Mieterschutz bei Mieterhöhung: Die ortsübliche Vergleichsmiete
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Mietverträge enthalten stets eine Vereinbarung zur Höhe der vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Miete. Einer der wichtigsten Grundsätze im Vertragsrecht lautet, dass einmal geschlossene Verträge einzuhalten sind. Das heißt beispielsweise bei einem Kaufvertrag, dass der Verkäufer nach Vertragsschluss nicht einfach einseitig einen höheren Kaufpreis vom Käufer verlangen darf. Ist ein Vertrag durch Angebot und Annahme zustande gekommen, haben sich alle Vertragsbeteiligten daran zu halten und Änderungen sind nach Abschluss des Vertrages grundsätzlich nur im beiderseitigen Einvernehmen möglich. Doch im Mietrecht wird dieses wichtige Grundprinzip des Vertragsrechts mit den Regelungen zur Mietänderungsmöglichkeit (§ 557 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) für den Vermieter durchbrochen: Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen. Welche Rolle die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Mieterhöhung spielt, was der Mietspiegel bedeutet und warum eine Indexmieterhöhung für Vermieter vorteilhaft sein kann, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber.
Gesetzliche Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Möglichkeit des Vermieters, die Miete ohne Einverständnis des Mieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, ist seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 im Detail in den §§ 558 bis 558e des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Die Normen enthalten die grundlegenden Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sowie Vorgaben für den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. Eine zentrale Vorschrift für Vermieter und Mieter gleichermaßen ist § 558 BGB, der bestimmt, dass Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben.
Vermieter, die eine Mieterhöhung in Anlehnung an die ortsübliche Miete durchführen möchten, müssen jedoch die im Gesetz im Einzelnen geregelten Anwendungsvoraussetzungen genau beachten. In der Praxis bereiten Mieterhöhungserklärungen unerfahrenen Vermietern häufig Schwierigkeiten, und nicht selten kommt es vor, dass das Mieterhöhungsverlangen schon aufgrund fehlerhafter Angaben im Mieterhöhungsschreiben nicht wirksam ist.
Zu beachten ist auch die Wartefrist von einem Jahr, bevor der Vermieter zur Abgabe eines neuen Mieterhöhungsbegehrens berechtigt ist. Die Jahresfrist bezieht sich dabei auf den Zeitraum zwischen dem Wirksamwerden der letzten vorangegangenen Mieterhöhung und dem Zugang des erneuten Mieterhöhungsverlangens. Die Wartefrist ist auch bei einer Neuvermietung einzuhalten, nicht jedoch bei einer vorangegangenen Mieterhöhung ausschließlich nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen.
Der Mietspiegel als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Mietspiegel ist von großer Bedeutung, weil er eines der gesetzlich vorgesehenen Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen ist. Was ist ein Mietspiegel? „Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.“ So definiert das Gesetz den Begriff des Mietspiegels (§ 558c Absatz 1 BGB). Ein solcher Mietspiegel kann sich auch auf das Gebiet mehrerer Gemeinden erstrecken oder aber nur auf Teile einer Gemeinde beschränken. Nach dem Gesetz sollen Mietspiegel im Idealfall alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden, um ein realistisches Bild der ortsüblichen Vergleichsmiete zu zeichnen. Eine Pflicht der Gemeinde zur Erstellung eines Mietspiegels gibt es jedoch nicht, außer für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern.
Wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Grundvoraussetzung ist aber immer, dass zunächst die Daten zu Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung, für die die ortsübliche Miete ermittelt werden soll, bekannt sind. Die für einen Vergleich herangezogenen Wohnungen müssen hinsichtlich dieser Merkmale vergleichbar sein. Dies gilt auch im Hinblick auf die energetischen Bedingungen. Folgende vier Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind zulässig:
Ermittlung über den Mietspiegel
Berechnung über die Auskunft aus einer Mietdatenbank
Einholung eines Sachverständigengutachtens
Benennung von Vergleichswohnungen
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über den Mietspiegel ist im Regelfall die einfachste und sicherste Methode. Wenn es für den betreffenden Ort einen oder mehrere Mietspiegel gibt, kann dieser über die jeweilige Gemeinde- bzw. Stadtverwaltung eingesehen werden. Viele Städte und Gemeinden bieten mittlerweile auch Online-Mietspiegel und Mietenrechner zur schnellen und unkomplizierten Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Miete an. Über eine kurze Google-Recherche mit den Stichworten „Mietspiegel“ + „Ortsname“ wird man in der Regel mit wenigen Klicks schnell fündig.
Ermittlung der Vergleichsmiete ohne Mietspiegel
Gibt es keinen Mietspiegel, dann führen Gemeinde und Städte meist eine Mietdatenbank, in die auf Antrag Einsicht genommen werden kann. Bei der Mietdatenbank handelt es sich um eine „fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird“ (§ 558e BGB). Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über ein Gutachten eines Sachverständigen ist zu beachten, dass dieser öffentlich bestellt und vereidigt und sein Gutachten entsprechend begründet sein muss. Soll die ortsübliche Vergleichsmiete über die Benennung von Vergleichswohnungen bestimmt werden, müssen dafür mindestens drei verschiedene Wohnungen angegeben werden, die hinsichtlich Größe, Raumanzahl, Lage, Baujahr und Ausstattung möglichst ähnlich zur Vergleichswohnung sind.
