Mieterschutz bei Mieterhöhung: Die ortsübliche Vergleichsmiete
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Mietverträge enthalten stets eine Vereinbarung zur Höhe der vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Miete. Einer der wichtigsten Grundsätze im Vertragsrecht lautet, dass einmal geschlossene Verträge einzuhalten sind. Das heißt beispielsweise bei einem Kaufvertrag, dass der Verkäufer nach Vertragsschluss nicht einfach einseitig einen höheren Kaufpreis vom Käufer verlangen darf. Ist ein Vertrag durch Angebot und Annahme zustande gekommen, haben sich alle Vertragsbeteiligten daran zu halten und Änderungen sind nach Abschluss des Vertrages grundsätzlich nur im beiderseitigen Einvernehmen möglich. Doch im Mietrecht wird dieses wichtige Grundprinzip des Vertragsrechts mit den Regelungen zur Mietänderungsmöglichkeit (§ 557 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) für den Vermieter durchbrochen: Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen. Welche Rolle die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Mieterhöhung spielt, was der Mietspiegel bedeutet und warum eine Indexmieterhöhung für Vermieter vorteilhaft sein kann, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber.
Gesetzliche Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Möglichkeit des Vermieters, die Miete ohne Einverständnis des Mieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, ist seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 im Detail in den §§ 558 bis 558e des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Die Normen enthalten die grundlegenden Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sowie Vorgaben für den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. Eine zentrale Vorschrift für Vermieter und Mieter gleichermaßen ist § 558 BGB, der bestimmt, dass Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben.
Vermieter, die eine Mieterhöhung in Anlehnung an die ortsübliche Miete durchführen möchten, müssen jedoch die im Gesetz im Einzelnen geregelten Anwendungsvoraussetzungen genau beachten. In der Praxis bereiten Mieterhöhungserklärungen unerfahrenen Vermietern häufig Schwierigkeiten, und nicht selten kommt es vor, dass das Mieterhöhungsverlangen schon aufgrund fehlerhafter Angaben im Mieterhöhungsschreiben nicht wirksam ist.
Zu beachten ist auch die Wartefrist von einem Jahr, bevor der Vermieter zur Abgabe eines neuen Mieterhöhungsbegehrens berechtigt ist. Die Jahresfrist bezieht sich dabei auf den Zeitraum zwischen dem Wirksamwerden der letzten vorangegangenen Mieterhöhung und dem Zugang des erneuten Mieterhöhungsverlangens. Die Wartefrist ist auch bei einer Neuvermietung einzuhalten, nicht jedoch bei einer vorangegangenen Mieterhöhung ausschließlich nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen.
Der Mietspiegel als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Mietspiegel ist von großer Bedeutung, weil er eines der gesetzlich vorgesehenen Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen ist. Was ist ein Mietspiegel? „Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.“ So definiert das Gesetz den Begriff des Mietspiegels (§ 558c Absatz 1 BGB). Ein solcher Mietspiegel kann sich auch auf das Gebiet mehrerer Gemeinden erstrecken oder aber nur auf Teile einer Gemeinde beschränken. Nach dem Gesetz sollen Mietspiegel im Idealfall alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden, um ein realistisches Bild der ortsüblichen Vergleichsmiete zu zeichnen. Eine Pflicht der Gemeinde zur Erstellung eines Mietspiegels gibt es jedoch nicht, außer für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern.
Wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Grundvoraussetzung ist aber immer, dass zunächst die Daten zu Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung, für die die ortsübliche Miete ermittelt werden soll, bekannt sind. Die für einen Vergleich herangezogenen Wohnungen müssen hinsichtlich dieser Merkmale vergleichbar sein. Dies gilt auch im Hinblick auf die energetischen Bedingungen. Folgende vier Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind zulässig:
Ermittlung über den Mietspiegel
Berechnung über die Auskunft aus einer Mietdatenbank
Einholung eines Sachverständigengutachtens
Benennung von Vergleichswohnungen
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über den Mietspiegel ist im Regelfall die einfachste und sicherste Methode. Wenn es für den betreffenden Ort einen oder mehrere Mietspiegel gibt, kann dieser über die jeweilige Gemeinde- bzw. Stadtverwaltung eingesehen werden. Viele Städte und Gemeinden bieten mittlerweile auch Online-Mietspiegel und Mietenrechner zur schnellen und unkomplizierten Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Miete an. Über eine kurze Google-Recherche mit den Stichworten „Mietspiegel“ + „Ortsname“ wird man in der Regel mit wenigen Klicks schnell fündig.
Ermittlung der Vergleichsmiete ohne Mietspiegel
Gibt es keinen Mietspiegel, dann führen Gemeinde und Städte meist eine Mietdatenbank, in die auf Antrag Einsicht genommen werden kann. Bei der Mietdatenbank handelt es sich um eine „fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird“ (§ 558e BGB). Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über ein Gutachten eines Sachverständigen ist zu beachten, dass dieser öffentlich bestellt und vereidigt und sein Gutachten entsprechend begründet sein muss. Soll die ortsübliche Vergleichsmiete über die Benennung von Vergleichswohnungen bestimmt werden, müssen dafür mindestens drei verschiedene Wohnungen angegeben werden, die hinsichtlich Größe, Raumanzahl, Lage, Baujahr und Ausstattung möglichst ähnlich zur Vergleichswohnung sind.
