Mieterschutz bei Mieterhöhung: Die ortsübliche Vergleichsmiete
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Mietverträge enthalten stets eine Vereinbarung zur Höhe der vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Miete. Einer der wichtigsten Grundsätze im Vertragsrecht lautet, dass einmal geschlossene Verträge einzuhalten sind. Das heißt beispielsweise bei einem Kaufvertrag, dass der Verkäufer nach Vertragsschluss nicht einfach einseitig einen höheren Kaufpreis vom Käufer verlangen darf. Ist ein Vertrag durch Angebot und Annahme zustande gekommen, haben sich alle Vertragsbeteiligten daran zu halten und Änderungen sind nach Abschluss des Vertrages grundsätzlich nur im beiderseitigen Einvernehmen möglich. Doch im Mietrecht wird dieses wichtige Grundprinzip des Vertragsrechts mit den Regelungen zur Mietänderungsmöglichkeit (§ 557 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) für den Vermieter durchbrochen: Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen. Welche Rolle die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Mieterhöhung spielt, was der Mietspiegel bedeutet und warum eine Indexmieterhöhung für Vermieter vorteilhaft sein kann, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber.
Gesetzliche Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Möglichkeit des Vermieters, die Miete ohne Einverständnis des Mieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, ist seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 im Detail in den §§ 558 bis 558e des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Die Normen enthalten die grundlegenden Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sowie Vorgaben für den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. Eine zentrale Vorschrift für Vermieter und Mieter gleichermaßen ist § 558 BGB, der bestimmt, dass Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben.
Vermieter, die eine Mieterhöhung in Anlehnung an die ortsübliche Miete durchführen möchten, müssen jedoch die im Gesetz im Einzelnen geregelten Anwendungsvoraussetzungen genau beachten. In der Praxis bereiten Mieterhöhungserklärungen unerfahrenen Vermietern häufig Schwierigkeiten, und nicht selten kommt es vor, dass das Mieterhöhungsverlangen schon aufgrund fehlerhafter Angaben im Mieterhöhungsschreiben nicht wirksam ist.
Zu beachten ist auch die Wartefrist von einem Jahr, bevor der Vermieter zur Abgabe eines neuen Mieterhöhungsbegehrens berechtigt ist. Die Jahresfrist bezieht sich dabei auf den Zeitraum zwischen dem Wirksamwerden der letzten vorangegangenen Mieterhöhung und dem Zugang des erneuten Mieterhöhungsverlangens. Die Wartefrist ist auch bei einer Neuvermietung einzuhalten, nicht jedoch bei einer vorangegangenen Mieterhöhung ausschließlich nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen.
Der Mietspiegel als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Mietspiegel ist von großer Bedeutung, weil er eines der gesetzlich vorgesehenen Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen ist. Was ist ein Mietspiegel? „Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.“ So definiert das Gesetz den Begriff des Mietspiegels (§ 558c Absatz 1 BGB). Ein solcher Mietspiegel kann sich auch auf das Gebiet mehrerer Gemeinden erstrecken oder aber nur auf Teile einer Gemeinde beschränken. Nach dem Gesetz sollen Mietspiegel im Idealfall alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden, um ein realistisches Bild der ortsüblichen Vergleichsmiete zu zeichnen. Eine Pflicht der Gemeinde zur Erstellung eines Mietspiegels gibt es jedoch nicht, außer für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern.
Wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Grundvoraussetzung ist aber immer, dass zunächst die Daten zu Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung, für die die ortsübliche Miete ermittelt werden soll, bekannt sind. Die für einen Vergleich herangezogenen Wohnungen müssen hinsichtlich dieser Merkmale vergleichbar sein. Dies gilt auch im Hinblick auf die energetischen Bedingungen. Folgende vier Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind zulässig:
Ermittlung über den Mietspiegel
Berechnung über die Auskunft aus einer Mietdatenbank
Einholung eines Sachverständigengutachtens
Benennung von Vergleichswohnungen
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über den Mietspiegel ist im Regelfall die einfachste und sicherste Methode. Wenn es für den betreffenden Ort einen oder mehrere Mietspiegel gibt, kann dieser über die jeweilige Gemeinde- bzw. Stadtverwaltung eingesehen werden. Viele Städte und Gemeinden bieten mittlerweile auch Online-Mietspiegel und Mietenrechner zur schnellen und unkomplizierten Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Miete an. Über eine kurze Google-Recherche mit den Stichworten „Mietspiegel“ + „Ortsname“ wird man in der Regel mit wenigen Klicks schnell fündig.
