Garage als Mietobjekt – was muss man beim Mietvertrag beachten?

Garage als Mietobjekt – was muss man beim Mietvertrag beachten?

Bei der Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes kommt's darauf an: Werden diese allein vermietet oder zuammen mit einer Wohnung oder einem Wohnhaus. Im erstgenanntgen Fall sind Mieter und Vermieter bei der Gestaltung des Vertrages sehr viel freier. Bei einer Vermietung zusammen mit Wohnraum, gilt dagegen das strengere Wohnraummietrecht. Dementsprechend ist der Vertrag zu gestalten.

Der Mietvertrag als Rechtsgrundlage 

Rechtsgrundlage eines Mietverhältnisses ist der Mietvertrag. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) definiert den Mietvertrag als Vertrag, der eine Partei dazu verpflichtet der anderen Partei eine bestimmte Sache (Mietgegenstand) zum Gebrauch zur überlassen, während die andere Partei hierfür ein Entgelt (Mietzins oder Miete) zu zahlen hat.

Mit Blick auf die Vermietung von Räumen werden der Wohnraummietvertrag und der Gewerbemietvertrag unterschieden. Beim Garagenmietvertrag vereinbaren die Vertragsparteien, dass eine bestimmte Garage bzw. ein bestimmter Stellplatz künftig vom Mieter genutzt werden darf und dieser hierfür einen festgelegten Geldbetrag bezahlt.

Der Mietvertrag verpflichtet aber nicht nur den Vermieter, dem Mieter die Garage zur Nutzung zu überlassen, und den Mieter, die vereinbarte Miete zu zahlen. Er beinhaltet regelmäßig weitere Rechte und Pflichten für beide Vertragsparteien. Die Zulässigkeit der zugrundeliegenden Vertragsbestimmungen bestimmen - je nach Mietverhältnis - mehr oder minder gesetzliche Regelungen.

Inhalt des Mietvertrages

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht zum reinen Garagenmietvertrag, aufgrund des nicht anzuwendenden Wohnraummietrechts, wenige Vorschriften vor. Dessen einschneidende Regelungen zum Mieterschutz finden keine Anwendung. So herrscht für den Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz in weiterem Umfang Vertragsfreiheit. Auf viele zum Mieterschutz erlassenen Gesetzesregelungen ist bei der Vertragsgestaltung nicht zu achten.

Neben den Kernbestandteilen Mietsache und Mietzins enthält ein typischer Mietvertrag noch viele weitere Bestimmungen wie insbesondere zur Laufzeit, zur Kündigung, zu den Fragen, ob sich der befristete Mietvertrag automatisch verlängert, ob und welche Betriebskosten der Mieter zu zahlen hat, wie Garage oder Stellplatz zu übergeben sind, was in der Garage gelagert werden darf oder ob der Mieter verpflichtet wird, bestimmte Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen zu übernehmen.

Miethöhe

Für die Höhe der Miete gibt es bei einer von Wohnraum unabhängigen Vermietung von Garagen und Stellplätzen gelten keine mietrechtlichen Vorschriften. Weder die Mietpreisbremse noch andere für die zulässige Mieterhöhung geltende Bestimmungen sind auf die Garagen- bzw. Stellplatzmiete anwendbar. Eigentümer können deshalb grundsätzlich eine Miethöhe festsetzen, die bis zur Grenze des Wuchers reicht. Der in § 138 BGB geregelte Wucher ist ein sittenwidriges Handeln, bei dessen Vorliegen ein Rechtsgeschäft unwirksam ist. Mitentscheidend ist das Ausnutzen einer unterlegenen Position des Mieters. Die Grenze zum Wucher wird daher nur sehr selten überschritten, sodass Vermieter bei Mietverlangen für eine Garage oder einen Stellplatz sehr frei sind. Eine entscheidende Rolle spielt dabei die Lage der Garage. Befindet sich diese in einem teuren Umfeld wie in der Innenstadt einer Großstadt, erlaubt dies eine wesentlich höhere Miete als in einem ländlichen Bereich.

Zu beachten ist bei der Berechnung der Miethöhe insbesondere die Umsatzsteuer. Der Vermieter muss die anfallende Umsatzsteuer berücksichtigen, wenn die Vermietung nicht zusammen mit Wohnraum erfolgt.

Die Vermietung von Garagen ist nur dann von der Umsatzsteuer befreit, wenn diese gemeinschaftlich mit einer Mietwohnung vermietet wird. In allen anderen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent auf den Mietzins zu berechnen und abzuführen, sofern er nicht unter die Kleinunternehmerregelung fällt. Abweichende steuerliche Gestaltungen sind bei Vermietung an einen Unternehmer möglich. Die Umsatzsteuer muss der Vermieter entsprechend im Mietvertrag ausweisen ebenso wie die Steuernummer und eine fortlaufende Nummerierung Die Mieteinkünfte sind zudem im Rahmen der Einkommensteuererklärung anzugeben.

