Mietspiegel: Tipps rund um die Mieterhöhung
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In der heutigen Zeit ist das Thema Mieterhöhung in aller Munde – sowohl durch die inzwischen gesetzlich verankerte Mietpreisbremse für Neuvermietungen als auch durch Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen bereits vermieteter Wohnungen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist immer der Mietspiegel, der in den §§ 557, 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Damit der Überblick in diesem komplexen Thema nicht verloren geht, bringt die anwalt.de-Redaktion Sie auf den neuesten Stand.
Arten von Mietspiegeln
Gesetzlich ist der einfache Mietspiegel in § 558c BGB geregelt und bietet eine zusammenfassende Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau – also für Gebäude und Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden – zu einem bestimmten Stichtag. Dieser Mietspiegel muss, ebenso wie der qualifizierte Mietspiegel, der in § 558d BGB geregelt ist, von den Gemeinden oder Interessenverbänden der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt bzw. anerkannt worden sein. Die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel sind allgemein höher, denn dieser muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden, wobei die angewandten Ermittlungsmethoden sowohl dokumentiert als auch nachvollziehbar und überprüfbar sein müssen. Wirklich wichtig wird der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel erst in einem Gerichtsprozess, denn nach § 558d Abs. 3 BGB wird die Richtigkeit nur bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet.
Wohnungsmietspiegel auch für Häuser
Mieter von Häusern, also Reihen-, Doppel- oder Ein- bzw. Zweifamilienhäusern, fragen sich im Rahmen einer Mieterhöhung oftmals, ob auf diese Mieten der Wohnungs-Mietspiegel überhaupt anwendbar ist. In manchen Fällen ist die Anwendung des Wohnungs-Mietspiegels auf Häuser sogar ausdrücklich ausgeschlossen. Allerdings gelten diese Wohnungs-Mietspiegel dann für gemietete Häuser entsprechend, wenn die erhöhte Miete aufgrund des Baujahrs des Hauses, der Wohnfläche und der tatsächlichen Ausstattung angemessen ist und innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss v. 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15).
Formalien der Mieterhöhung
Grundsätzlich muss eine Mieterhöhung immer schriftlich erfolgen und an alle Personen gerichtet sein, die von der Erhöhung betroffen sind und den Mietvertrag unterschrieben haben, beispielsweise Ehepartner, Lebensgefährten oder Mitglieder einer Wohngemeinschaft, denn jeder Mieter muss einer Mieterhöhung zustimmen.
Eine Mieterhöhung muss vom Vermieter zudem immer begründet werden. Diese Begründung erfolgt in den meisten Fällen durch den Verweis auf den jeweiligen Mietspiegel. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass der Vermieter dem Mieter die Einsichtnahme in den Mietspiegel ermöglichen muss, damit dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann.
Wurde der Mietspiegel von der Gemeinde erlassen, kann dieser meist kostenlos im Amtsblatt nachgelesen werden. Manchmal ist dieser, wie auch ein Mietspiegel, der von Interessenverbänden erstellt wurde, aber nicht kostenfrei zu erhalten. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieterhöhungsverlangen eine Kopie dieses Mietspiegels beifügen oder diesen frei zugänglich auslegen. Allerdings ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass es für die allgemeine Zugänglichkeit des Mietspiegels nicht notwendig ist, dass dieser von der Gemeinde kostenlos abgegeben bzw. zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Wird hierbei eine geringe Schutzgebühr zur Abgabe des Mietspiegels verlangt, so gilt dieser trotzdem als allgemein zugänglich (Landgericht Karlsruhe, Urteil v. 11.04.2014, Az.: 9 S 17/14).
Entscheidungskriterium: Wohnungsausstattung
Um Wohnungen korrekt einordnen zu können, enthält jeder Mietspiegel verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Kriterien, beispielsweise Lage und Ausstattung bzw. Baujahr des Mietobjekts, Wohnungsgröße, Energiesparmaßnahmen oder Wohnungsausstattung hinsichtlich Heizungsart, Küchen- und Sanitärausstattung, Bodenbelägen oder Balkon usw. Diese verschiedenen Kriterien werden ihrer Art nach als wohnwertsteigernd, wohnwertmindernd oder neutral gewertet. Für jede dieser Kategorie existieren wiederum unterschiedliche Preisspannen, in die die Wohnung eingeordnet werden muss, um die ortsübliche Miete zu ermitteln, die sogenannte Spanneneinordnung. Dabei handelt es sich um einen Katalog, mit dessen Hilfe eine Wohnung besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Den höchsten Wert erhalten Wohnungen, für die nur oder überwiegend positive Merkmale zutreffen, den niedrigsten Wohnungen mit ausschließlich oder überwiegend negativen Merkmalen. In jedem Fall können aber Ausnahmen zur Abweichung von der ausgewiesenen Spanne vereinbart werden.