Was ist eine Indexmieterhöhung?
In manchen Mietverträgen wird eine sogenannte Indexmiete vereinbart. Was versteht man unter einer Indexmiete und Indexmieterhöhung? Bei der Indexmiete ist die monatliche Miete nicht fest vereinbart, sondern variabel. Gesetzlich geregelt ist die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Indexmiete in § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches. Kurz gesagt: Vereinbaren Mieter und Vermieter wirksam eine Indexmiete, erhöht sich die Kaltmiete immer dann, wenn die Verbraucherpreise steigen. Die Höhe der Miete wird an die zukünftige Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes – auch Verbraucherpreisindex für Deutschland genannt –geknüpft. Der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Eine Bindung der zukünftigen Mieterhöhung an andere Preisindexe ist nicht zulässig. Wichtig ist auch zu wissen, dass die Miete ein Jahr unverändert gewesen sein muss, bevor eine Mietanpassung infolge einer Indexveränderung wirksam wird.
Unterschied zwischen Indexmiete und Staffelmietvereinbarung
Die Indexmiete ist dabei aber nicht zu verwechseln mit der Möglichkeit zur Vereinbarung einer sogenannten Staffelmiete, die in § 557a BGB gesetzlich geregelt ist. Bei der Staffelmietvereinbarung legt der Vermieter bereits im Mietvertrag betragsmäßig konkret fest, wie die Mietbeiträge in Zukunft steigen sollen. Auch hier gilt wie bei der Indexmietvereinbarung, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss.
Interessanterweise gibt es bisher so gut wie keine Rechtsprechung zu Indexmieterhöhungen. Das liegt wohl daran, dass in der Praxis eher selten eine Indexmiete vereinbart wird. Zwar ermöglicht die Anbindung des Mietbeitrages an den Lebenshaltungskostenindex tendenziell eher geringe Mietsteigerungen. Die Indexmietvereinbarung hat aber für Vermieter den Vorteil, dass auf Dauer ein an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichenes Mietniveau erreicht werden kann, ohne regelmäßig aktiv Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter begründen zu müssen.
Deutlich überhöhte Mieterhöhungsforderung als Ordnungswidrigkeit
Im Übrigen stellt es eine Ordnungswidrigkeit des Vermieters dar, wenn er „vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt“, so die Regelung in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG). Gerade in Ballungsräumen, in denen ein geringes Angebot an bezahlbarem Wohnraum besteht, fordern gierige Vermieter teils unverschämt hohe Mieten. Entsprechende Fälle können von betroffenen Mietinteressenten zur Anzeige gebracht werden.
Die Norm gilt aber auch bei einvernehmlichen Abreden zwischen Mieter und Vermieter. Beabsichtigen Vermieter und Mieter also die Vereinbarung einer bestimmten Mieterhöhung, ohne dabei auf das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung Rücksicht zu nehmen, und wird dabei die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 5 Absatz 2 WiStrG deutlich überschritten, kann auch dies den Vermieter in Schwierigkeiten bringen und ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen.
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Rechtstipps zu "ortsübliche Vergleichsmiete" | Seite 5
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08.01.2018 Rechtsanwalt Holger Bernd„… Koalition beschlossen – vermieden werden sollten sprunghafte Mieterhöhungen besonders in Großstädten: Mietpreise dürfen bei Wiedervermietung nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen …“ Weiterlesen
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02.12.2017 Klünder I Nann I Machanek I Rechtsanwälte„… von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (vgl. Urteil vom 09.07.2008 – VIII. ZR 181/07). Die dafür maßgeblichen Gründe sind auf die Kostenmiete bei preisgebundenem …“ Weiterlesen
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20.11.2017 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… ohne sachlichen Grund, die gegen Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes verstoße. Für die Mietpreisbremse sei nämlich ortsübliche Vergleichsmiete entscheidend. Diese wiederum variiert von Stadt zu Stadt …“ Weiterlesen
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08.11.2017 Rechtsanwalt Dr. Roland Veh„… Neuvertragsmiete und nicht etwa nur die ursprünglich vertraglich vereinbarte Miete oder die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB zu bezahlen. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter diese Miete …“ Weiterlesen
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03.11.2017 Rechtsanwalt Vesterling„… der Nutzungsentschädigung orientiert sich dabei an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Nutzungsentschädigung ist nicht an die einzelnen Erben, sondern an die Erbengemeinschaft insgesamt zu zahlen.“ Weiterlesen
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26.11.2019 anwalt.de-Redaktion„… entsprechen. 66 Prozent der ortsüblichen Miete Die verlangte Miete darf bei einem Angehörigenmietvertrag zwar niedriger, aber nicht zu niedrig sein. Sie muss mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete …“ Weiterlesen
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31.07.2017 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete …“ Weiterlesen