Kündigungsfristen

Da Garagen und Stellplätze keine Wohnräume sind bei einer losgelösten Vermietung, ist das Wohnraummietrecht in weiten Teilen nicht anwendbar. Für Mieter ist dies vor allem mit Blick auch den Kündigungsschutz von großer Bedeutung. Während der soziale Mieterschutz es Vermietern von Wohnräumen sehr schwer macht, diese zu kündigen, gibt es bei Garagen keine wesentlichen Kündigungsbeschränkungen des Mietverhältnisses. Enthält der Mietvertrag zur Kündigung keine Regelung, bedeutet das, dass das Mietverhältnis jederzeit ohne Grund gekündigt werden kann. Daher ist es wichtig, die Kündigungsfrage im Mietvertrag über die Garage oder einen Stellplatz aufzugreifen, wobei die Kündigungsfristen ebenfalls deutlich freier vereinbart werden können als bei einer Mietwohnung.

Befristeter Mietvertrag

Werden Garagen oder Stellplätze gewerblich genutzt, werden Mietverträge häufig für einen bestimmten Zeitraum befristet abgeschlossen. Enthält der Vertrag neben der Befristung keine weitere Regelung zur Beendigung, scheidet ein ordentliches Kündigungsrecht für beide Seiten aus. Der Vertrag endet erst mit Ablauf der Befristung, sofern er keine automatische Verlängerung vorsieht.

Die Laufzeit eines Gewerbemietvertrags beträgt oft einige Jahre. Daher sollten beide Seiten bei der Gestaltung des Vertrages auf Kündigungsmöglichkeiten achten. Sonst kann sich eine Seite ohne das Einverständnis der anderen Seite nicht einfach vorzeitig vom Vertrag lösen. Das gilt zum Beispiel für den Fall, dass man als Mieter aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels in eine andere Stadt umziehen muss.

Betriebskosten

Naturgemäß fallen für eine Garage oder einen Stellplatz nur sehr wenige Betriebskosten an, da z. B. Heizung und Wasser nicht erforderlich sind. Die wenigen umlagefähigen Betriebskosten können aber nur dann vom Mieter verlangt werden, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde. Will der Vermieter zusätzlich zum Mietzins Betriebskosten abrechnen, muss er diese daher im Vertrag festhalten oder korrekten Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Andernfalls kann der Vermieter keine Betriebskosten vom Mieter verlangen.

Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen

Für die Instandhaltung des Mietgegenstandes ist dem Gesetz zufolge der Vermieter zuständig. Der Mieter einer Garage oder eines Stellplatzes muss daher nur Renovierungen übernehmen, wenn die Pflicht im Mietvertrag ausdrücklich und zulässig  geregelt ist. Will der Vermieter die Renovierung teilweise auf den Mieter abwälzen, muss er hierzu entsprechende Regelungen in den Vertrag aufnehmen. Je nachdem, ob die Garage zusammen mit Wohnraum vermietet wurde oder nicht, gelten auch für die Renovierungsklauseln höhere oder geringere Anforderungen für die Wirksamkeit.

Form des Mietvertrages

Das Gesetz kennt für den Abschluss eines Mietvertrags keine gesetzlich bestimmten Formvorschriften. Das heißt, ein Garagenmietvertrag kann grundsätzlich formlos abgeschlossen werden, sodass auch eine mündliche Vereinbarung ausreichend ist. Es empfiehlt sich aber, den Mietvertrag über die Garage oder einen Stellplatz stets schriftlich abzuschließen. Zum einen ist dies aus Gründen des besseren Beweises immer die sicherere Variante und zum anderen gerät gerade bei langen Mietverhältnissen die Regelung einer speziellen Einzelfrage im Laufe der Zeit leicht in Vergessenheit. Ein schriftlicher Mietvertrag vermeidet in diesen Situationen unnötigen Streit über die gegenseitigen Vereinbarungen.

Garage und Mietwohnung

Eine besondere Konstellation der Vermietung von Garagen oder Stellplätzen liegt vor, wenn Garage und Stellplatz zu einer Mietwohnung gehören. In diesem Fall stellt sich die Frage, ob Mietwohnung und Garage gemeinsam oder getrennt voneinander vermietet werden sollen und was dabei beachtet werden muss. Getrennte Verträge haben den Vorteil, dass für die Garage nicht die gleichen Regeln gelten wie für die Mietwohnung und Vermieter leichter die Miete erhöhen oder den Mietvertrag kündigen können. Jedoch sind zwei separate Vertragsformulare für getrennte Mietverhältnisse nicht ausreichend. Es müssen vielmehr hinreichende Abweichungen (z. B. andere Vertragslaufzeit, anderer Ehepartner als Mieter etc.) vorliegen, damit die Garage nicht dem Wohnraummietreht unterfällt.

Werden Garage bzw. Stellplatz und Mietwohnung gemeinsam vermietet oder nehmen Gerichte ein einheitliches Mietverhältnis an, liegt nur ein einziges Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter vor. Für die Garage oder den Stellplatz gelten damit dieselben Vorschriften wie für die Mietwohnung. Das hat einerseits zur Folge, dass auch die Garage dem sozialen Mieterschutz unterliegt und andererseits die Miete nur einheitlich erhöht bzw. Mietwohnung und Garage bzw. Stellplatz nur zusammen gekündigt werden können.