Ermittlung der Vergleichsmiete ohne Mietspiegel
Gibt es keinen Mietspiegel, dann führen Gemeinde und Städte meist eine Mietdatenbank, in die auf Antrag Einsicht genommen werden kann. Bei der Mietdatenbank handelt es sich um eine „fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird“ (§ 558e BGB). Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über ein Gutachten eines Sachverständigen ist zu beachten, dass dieser öffentlich bestellt und vereidigt und sein Gutachten entsprechend begründet sein muss. Soll die ortsübliche Vergleichsmiete über die Benennung von Vergleichswohnungen bestimmt werden, müssen dafür mindestens drei verschiedene Wohnungen angegeben werden, die hinsichtlich Größe, Raumanzahl, Lage, Baujahr und Ausstattung möglichst ähnlich zur Vergleichswohnung sind.
Was ist eine Indexmieterhöhung?
In manchen Mietverträgen wird eine sogenannte Indexmiete vereinbart. Was versteht man unter einer Indexmiete und Indexmieterhöhung? Bei der Indexmiete ist die monatliche Miete nicht fest vereinbart, sondern variabel. Gesetzlich geregelt ist die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Indexmiete in § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches. Kurz gesagt: Vereinbaren Mieter und Vermieter wirksam eine Indexmiete, erhöht sich die Kaltmiete immer dann, wenn die Verbraucherpreise steigen. Die Höhe der Miete wird an die zukünftige Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes – auch Verbraucherpreisindex für Deutschland genannt –geknüpft. Der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Eine Bindung der zukünftigen Mieterhöhung an andere Preisindexe ist nicht zulässig. Wichtig ist auch zu wissen, dass die Miete ein Jahr unverändert gewesen sein muss, bevor eine Mietanpassung infolge einer Indexveränderung wirksam wird.
Unterschied zwischen Indexmiete und Staffelmietvereinbarung
Die Indexmiete ist dabei aber nicht zu verwechseln mit der Möglichkeit zur Vereinbarung einer sogenannten Staffelmiete, die in § 557a BGB gesetzlich geregelt ist. Bei der Staffelmietvereinbarung legt der Vermieter bereits im Mietvertrag betragsmäßig konkret fest, wie die Mietbeiträge in Zukunft steigen sollen. Auch hier gilt wie bei der Indexmietvereinbarung, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss.
Interessanterweise gibt es bisher so gut wie keine Rechtsprechung zu Indexmieterhöhungen. Das liegt wohl daran, dass in der Praxis eher selten eine Indexmiete vereinbart wird. Zwar ermöglicht die Anbindung des Mietbeitrages an den Lebenshaltungskostenindex tendenziell eher geringe Mietsteigerungen. Die Indexmietvereinbarung hat aber für Vermieter den Vorteil, dass auf Dauer ein an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichenes Mietniveau erreicht werden kann, ohne regelmäßig aktiv Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter begründen zu müssen.
Deutlich überhöhte Mieterhöhungsforderung als Ordnungswidrigkeit
Im Übrigen stellt es eine Ordnungswidrigkeit des Vermieters dar, wenn er „vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt“, so die Regelung in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG). Gerade in Ballungsräumen, in denen ein geringes Angebot an bezahlbarem Wohnraum besteht, fordern gierige Vermieter teils unverschämt hohe Mieten. Entsprechende Fälle können von betroffenen Mietinteressenten zur Anzeige gebracht werden.
Die Norm gilt aber auch bei einvernehmlichen Abreden zwischen Mieter und Vermieter. Beabsichtigen Vermieter und Mieter also die Vereinbarung einer bestimmten Mieterhöhung, ohne dabei auf das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung Rücksicht zu nehmen, und wird dabei die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 5 Absatz 2 WiStrG deutlich überschritten, kann auch dies den Vermieter in Schwierigkeiten bringen und ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen.
