöhungsverlangen nicht mit einem 20 Jahre alten Mietspiegel begründet werden kann. Ein solches …“ Weiterlesen
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14.11.2019 Rechtsanwalt Ansgar Honsel„Der BGH hat mit dem Urteil vom 9. Oktober 2019, Aktenzeichen VIII ZR 340/18 , festgestellt, dass ein Mieterhöhungsverlangen, welches mit einem 20 Jahre alten Mietspiegel begründet wurde, mangels …“ Weiterlesen
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24.09.2019 Rechtsanwalt Denis Ksiazek„… ist. Es gibt viele Gründe, wieso eine Mieterhöhung unwirksam ist. Falscher Mietspiegel! Fristen nicht eingehalten! Falscher Mieterhöhungsgrund! Missachtung von Grenzen! Schnelltest für Mieter Ich habe …“ Weiterlesen