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14.02.2018 Rechtsanwalt Karsten Kranich„… nach der ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen, wenn diese eine weitere Erhöhung hergibt. Schlusswort Eine Modernisierung kann sowohl für den Vermieter, als auch für den Mieter erhebliche Probleme …“ Weiterlesen
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20.05.2017 Rechtsanwalt Dr. Malte Hohn„… eine Mieterhöhung möglich ist. Bei einer Neuvermietung kann mithilfe des Mietspiegels, die angemessene Miete nach der sogenannten Mietpreisbremse (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %) festgestellt werden …“ Weiterlesen
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02.03.2017 Rechtsanwalt Guido Lenné„… von einem anderen Mieter erzielen könnte. Der Höhe nach bestimmt sich der Nutzungsersatz also weder nach der bisher gezahlten Miete noch nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, etwa aus dem Mietspiegel …“ Weiterlesen
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24.02.2017 Rechtsanwalt Mirco Bunzel„… , diese nicht unbedingt in Höhe der bisherigen Miete entsteht, sondern anhand der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete zu bewerten ist. Zieht der Mieter also zu spät aus und fällt eine Entschädigung …“ Weiterlesen
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20.02.2017 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung. Hier stellt sich jedoch die Frage, ob der Vermieter bereits vor Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen mehr Geld verlangen darf. Streit um …“ Weiterlesen
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14.02.2017 Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby LL.M.„… zu, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht an dem im Mietvertrag ursprünglich vereinbarten Mietzins orientiert. Dadurch kann es für Mieter, die sich hartnäckig weigern, die Wohnung zu räumen …“ Weiterlesen
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09.02.2017 Rechtsanwalt Kai Motzkus„… Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 II BGB), sondern anhand …“ Weiterlesen
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06.02.2017 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… vorenthalten wird, bis zur vollständigen Rückgabe eine Nutzungsentschädigung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechend § 558 BGB oder nach der Marktmiete bei Neuvermietung verlangen …“ Weiterlesen
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30.01.2017 Gerold und Partner - Rechtsanwälte und Notar„… als 15 Prozent bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Ohne diese Einschränkung erlaubt das BGB eine Erhöhung um 20 % innerhalb von drei Jahren. Verlängerte Kündigungssperrfrist …“ Weiterlesen
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LaGeSO droht m. Mahn-, Klageverfahren u. Bußgeldern wg. Überbelegung, Mietwucher u. Zweckentfremdung21.01.2017 Rechtsanwalt Daniel C. Ullrich„… genutzten Beherbergungsstätte und nicht zuletzt eines Strafverfahrens wegen Mietwuchers oder Mietpreisüberhöhung, welches aufgrund der exorbitanten Höhe der Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete …“ Weiterlesen
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30.03.2022 Rechtsanwalt Daniel Baumgärtner„… kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, …“ Bereits dieser Punkt der ortsüblichen Vergleichsmiete ist häufig fehlerhaft. Laut Gesetz wird die Vergleichsmiete …“ Weiterlesen
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16.07.2021 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… bei Neuvermietung einer Wohnung nicht mehr beliebig erhöhen. Stattdessen darf die neue Miete nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die sich insbesondere …“ Weiterlesen
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04.11.2016 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… Gebiet festgelegt, dürfen bei Neuvermietungen die Mieten nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies wurde nun durch die neue Verordnung zum 01.12.2016 umgesetzt und legt …“ Weiterlesen
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04.11.2016 Rechtsanwalt Kai-Uwe Agatsy„… maßgeblich davon ab, dass Mietforderungen auf einer anerkannten Ermittlungsgrundlage anzusetzen sind. Wie hoch die „ortsübliche Vergleichsmiete“ im Einzelfall ist, kommt darauf an, ob für die Ermittlung …“ Weiterlesen
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03.11.2016 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… der Mietrechtsreform soll dies auf 8 % jährlich abgesenkt werden. Gegenstand dieses Beitrags soll die Modernisierung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sein. Dieses Mieterhöhungsverfahren stellt …“ Weiterlesen
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22.10.2016 Rechtsanwalt Samir Talic„… vor dem Amtsgericht Berlin-Lichtenberg ein Fall verhandelt, bei dem zum ersten Mal eine Vermieterin dazu verurteilt wurde, die Differenz zwischen der Vergleichsmiete und der von ihr erhobenen Mietforderung …“ Weiterlesen
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22.10.2016 Rechtsanwalt Holger Hesterberg„… 190 EUR weniger Mietzins gezahlt hatte. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrug vorliegend 910,00 EUR. Da der Vermieter laut Gesetz aber nicht weniger Miete als bei dem Vormieter verlangen muss, hätte …“ Weiterlesen