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Rechtstipps zu "ortsübliche Vergleichsmiete" | Seite 3
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11.09.2023 Rechtsanwältin Handan Kes„… wird nicht auf das Risiko hingewiesen, das sich aus der Diskrepanz zwischen den für die Seniorenresidenzen zugrunde gelegten Mieten und der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Der Verkaufsprospekt weist …“ Weiterlesen
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10.08.2020 Rechtsanwalt Björn Röhrenbeck„… kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten …“ Weiterlesen
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14.07.2020 Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Mediator (DAA)„… -Tiengen. Andernfalls können dem Vermieter ruinöse Rechtsnachteile drohen. Wirtschaftlich ist es ohnehin geboten, die eigenen Mieten regelmäßig an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, empfiehlt der Experte.“ Weiterlesen
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16.07.2021 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… bei der Neuvermietung eine Miete zu verlangen, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die neue Verordnung tritt am 1. Juli 2020 in Kraft und gilt bis 30. Juni 2025. Weitere …“ Weiterlesen
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22.05.2020 Rechtsanwalt Dr. Christian Altmann„… des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (= Mietspiegelmiete) höchstens um 10 % übertreffen. Auch die Landesregierung Baden-Württemberg hat eine entsprechende Verordnung erlassen für Stuttgart …“ Weiterlesen
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18.05.2020 Rechtsanwalt Jörg Diebow„… nicht zur Sittenwidrigkeit des Mietvertrages führt: Denn für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit kommt es nicht auf die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete, sondern auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt …“ Weiterlesen
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16.07.2021 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… die Mietpreisbremse Mieterhöhungen bei Neuvermietungen. Die Miete darf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nun können Mieter entsprechend zu viel gezahlte Miete bis zu 30 …“ Weiterlesen
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12.02.2020 Johannes Schaack, anwalt.de-Redaktion„… Euro pro Quadratmeter unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,14 Euro pro Quadratmeter. Das sei für den Mieter zumutbar. Außerdem liege die Miete unterhalb der Kappungsgrenze. Zudem sei …“ Weiterlesen
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11.02.2020 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… die fünfte und gängigste Form der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Neben der Modernisierungsmieterhöhung werden bei dieser Möglichkeit der Mieterhöhung viele formelle Anforderungen …“ Weiterlesen
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27.01.2020 Rechts- und Fachanwältin Angelika Jackwerth„… von ausschlaggebender Bedeutung gewesen wären. Ferner wurde festgestellt, dass die Miete um deutlich mehr als 100 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete hätte liegen müssen, um das Wohnstift rentabel …“ Weiterlesen
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15.01.2020 Rechtsanwältin Apollonia Stuhldreier„… es entscheidend darauf an, ob die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist die bisherige monatliche Mietzahlung. Der BGH hatte nun eine Grundsatzfrage zu beantworten, die sich auf viele …“ Weiterlesen
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13.12.2019 Rechtsanwältin Ulrike Bieber„… Anforderungen erfüllt sind, kann der Vermieter vom Mieter die Erhöhung der Miete bis maximal zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§§ 558 ff BGB). Der Mieter ist dann verpflichtet, seine Zustimmung …“ Weiterlesen
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21.11.2019 Rechtsanwältin Karen König„… sind schuldrechtlich auszugestalten. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch, dass Mieterhöhungen entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sein sollten. Ob der Erwerber die Miete …“ Weiterlesen
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14.11.2019 Rechtsanwalt Ansgar Honsel„… dem Mieter ein Schreiben in welchem der Vermieter bekundete, dass eine Mieterhöhung nach Mietspiegel erfolgen solle. Anbei sandte der Vermieter zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete …“ Weiterlesen
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25.10.2019 Rechtsanwalt Marc Barnewitz„… Begründungsmittel, ist das Begehren bereits aus diesem Grunde unwirksam. Häufig beziehen sich Vermieter zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Immobilienportale im Internet. Hierbei wird jedoch …“ Weiterlesen
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18.10.2019 Rechtsanwalt Michael Krämer LL.M. (Exeter)„… ein weiteres Legal-Tech-Geschäftsmodell zu entscheiden. Mit dem Angebot von „wenigermiete.de“ können sich Nutzer online näherungsweise über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die eigene Wohnung …“ Weiterlesen
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13.09.2019 Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper LL.M.„… die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf“. Diese Gebiete können gem. § 556d Abs. 2 BGB durch die jeweilige Landesregierung durch Rechtsverordnung für die Dauer von maximal 5 Jahren …“ Weiterlesen
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26.11.2019 Cornelia Lang, anwalt.de-Redaktion„Durch das Paket soll bezahlbarer und zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden. Die Mietpreisbremse wird um weitere fünf Jahre verlängert. Der Betrachtungszeitraum für ortsübliche Vergleichsmieten …“ Weiterlesen
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20.08.2019 Rechtsanwalt Holger Hesterberg„… zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde …“ Weiterlesen
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20.08.2019 Ferdinand Mang, anwalt.de-Redaktion„… schützen. In Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf bei einer Neuvermietung die Miethöhe nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 2019 soll die Mietpreisbremse für noch …“ Weiterlesen
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13.08.2019 Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller„… die Miete in den dort genannten Gebieten höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Professionelle Hilfe vom Fachanwalt aus Wiesbaden beanspruchen Am 01.01.2019 ist nun das „Gesetz …“ Weiterlesen
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30.07.2019 Rechtsanwalt Denis Ksiazek„… Mieten in der Umgebung sind auch gestiegen. Der Vermieter folgt einfach nur dem Beispiel der anderen. Es folgen viele Paragrafen aus dem BGB und am Ende steht eine Summe X. Als Vergleichsmiete …“ Weiterlesen
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25.07.2019 Rechtsanwalt Stephan Glaser„… Mieterhöhungsverlangen z. B. nach der ortsüblichen Vergleichsmiete oder dem Mietzinsspiegel. Welche rechtlichen Voraussetzungen gegeben sein müssen, um eine wirksame Staffelmiete vereinbaren zu können …“ Weiterlesen
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27.05.2019 Rechtsanwalt Dr. Dieter Jasper LL.M.„… . Bei der Vermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die einzelnen Bundesländer entscheiden, ob …“ Weiterlesen