Was ist eine Indexmieterhöhung?
In manchen Mietverträgen wird eine sogenannte Indexmiete vereinbart. Was versteht man unter einer Indexmiete und Indexmieterhöhung? Bei der Indexmiete ist die monatliche Miete nicht fest vereinbart, sondern variabel. Gesetzlich geregelt ist die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Indexmiete in § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches. Kurz gesagt: Vereinbaren Mieter und Vermieter wirksam eine Indexmiete, erhöht sich die Kaltmiete immer dann, wenn die Verbraucherpreise steigen. Die Höhe der Miete wird an die zukünftige Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes – auch Verbraucherpreisindex für Deutschland genannt –geknüpft. Der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Eine Bindung der zukünftigen Mieterhöhung an andere Preisindexe ist nicht zulässig. Wichtig ist auch zu wissen, dass die Miete ein Jahr unverändert gewesen sein muss, bevor eine Mietanpassung infolge einer Indexveränderung wirksam wird.
Unterschied zwischen Indexmiete und Staffelmietvereinbarung
Die Indexmiete ist dabei aber nicht zu verwechseln mit der Möglichkeit zur Vereinbarung einer sogenannten Staffelmiete, die in § 557a BGB gesetzlich geregelt ist. Bei der Staffelmietvereinbarung legt der Vermieter bereits im Mietvertrag betragsmäßig konkret fest, wie die Mietbeiträge in Zukunft steigen sollen. Auch hier gilt wie bei der Indexmietvereinbarung, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss.
Interessanterweise gibt es bisher so gut wie keine Rechtsprechung zu Indexmieterhöhungen. Das liegt wohl daran, dass in der Praxis eher selten eine Indexmiete vereinbart wird. Zwar ermöglicht die Anbindung des Mietbeitrages an den Lebenshaltungskostenindex tendenziell eher geringe Mietsteigerungen. Die Indexmietvereinbarung hat aber für Vermieter den Vorteil, dass auf Dauer ein an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichenes Mietniveau erreicht werden kann, ohne regelmäßig aktiv Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter begründen zu müssen.
Deutlich überhöhte Mieterhöhungsforderung als Ordnungswidrigkeit
Im Übrigen stellt es eine Ordnungswidrigkeit des Vermieters dar, wenn er „vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt“, so die Regelung in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG). Gerade in Ballungsräumen, in denen ein geringes Angebot an bezahlbarem Wohnraum besteht, fordern gierige Vermieter teils unverschämt hohe Mieten. Entsprechende Fälle können von betroffenen Mietinteressenten zur Anzeige gebracht werden.
Die Norm gilt aber auch bei einvernehmlichen Abreden zwischen Mieter und Vermieter. Beabsichtigen Vermieter und Mieter also die Vereinbarung einer bestimmten Mieterhöhung, ohne dabei auf das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung Rücksicht zu nehmen, und wird dabei die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 5 Absatz 2 WiStrG deutlich überschritten, kann auch dies den Vermieter in Schwierigkeiten bringen und ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen.
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Rechtstipps zu "ortsübliche Vergleichsmiete" | Seite 2
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02.10.2022 Rechtsanwalt Antonio Leonhardt Mag. rer. publ.„… des Berliner Mietspiegels hinaus. Die Vermieter argumentieren, dass der Berliner Mietspiegel 2021 keine taugliche Grundlage zur Ermittlung der für § 558 ff. BGB entscheidenden ortsüblichen Vergleichsmiete …“ Weiterlesen
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25.08.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… hat die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt, um den Mieter vor überhöhten Mieten zu schützen. Der Vermieter darf demnach in der Regel nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent …“ Weiterlesen
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12.08.2022 Rechtsanwalt Muhammed Karagöz„… gleichzeitige Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB. Wenn die Indexmiete vereinbart wird, darf nicht mehr bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB erhöht werden …“ Weiterlesen
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30.08.2022 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„… Umstände können nicht zu einer Reduzierung oder Erhöhung der Miete führen. Insbesondere haben die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete und durchgeführte bauliche Maßnahmen, die eine Modernisierung …“ Weiterlesen
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02.08.2022 Rechtsanwalt Kevin Winter„… Mieterhöhung (§ 557 BGB ) und einer einseitigen Mieterhöhung durch den Vermieter ( §§ 558 ff. BGB ). Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann nur mit Zustimmung des Mieters erfolgen. Dagegen …“ Weiterlesen
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19.07.2022 Rechtsanwältin Angelika Sworski„von Angelika Sworski, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietrecht und Wohneigentum zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. In diesem Jahr die Miete zu erhöhen kann schwierig werden …“ Weiterlesen
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05.07.2022 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… Einwohnern müssen ab Juli einen Mietspiegel erstellen. Der Mietspiegel ist eine wichtige Grundlage, um die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Das ist insbesondere mit Blick auf die Mietpreisbremse …“ Weiterlesen
