Mieterschutz bei Mieterhöhung: Die ortsübliche Vergleichsmiete
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Mietverträge enthalten stets eine Vereinbarung zur Höhe der vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Miete. Einer der wichtigsten Grundsätze im Vertragsrecht lautet, dass einmal geschlossene Verträge einzuhalten sind. Das heißt beispielsweise bei einem Kaufvertrag, dass der Verkäufer nach Vertragsschluss nicht einfach einseitig einen höheren Kaufpreis vom Käufer verlangen darf. Ist ein Vertrag durch Angebot und Annahme zustande gekommen, haben sich alle Vertragsbeteiligten daran zu halten und Änderungen sind nach Abschluss des Vertrages grundsätzlich nur im beiderseitigen Einvernehmen möglich. Doch im Mietrecht wird dieses wichtige Grundprinzip des Vertragsrechts mit den Regelungen zur Mietänderungsmöglichkeit (§ 557 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) für den Vermieter durchbrochen: Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen. Welche Rolle die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Mieterhöhung spielt, was der Mietspiegel bedeutet und warum eine Indexmieterhöhung für Vermieter vorteilhaft sein kann, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber.
Gesetzliche Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Möglichkeit des Vermieters, die Miete ohne Einverständnis des Mieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, ist seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 im Detail in den §§ 558 bis 558e des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Die Normen enthalten die grundlegenden Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sowie Vorgaben für den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. Eine zentrale Vorschrift für Vermieter und Mieter gleichermaßen ist § 558 BGB, der bestimmt, dass Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben.
Vermieter, die eine Mieterhöhung in Anlehnung an die ortsübliche Miete durchführen möchten, müssen jedoch die im Gesetz im Einzelnen geregelten Anwendungsvoraussetzungen genau beachten. In der Praxis bereiten Mieterhöhungserklärungen unerfahrenen Vermietern häufig Schwierigkeiten, und nicht selten kommt es vor, dass das Mieterhöhungsverlangen schon aufgrund fehlerhafter Angaben im Mieterhöhungsschreiben nicht wirksam ist.
Zu beachten ist auch die Wartefrist von einem Jahr, bevor der Vermieter zur Abgabe eines neuen Mieterhöhungsbegehrens berechtigt ist. Die Jahresfrist bezieht sich dabei auf den Zeitraum zwischen dem Wirksamwerden der letzten vorangegangenen Mieterhöhung und dem Zugang des erneuten Mieterhöhungsverlangens. Die Wartefrist ist auch bei einer Neuvermietung einzuhalten, nicht jedoch bei einer vorangegangenen Mieterhöhung ausschließlich nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen.
Der Mietspiegel als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Mietspiegel ist von großer Bedeutung, weil er eines der gesetzlich vorgesehenen Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen ist. Was ist ein Mietspiegel? „Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.“ So definiert das Gesetz den Begriff des Mietspiegels (§ 558c Absatz 1 BGB). Ein solcher Mietspiegel kann sich auch auf das Gebiet mehrerer Gemeinden erstrecken oder aber nur auf Teile einer Gemeinde beschränken. Nach dem Gesetz sollen Mietspiegel im Idealfall alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden, um ein realistisches Bild der ortsüblichen Vergleichsmiete zu zeichnen. Eine Pflicht der Gemeinde zur Erstellung eines Mietspiegels gibt es jedoch nicht, außer für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern.
Wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Grundvoraussetzung ist aber immer, dass zunächst die Daten zu Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung, für die die ortsübliche Miete ermittelt werden soll, bekannt sind. Die für einen Vergleich herangezogenen Wohnungen müssen hinsichtlich dieser Merkmale vergleichbar sein. Dies gilt auch im Hinblick auf die energetischen Bedingungen. Folgende vier Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind zulässig:
Ermittlung über den Mietspiegel
Berechnung über die Auskunft aus einer Mietdatenbank
Einholung eines Sachverständigengutachtens
Benennung von Vergleichswohnungen
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über den Mietspiegel ist im Regelfall die einfachste und sicherste Methode. Wenn es für den betreffenden Ort einen oder mehrere Mietspiegel gibt, kann dieser über die jeweilige Gemeinde- bzw. Stadtverwaltung eingesehen werden. Viele Städte und Gemeinden bieten mittlerweile auch Online-Mietspiegel und Mietenrechner zur schnellen und unkomplizierten Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Miete an. Über eine kurze Google-Recherche mit den Stichworten „Mietspiegel“ + „Ortsname“ wird man in der Regel mit wenigen Klicks schnell fündig.
Ermittlung der Vergleichsmiete ohne Mietspiegel
Gibt es keinen Mietspiegel, dann führen Gemeinde und Städte meist eine Mietdatenbank, in die auf Antrag Einsicht genommen werden kann. Bei der Mietdatenbank handelt es sich um eine „fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird“ (§ 558e BGB). Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über ein Gutachten eines Sachverständigen ist zu beachten, dass dieser öffentlich bestellt und vereidigt und sein Gutachten entsprechend begründet sein muss. Soll die ortsübliche Vergleichsmiete über die Benennung von Vergleichswohnungen bestimmt werden, müssen dafür mindestens drei verschiedene Wohnungen angegeben werden, die hinsichtlich Größe, Raumanzahl, Lage, Baujahr und Ausstattung möglichst ähnlich zur Vergleichswohnung sind.