Wie in vielen anderen Fällen auch gibt es im Hinblick auf die Wohnungsausstattung oftmals Streit zwischen Mieter und Vermieter, der häufig vor Gericht endet. In einem aktuellen Fall wollte eine Vermieterin einen alten Plattenherd durch einen neuen Herd mit Cerankochfeld austauschen lassen. Diese Maßnahme wirkte zwar wohnwerterhöhend, auf eine Mieterhöhung verzichtete die Vermieterin aber. Trotzdem verweigerte der Mieter den Austausch und wurde schließlich vom Gericht zur Duldung dieser Bagatellmodernisierung verurteilt (Amtsgericht Berlin, Urteil v. 19.12.2016, Az.: 10 C 391/16).
Maximale Erhöhung wird geregelt
Aufgrund der sogenannten Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist geregelt, dass die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent der Ausgangsmiete steigen darf, die drei Jahre vor Wirksamwerden der Mieterhöhung galt. Sie darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, kann diese Grenze sogar auf maximal 15 Prozent herabgesetzt werden. Der BGH stellt in einem aktuellen Urteil klar, dass es genügt, wenn in dem Mieterhöhungsschreiben die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben ist und diese ausreichend begründet wurde (BGH, Hinweisbeschluss vom 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15).
Häufigkeit
Mieterhöhungen können vom Vermieter nicht beliebig oft durchgeführt werden, dafür gibt es dringend zu beachtende Voraussetzungen. So darf der Vermieter nach § 558 Abs. 1 BGB eine Zustimmung zur Mieterhöhung nur dann verlangen, wenn die Wohnungsmiete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Diese Regelungen betreffen jedoch keine Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB oder aufgrund von Änderungen von Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 BGB.
Neuerung: Mietpreisbremse
Bevor die Mietpreisbremse eingeführt wurde, existierte im Mietrecht nur § 558 BGB, der regelt, wie sehr Vermieter die Miete erhöhen dürfen. Diese Regelung bezieht sich nach wie vor nur auf bereits laufende Mietverhältnisse, nicht jedoch auf eine Mieterhöhung infolge einer neuen Vermietung. Durch die Mietpreisbremse, geregelt in den §§ 556d ff. BGB, soll der Mietanstieg bei Neuvermietungen gedämpft werden, indem Vermieter die Miete bei Neuvermietungen nur bis maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen dürfen. Dabei ist aber zu beachten, dass die Mietpreisbremse zum einen nicht bundesweit gilt, sondern nur für die Vermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespannter Wohnsituation, und zum anderen, dass diese Gebiete lediglich für die Dauer von fünf Jahren der Mietpreisbremse unterliegen können.
(WEI)
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Rechtstipps zu "Mietspiegel" | Seite 6
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05.06.2015 Grünert, Swierczyna, König - Rechtsanwälte | Fachanwälte„… oder das Wohngebiet kein Mietspiegel bestehen sollte. C. Alles in allem bleibt abzuwarten, wie die Länder das neue Gesetz annehmen: Lediglich Berlin hat bisher von der Möglichkeit, eine entsprechende …“ Weiterlesen
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01.06.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… in der Höhe frei. Künftig dürfen nur 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) verlangt werden. Achtung: Damit die Mietpreisbremse in dieser Hinsicht überhaupt in Kraft tritt, muss …“ Weiterlesen
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16.07.2021 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… Prozent erhöhen dürfen. Ihre Bedeutung wird durch diese Verlagerung an den Beginn von Mietverhältnissen stark steigen. Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels, der nicht älter als zwei Jahre …“ Weiterlesen
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14.05.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… . Schlagzeile „Mietspiegel gekippt“ – Vorbemerkung: Man konnte am Montag nach dem Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg in den Schlagzeilen lesen, das Gericht habe den Mitspiegel gekippt. Dazu muss man zunächst …“ Weiterlesen
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17.02.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) verlangt werden. Achtung: Damit die Mietpreisbremse überhaupt in Kraft tritt, muss zusätzlich zu den gesetzlichen Regelungen des Bundes im Rahmen …“ Weiterlesen
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06.02.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… verlangt werden darf. Bisher waren Vermieter bis hin zur Grenze der Sittenwidrigkeit in der Höhe frei. Künftig dürfen nur 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) verlangt werden …“ Weiterlesen
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17.12.2014 steuerwerk PartG mbB„… bei Neuvermietungen gilt dann die sogenannte Mietpreisbremse. Die Miete darf in angespannten Märkten maximal nur um zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels steigen.“ Weiterlesen
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20.08.2014 GKS Rechtsanwälte„… , entschied das oberste deutsche Finanzgericht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom sogenannten Kapitalwert des Wohnungsrechts ab. Dieser bemisst sich zum einen nach dem Mietspiegel und zum anderen …“ Weiterlesen