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20.06.2022 Rechtsanwalt Falk Gütter„… , bis auf wenige Ausnahmen, an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden, die grundsätzlich um nicht mehr als 10 % überschritten werden darf. Diese Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Dresdner Mietspiegel …“ Weiterlesen
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17.06.2022 Rechtsanwalt Hauke Heinz Hillmer„… ist eine Mieterhöhung aber auf jeden Fall durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. II. Ausnahmen der Mietpreisbremse Es gibt allerdings vier Fälle, bei denen die Mietpreisbremse nicht gilt …“ Weiterlesen
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20.12.2022 Rechtsanwältin Kristina Häfner Mag. jur.„… . Ob und wenn ja um wieviel die Kaltmiete erhöht werden darf, hängt vom Mietvertrag ab. a) Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete Ist im Mietvertrag keine Vereinbarung zu Mieterhöhungen getroffen …“ Weiterlesen
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Außergerichtliche Kosten von Inkassounternehmen / Rechtsdienstleistern nach dem RDG erstattungsfähig25.02.2022 Rechtsanwalt Dr. Patrick Redell„… – entschieden, dass das Errechnen einer ortsüblichen Vergleichsmiete und sich daraus möglicherweise ergebene Rückforderungsansprüche aus zu viel gezahlten Mieten („wenigermiete.de“), welche …“ Weiterlesen
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29.11.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… und das tat der Vermieter auch. Hierfür stellte der Vermieter eine Rechnung an, aus der sich die ortsübliche Vergleichsmiete ergeben sollte. Dabei zog er den Mietspiegel des Wohnortes zu Rate. Auch schrieb …“ Weiterlesen
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06.09.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„… an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert und um maximal 10 % erhöht werden darf. Was unter ortsüblicher Vergleichsmiete zu verstehen ist, ergibt sich aus § 558 Abs. 2 BGB. Dieser sog. Mietspiegel …“ Weiterlesen
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19.04.2021 Rechtsanwalt Kevin Benjamin Villwock„… der ortsüblichen Vergleichsmiete angesetzt werden. Ausnahmen bestehen für modernisierten Wohnraum und bereits vor in Kraft treten des Gesetzes geschlossene Mietverträge. Welche Folgen hat das Urteil …“ Weiterlesen
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18.04.2021 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages ist die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, um die zulässige Miete errechnen zu können. Da die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des aktuellen …“ Weiterlesen
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06.04.2023 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„… der Mietpreisbremse des Bürgerlichen Gesetzbuchs und beabsichtigt der Vermieter die mietvertragliche Vereinbarung einer höheren als die um 10% erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete als zulässige Miete, muss …“ Weiterlesen
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03.02.2021 Rechtsanwalt Kevin Benjamin Villwock„… der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann unter anderem durch Faktoren wie einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten oder durch eine Auskunft …“ Weiterlesen
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15.01.2021 Rechtsanwalt Prof. Dr. univ. Arsène Verny M.E.S.„In Deutschland ist der Mietenspiegel eine Möglichkeit für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es ist zwischen dem qualifizierten und dem einfachen Mietenspiegel differenziert …“ Weiterlesen
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16.07.2021 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… in von den Bundesländern ausgewiesenen Gebieten bei einer Neuvermietung nicht mehr als zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen. Das bestimmt die sogenannte Mietpreisbremse …“ Weiterlesen
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16.12.2020 Rechtsanwalt Michael Bauer„… Mieterhöhung nur auf der bislang gezahlten Miete unter Beachtung der Kappungsgrenze und der ortsüblichen Vergleichsmieten. Deshalb, so der BGH, hätte der Vermieter auch bei Zugrundlegung der richtigen …“ Weiterlesen
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09.12.2020 Rechtsanwalt Prof. Dr. univ. Arsène Verny M.E.S.„… aufgrund gestiegener Nebenkosten oder einer vorangegangenen Modernisierung. Auch die Anpassung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze, ist möglich …“ Weiterlesen
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31.10.2020 Rechtsanwalt Holger Hesterberg„… folgert dies aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch den Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers …“ Weiterlesen
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30.10.2020 Scheidungsanwalt Eric Schendel„… wird die ortsübliche Vergleichsmiete in Ansatz gebracht. Wer also bis zur Scheidung nicht auszieht, der hat entweder mehr Unterhalt zu zahlen oder bekommt weniger Unterhalt. Von diesem Wohnwert können quasi nur …“ Weiterlesen
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02.11.2020 Rechtsanwältin Neslihan Üretmen LL.M.„… bedeutet dies: Für Paderborn und Bielefeld Mieterhöhungen sind bis maximal 20 % zulässig . Im Einzelfall sogar mehr, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete dies zulässt. Die Grenze bildet hierbei …“ Weiterlesen