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Droht die Entziehung des Wohnungseigentums bei Zahlungsrückständen?
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Der Fall: Ein Wohnungseigentümer (B) streitet sich mit der Eigentümergemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund der Nichtzahlung von Vor- und Nachschüssen. Insgesamt ist ein titulierter Rückstand in Höhe von 12.000,00 EUR offen. Der Wohnungseigentümer (B) wurde mehrfach abgemahnt. Im Frühjahr 2020 beschließen die Wohnungseigentümer, B das Eigentum zu entziehen. In erster Instanz wird der Einziehungsklage statt gegeben.
Das Gericht: Die Wohnungseigentümergemeinschaft bekommt Recht! Die Gemeinschaft hat einen Anspruch aus § 17 WEG. Zwar reicht nach neuerer Rechtslage ein bloßer Zahlungsrückstand nicht aus. Jedoch ist aufgrund erfolgter Titulierung die Befriedigung als Abwendungsmöglichkeit der Zwangsvollstreckung ein milderes Mittel. Insbesondere hebt das Gericht hervor, dass die Zahlung von Vor- und Nachschüssen eine zentrale Pflicht eines Wohnungseigentümers. Handelt es sich nicht lediglich um geringfügige, sondern vielmehr um fortlaufende Hausgeldrückstände, so berechtigen diese zu einer Entziehung. Das unzureichende Zahlungsverhalten des B muss die WEG insbesondere im Hinblick auf die erheblichen Belastungen durch Klage- und Vollstreckungsverfahren nicht hinnehmen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass es sich nicht nur um einen vorübergehenden Rückstand handelte und auch nicht zu erwarten sei, dass in Zukunft wieder gezahlt werde. Andere mildere Mittel sind vorliegend nicht ersichtlich. Vor allem eine Versorgungssperre kommt vorliegend nicht in Betracht, da die betreffende Wohnung vermietet ist und durch den Mieter abgewendet werden kann. Weiterhin ist nicht ersichtlich, dass eine Versorgungssperre das Vertrauen der Gemeinschaft in eine zukünftig pünktliche Zahlung wieder herstellen würde.
Kopinski-Tipp: Was das Gericht mit "nicht geringfügige Rückstände" meint, bleibt in der vorliegenden Entscheidung indes offen. In der Regel werden die Rückstände ohnehin "erheblich" sein, wenn es um eine mögliche Entziehung geht. Zu beachten bleibt jedoch, dass eine solche Entziehung zwingend immer per Beschluss gefasst werden muss.
S.a. LG Frankfurt a. M., 04.10.2021, 2-13 S 9/21
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