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20.06.2014 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… auch eine Hausverwaltung (mit Verweis auf den Berliner Mietspiegel als Begründung) eine Mieterhöhung verlangt. Die Verwaltung hatte nicht ausdrücklich mitgeteilt, dass sie für die Vermieterin handelte …“ Weiterlesen
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12.06.2014 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… individuell zu bestimmen ist. Entweder gilt für die Region ein qualifizierter Mietspiegel oder der Vermieter muss drei Vergleichswohnungen heranziehen. Sie sind jedenfalls verpflichtet, der Mieterhöhung …“ Weiterlesen
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30.05.2014 Rechtsanwalt Wolf-Thilo TettenbornGröße Die Größe der Wohnung bestimmt sich nach der Quadratmeterzahl der im eigentlichen Sinne zum Wohnen bestimmten Räume, also ohne Zusatzräume wie Keller, Boden, Waschküche oder Garagen. Lage Eine v … Weiterlesen
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29.04.2014 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… der Mietpreisbegrenzung: Derzeit ist geplant, die zulässige Miete bei Neuvermietung auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) zu begrenzen. Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 10 Euro pro Quadratmeter …“ Weiterlesen
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02.08.2018 Dr. Sonntag Rechtsanwälte„… eingeordnet hat. Wenn ein Mietspiegel frei zugänglich ist, so reicht ein Verweis auf ihn. Gibt es keinen Mietspiegel, so kann der Vermieter die Erhöhung auch mit mindestens drei Vergleichswohnungen begründen …“ Weiterlesen
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24.02.2014 Rechtsanwalt Guido Kluck„… und saniert die Vermieter-GbR die Wohnungen im Haus. Bei einer Neuvermietung werden dann deutlich über dem qualifizierten Mietspiegel liegende Mieten aufgerufen. Im Sommer 2011 wird Herrn P. wegen …“ Weiterlesen
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17.12.2013 anwalt.de-Redaktion„… steigen, muss sich das beispielsweise nach einem Mietspiegel oder der ortsüblichen Vergleichsmiete richten. Daneben wird auch über Formalien immer wieder gestritten. So entschied jüngst …“ Weiterlesen
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13.11.2013 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… . Mieterhöhungen bei Neuvermietung der Höhe nach auf 10 % über dem ortsüblichen Mietzins (Mietspiegel) zu begrenzen. Diese waren bislang unbegrenzt zulässig. Wie ist die Ausgangslage? Hier muss man unterscheiden …“ Weiterlesen
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18.10.2013 Rechtsanwalt Holger Hesterberg„… die Landesregierungen Gebiete ausweisen, in denen die Mietsteigerung auf 15% begrenzt ist. Die Mieterhöhung muss außerdem zwingend begründet werden: Der Vermieter kann auf den Mietspiegel oder auf drei vergleichbare …“ Weiterlesen
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12.09.2013 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Mietverhältnis kann die Miete nur äußerst begrenzt erhöht werden. Der Mietspiegel ist hier oft eine Bremse, die im bestehenden Mietverhältnis nicht umgangen werden kann. Manche Vermieter kommen …“ Weiterlesen
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09.08.2013 Rechtsanwalt Matthias Göbe„Auf Grundlage der „WAV-Fortschreibungsverordnung 2013" vom 16.07.2013 wurden die neuen angemessenen Unterkunftskosten in Berlin an den Mietspiegel 2013 und den Heizkostenspiegel 2012 angepasst. Damit …“ Weiterlesen
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09.07.2013 Rechtsanwalt Dipl. Verwaltungswirt (FH), Janus Galka LL.M. Eur.„Bei der Erhöhung der Wohnraummiete müssen Vermieter grundsätzlich den örtlichen Mietspiegel beachten und bestimmte zeitliche Fristen einhalten. Die Mieter werden dadurch vor eine sprunghaften …“ Weiterlesen
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08.07.2013 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… derer der Vermieter die Miete nach dem Berliner Mietspiegel anheben darf, nicht nur durch Wohnlage, Bezugsfertigkeit und Wohnfläche, also durch feste Größen, bestimmt wird, sondern …“ Weiterlesen
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04.07.2013 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… ist die Miete für vergleichbaren Wohnraum in der Stadt oder Gemeinde bzw. einer ebenbürtigen Gemeinde. Grundlagen dafür können insbesondere ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank …“ Weiterlesen
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28.05.2013 Rechtsanwaltskanzlei Hilgers & Hirschmann„… Vergleichsmieten, etwa nach einem qualifizierten Mietspiegel und die gesetzliche „Kappungsgrenze" von maximal 20 Prozent innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren zu beachten. Nach der neuen Regelung werden …“ Weiterlesen
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09.04.2013 Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller„… . Die neue Vermieterin erhöhte die Miete unter Heranziehung des aktuellen Mietspiegels. Der Mieter weigerte sich, die erhöhte Miete zu bezahlen, da in der Begründung auf den vom früheren Vermieter gestellten …“ Weiterlesen