Was ist eine Indexmieterhöhung?
In manchen Mietverträgen wird eine sogenannte Indexmiete vereinbart. Was versteht man unter einer Indexmiete und Indexmieterhöhung? Bei der Indexmiete ist die monatliche Miete nicht fest vereinbart, sondern variabel. Gesetzlich geregelt ist die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Indexmiete in § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches. Kurz gesagt: Vereinbaren Mieter und Vermieter wirksam eine Indexmiete, erhöht sich die Kaltmiete immer dann, wenn die Verbraucherpreise steigen. Die Höhe der Miete wird an die zukünftige Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes – auch Verbraucherpreisindex für Deutschland genannt –geknüpft. Der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Eine Bindung der zukünftigen Mieterhöhung an andere Preisindexe ist nicht zulässig. Wichtig ist auch zu wissen, dass die Miete ein Jahr unverändert gewesen sein muss, bevor eine Mietanpassung infolge einer Indexveränderung wirksam wird.
Unterschied zwischen Indexmiete und Staffelmietvereinbarung
Die Indexmiete ist dabei aber nicht zu verwechseln mit der Möglichkeit zur Vereinbarung einer sogenannten Staffelmiete, die in § 557a BGB gesetzlich geregelt ist. Bei der Staffelmietvereinbarung legt der Vermieter bereits im Mietvertrag betragsmäßig konkret fest, wie die Mietbeiträge in Zukunft steigen sollen. Auch hier gilt wie bei der Indexmietvereinbarung, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss.
Interessanterweise gibt es bisher so gut wie keine Rechtsprechung zu Indexmieterhöhungen. Das liegt wohl daran, dass in der Praxis eher selten eine Indexmiete vereinbart wird. Zwar ermöglicht die Anbindung des Mietbeitrages an den Lebenshaltungskostenindex tendenziell eher geringe Mietsteigerungen. Die Indexmietvereinbarung hat aber für Vermieter den Vorteil, dass auf Dauer ein an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichenes Mietniveau erreicht werden kann, ohne regelmäßig aktiv Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter begründen zu müssen.
Deutlich überhöhte Mieterhöhungsforderung als Ordnungswidrigkeit
Im Übrigen stellt es eine Ordnungswidrigkeit des Vermieters dar, wenn er „vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt“, so die Regelung in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG). Gerade in Ballungsräumen, in denen ein geringes Angebot an bezahlbarem Wohnraum besteht, fordern gierige Vermieter teils unverschämt hohe Mieten. Entsprechende Fälle können von betroffenen Mietinteressenten zur Anzeige gebracht werden.
Die Norm gilt aber auch bei einvernehmlichen Abreden zwischen Mieter und Vermieter. Beabsichtigen Vermieter und Mieter also die Vereinbarung einer bestimmten Mieterhöhung, ohne dabei auf das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung Rücksicht zu nehmen, und wird dabei die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 5 Absatz 2 WiStrG deutlich überschritten, kann auch dies den Vermieter in Schwierigkeiten bringen und ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen.
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Rechtstipps zu "ortsübliche Vergleichsmiete"
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19.04.2024 Rechtsanwalt Dirk M. Richter„… und zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Gutachten erstellen lassen möchte. In dem verhandelten Fall wollte der Vermieter die Miete einer Doppelhaushälfte, die nicht im Mietspiegel …“ Weiterlesen
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18.04.2024 Rechtsanwalt Julian Tietze„… an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert. Wie funktioniert die Mietpreisrüge? Die Mietpreisrüge ist ein Instrument, das es Mietern ermöglicht, zu viel gezahlte Miete zurückzufordern …“ Weiterlesen
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25.03.2024 Rechtsanwalt Julian Tietze„… nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Mieter, deren Miete deutlich über dieser Grenze liegt, können eine Mietreduzierung beantragen, insbesondere …“ Weiterlesen
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18.04.2024 Rechtsanwalt Jobst Ehrentraut„… , die eingeführt wurde, um exzessive Mietsteigerungen zu begrenzen. Sie besagt, dass die Miete bei Neuvermietungen in bestehenden Wohngebäuden nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen …“ Weiterlesen
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19.03.2024 Rechtsanwalt Julian Tietze„… , dass die Miete bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Dies soll verhindern, dass Vermieter überhöht e Mieten …“ Weiterlesen
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18.04.2024 Rechtsanwalt Jobst Ehrentraut„… zu schützen. Sie legt fest, dass die Miete bei neuen Mietverträgen in angespannten Wohnungsmärkten nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Formaljuristische Fehler …“ Weiterlesen
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03.03.2024 Rechtsanwalt Robert Kretschmar„Seit Juni 2015 gelten in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die Regelungen der sogenannten Mietpreisbremse. Danach darf die Miete bei Wiedervermietung von Wohnungen die ortsübliche …“ Weiterlesen
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31.01.2024 Rechtsanwalt Falk Gütter„… des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Begrenzung einer Miete bei Neuverträgen in Kraft gesetzt. Danach kann grundsätzlich die Neuvertragsmiete nur 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so …“ Weiterlesen
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09.02.2024 Rechtsanwalt Julian Tietze„… Mieter kaum mehr tragbar war. Die Regelung besagt, dass bei Neuvermietungen die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent übersteigen darf. BGH-Urteil stärkt Mieterrechte …“ Weiterlesen
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22.11.2023 Rechtsanwalt Marcus Reitzenstein„… anwendbar, nachträgliche Änderungen durch den Index bleiben insofern unberücksichtigt. Die Erhöhung nach § 558 BGB, das heißt Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, solange …“ Weiterlesen
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11.09.2023 Rechtsanwalt Oliver Worms„… und im Zweifel zeitlich befristet wird. Dies führt dazu, dass Sie eine angemessene Miete, im Zweifel die ortsübliche Vergleichsmiete, verlangen dürfen. 2 Sie wollen per se nicht geschieden werden …“ Weiterlesen
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11.09.2023 Rechtsanwalt Stephan Steinwachs„… , dass sie bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel einen Zuschlag von 25 Prozent erhalten können. Ein Vermieter aus Hanau wollte die Miete für seine 110m² Doppelhaushälfte mit einer 20m …“ Weiterlesen
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31.08.2023 Rechtsanwalt Hermann Kaufmann„… . Vorschriften dazu finden sich in den §§ 557–561 BGB. Drei Gründe können eine Mieterhöhung rechtfertigen: Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (Siehe …“ Weiterlesen
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24.07.2023 Rechtsanwalt Max Niedermeier„… BGB, soll einen übermäßigen Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten verhindern. Danach darf hier die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses maximal zehn Prozent über der ortsüblichen …“ Weiterlesen
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11.07.2023 Rechtsanwältin Angelika Sworski„… . In allen weiteren Räumen wurde ein Parkettboden verlegt. Die Kosten hierfür betrugen ca. 60.000 €. Deswegen hatte die Vermieterin einen Mietpreis vereinbart, der höher war als 10 % über der ortsüblichen …“ Weiterlesen
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10.07.2023 Rechtsanwältin Angelika Sworski„Mietpreisbremse bedeutet, dass Vermieter bei Neuvermietung ihrer Wohnung nur eine Miete vereinbaren dürfen, die die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % überschreitet. Diese gesetzliche …“ Weiterlesen
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30.06.2023 Rechtsanwältin Sarah Schörghuber„… eines Wohnraummietverhältnisses darf in diesen bestimmten Gebieten zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Eine darüberhinausgehende Miete kann nur …“ Weiterlesen
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08.03.2024 anwalt.de-Redaktion„… , da die Möblierung den Nutzwert einer Wohnung erhöht. Der Vermieter darf den Zuschlag auf die sonst maximal zulässige ortsübliche Vergleichsmiete aufschlagen. Die Berechnung des Möblierungszuschlags erfolgt …“ Weiterlesen
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08.04.2023 Rechtsanwalt Hermann Kaufmann„… . In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens um 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die mithilfe eines regelmäßig aktualisierten Mietspiegels festgestellt …“ Weiterlesen
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16.04.2023 Rechtsanwältin Valeriya Boesing„… sie die Mieterhöhung überhaupt hinnehmen müssen. Grundsätzlich gibt es vier Tatbestände für Mieterhöhung bei Wohnraummietverträgen: Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen …“ Weiterlesen
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17.03.2023 Rechtsanwalt Konrad P. Volkwein„… . Aus dieser Mietpreisbremse folgt, dass Vermieter bei einer Neuvermietung an einen Nachmieter nur einen Mietzins verlangen dürfen, der höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Bestimmung …“ Weiterlesen
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05.11.2022 Rechtsanwalt Dr. Florian Kappes„… Kappes. Bei der Indexmiete ist zudem zu beachten, dass weitere Mieterhöhungen (bspw. wegen einer Modernisierung oder zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) nicht möglich sind. Etwas anderes gilt …“ Weiterlesen
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02.10.2022 Rechtsanwalt Antonio Leonhardt Mag. rer. publ.„… des Berliner Mietspiegels hinaus. Die Vermieter argumentieren, dass der Berliner Mietspiegel 2021 keine taugliche Grundlage zur Ermittlung der für § 558 ff. BGB entscheidenden ortsüblichen Vergleichsmiete …“ Weiterlesen
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25.08.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… hat die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt, um den Mieter vor überhöhten Mieten zu schützen. Der Vermieter darf demnach in der Regel nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent …“ Weiterlesen