Die Gebäudeversicherung: Unverzichtbarer Schutz für Ihre Immobilie
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Inhaltsverzeichnis
- Wohngebäudeversicherung: Was ist versichert?
- Ist der Abschluss einer Gebäudeversicherung Pflicht?
- Sind Kosten für die Gebäudeversicherung steuerlich absetzbar?
- Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen: Geht das?
- Gebäudeversicherung kündigen: Was ist zu beachten?
- Was passiert mit der Gebäudeversicherung bei einem Eigentümerwechsel?
- Welche Hausversicherungen gibt es neben der Gebäudeversicherung noch?
Experten-Autorin dieses Themas
Die Gebäudeversicherung ist ein unverzichtbarer Bestandteil des Versicherungsschutzes für Eigentümer von Immobilien. Sie schützt Sie vor finanziellen Verlusten durch Schäden an Ihrem Gebäude, die durch Feuer, Sturm, Leitungswasser oder andere Risiken verursacht werden können. Eine Gebäudeversicherung ist daher eine sinnvolle Absicherung für Hausbesitzer. Im nachfolgenden Ratgeber erfahren Sie, ob die Gebäudeversicherung Pflicht für Immobilieneigentümer ist und welchen Schutz sie bietet, ob die Gebäudeversicherung steuerlich absetzbar ist, wie Sie sie kündigen können und was beim Eigentümerwechsel zu beachten ist.
Wohngebäudeversicherung: Was ist versichert?
Die Wohngebäudeversicherung beinhaltet einen Feuerversicherungsschutz (z. B. Brandschäden, Blitzeinschlag), einen Versicherungsschutz gegen Leitungswasserschäden – inklusive Frostschäden an Installationen – sowie gegen bestimmte Naturgefahren wie Sturm oder Hagel. Schäden, die durch starken Regen oder Hochwasser verursacht werden, sind in den meisten Fällen leider in der Grunddeckung der Gebäudeversicherung nicht enthalten.
Eine Zusatzpolice zum Schutz vor Schäden, die durch Starkregenfälle verursacht wurden, empfiehlt sich in nahezu allen Fällen. Vor allem in Risikogebieten müssen oft noch eine oder mehrere Elementarschadenversicherungen zusätzlich zur Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden, um auch gegen Schäden beispielsweise aufgrund von Überschwemmungen, Erdbeben, Erdrutschen oder Lawinen finanziell abgesichert zu sein.
Versichert ist das im Versicherungsschein genannte Gebäude zusammen mit seinen Bestandteilen (z. B. maßgefertigte Einbaumöbel) und dem Zubehör (z. B. Rauchmelder, Briefkastenanlage, Müllboxen, Markisen, Brennstoffvorräte) einschließlich der unmittelbar an das Gebäude angrenzenden Terrassen. Das Wohngebäude muss hauptsächlich für Wohnzwecke genutzt werden. Carports, Gartenhäuser oder auch Zäune sind im Regelfall nicht automatisch im Gebäudeversicherungsschutz inbegriffen.
Tritt ein Schaden ein, übernimmt die Gebäudeversicherung die finanziellen Folgen des versicherten Schadens. Meistens ist die Versicherungssumme vertraglich auf einen Höchstbetrag begrenzt. Zu den versicherten Folgen gehören unter anderem auch die Kosten für das Aufräumen oder den Abbruch nach einem Schadensereignis. Für Vermieter ist die Gebäudeversicherung besonders wichtig, denn der Versicherungsschutz umfasst auch Mietausfälle (meistens vertraglich begrenzt für einen bestimmten Zeitraum), wenn die Mietsache wegen eines der versicherten Ereignisse eingeschränkt oder gar nicht mehr genutzt werden kann.
Ist der Abschluss einer Gebäudeversicherung Pflicht?
Die Gebäudeversicherung ist in Deutschland grundsätzlich nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es gibt jedoch einige Ausnahmen und spezielle Fälle, in denen sie obligatorisch sein kann. Beispielsweise wird eine Gebäudeversicherung auch von Kreditinstituten gefordert, wenn Sie ein Darlehen zur Finanzierung des Immobilienkaufs aufnehmen. Die Banken möchten sicherstellen, dass das finanzierte Objekt gegen Schäden versichert ist, um ihr Risiko zu minimieren.
Es wird zudem über die Einführung einer Elementarschäden-Pflichtversicherung diskutiert. Der Bundesrat hat sich in einer Sitzung am 31.03.2023 einstimmig dafür ausgesprochen.
Sind Kosten für die Gebäudeversicherung steuerlich absetzbar?
Eine häufig gestellte Frage ist, ob die Kosten für die Gebäudeversicherung steuerlich absetzbar sind. Bis auf wenige Ausnahmen sind die gezahlten Prämien für die Wohngebäudeversicherung steuerlich nicht absetzbar.
Wenn der Eigentümer die versicherte Immobilie selbst bewohnt, ist es ihm grundsätzlich nicht möglich, die Kosten für die Wohngebäudeversicherung steuerlich abzusetzen. Als Privatperson können nur Versicherungen von der Steuer abgesetzt werden, die der persönlichen Absicherung und Vorsorge dienen. Dazu zählen unter anderem die Unfallversicherung, die Pflegeversicherung und die private Krankenversicherung.
Eine Ausnahme bezüglich der steuerlichen Absetzbarkeit der Wohngebäudeversicherung besteht aber beispielsweise dann, wenn der Eigentümer seine Immobilie selbst bewohnt und zugleich als Selbstständiger ein oder mehrere Zimmer als Homeoffice oder Arbeitszimmer für berufliche Zwecke nutzt. In einem solchen Fall kann die Prämie für die Wohngebäudeversicherung anteilig steuerlich geltend gemacht werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Der anrechenbare Betrag der Wohngebäudeversicherung hängt von der Größe der beruflich genutzten Räume ab beziehungsweise davon, welchen prozentualen Anteil sie an der Gesamtfläche der Immobilie haben.
Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen: Geht das?
Wenn Sie als Vermieter eine Wohnimmobilie besitzen, fragen Sie sich vielleicht, ob Sie die Kosten für die Gebäudeversicherung auf Ihre Mieter umlegen können. Die Möglichkeit, die Gebäudeversicherung auf die Mieter umzulegen, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Mietvertrag, den örtlichen Gesetzen und der Art der Versicherung.
Wichtig zu wissen ist, dass in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Wohngebäudeversicherung ausdrücklich als umlagefähige Nebenkosten genannt wird. Das bedeutet, dass der Vermieter grundsätzlich die von ihm gezahlten Versicherungsbeiträge über die Betriebsausgaben zur Vermietung und Verpachtung auf seine Mieter umlegen und abrechnen kann. Es ist aber stets eine individuelle Einzelfallbetrachtung vorzunehmen, um die Frage sicher zu klären, ob im konkreten Fall die Gebäudeversicherungsprämien auf den Mieter umgelegt werden dürfen oder nicht.
Gebäudeversicherung kündigen: Was ist zu beachten?
Wenn Sie Ihre Gebäudeversicherung kündigen möchten, sollten Sie die Kündigungsfristen und Bedingungen kennen. Die genauen Bestimmungen können von Versicherungsgesellschaft zu Versicherungsgesellschaft unterschiedlich sein. Maßgeblich ist immer das, was vertraglich vereinbart wurde. Schauen Sie also zunächst in den Versicherungsschein und die Versicherungsbedingungen, wenn Sie erwägen, Ihre Gebäudeversicherung zu kündigen oder zu wechseln.
Generell gilt, dass Gebäudeversicherungsverträge mit einer fest vereinbarten Laufzeit zum Ende dieser Laufzeit gekündigt werden können. Wenn die Vertragslaufzeit länger als drei Jahre beträgt, besteht die Möglichkeit, die Kündigung zum Ende des dritten Jahres oder jedes darauf folgenden Jahres auszusprechen. Die Kündigung muss in der Regel drei Monate vor Ablauf des Vertrags beim Versicherer eingegangen sein. Es ist kein Kündigungsgrund erforderlich.
Falls keine Kündigung erfolgt, verlängert sich der Vertrag automatisch um jeweils ein weiteres Jahr. Danach haben Sie in der Regel die Möglichkeit, den Vertrag jährlich mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen.
Darüber hinaus haben Sie das Recht, den Vertrag vorzeitig zu kündigen, wenn es zu einer Beitragserhöhung kommt und gleichzeitig kein verbessertes Versicherungsschutzangebot vorliegt. Sie können auch nach der Regulierung eines Versicherungsfalls den Vertrag kündigen.
Was passiert mit der Gebäudeversicherung bei einem Eigentümerwechsel?
Beim Verkauf oder Eigentümerwechsel einer Immobilie ist es wichtig, die bestehende Gebäudeversicherung zu berücksichtigen. Der Versicherungsschutz sollte nahtlos auf den neuen Eigentümer übertragen werden, um kontinuierlichen Schutz zu gewährleisten.
Grundsätzlich gilt hinsichtlich der Gebäudeversicherung bei einem Eigentümerwechsel Folgendes: Wenn das versicherte Gebäude verkauft wird, geht das Versicherungsverhältnis mit allen Rechten und Pflichten nach § 95 Abs. 1 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) auf den Käufer über. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer haften gemeinsam für die Prämie der aktuellen Versicherungsperiode, in die der Verkauf des Gebäudes fällt. Es ist ratsam, dass sich Käufer und Verkäufer im Immobilienkaufvertrag darüber einigen, wer die Versicherungsprämie zu welchem Anteil bezahlen soll.
Der Käufer hat dann das Recht, das Versicherungsverhältnis zu kündigen. Die Kündigung kann entweder sofort oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode – nächste Hauptfälligkeit der Prämie – erfolgen. Es ist zu beachten, dass das Kündigungsrecht erlischt, wenn es nicht innerhalb eines Monats nach dem Erwerb – Eintrag im Grundbuch – genutzt wird. Da Sie für eine Kündigung die Einverständniserklärung eventueller Grundschuldgläubiger benötigen, ist es ratsam, deren Zustimmung rechtzeitig einzuholen.
Welche Hausversicherungen gibt es neben der Gebäudeversicherung noch?
Neben der Wohngebäudeversicherung als wichtigste Hausversicherung und zusätzlichen Elementarschadenversicherungen kann es für Immobilieneigentümer auch ratsam sein, eine Hausratversicherung, Privathaftpflichtversicherung sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abzuschließen.
Hausratversicherung
Während eine Gebäudeversicherung Schäden an der Bausubstanz Ihres Gebäudes abdeckt, schützt eine Hausratversicherung den Inhalt Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Sie deckt Schäden oder Verluste von beweglichen Gegenständen – wie Möbeln, Elektronik, Kleidung, Schmuck und anderen persönlichen Besitztümern – ab.
Versichert sind in der Regel Schäden durch Feuer, Einbruchdiebstahl, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Die Hausratversicherung ersetzt die entstandenen Kosten für die Reparatur oder den Ersatz der beschädigten oder gestohlenen Gegenstände.
Privathaftpflichtversicherung
Eine Privathaftpflichtversicherung sollte jeder haben, egal ob Immobilieneigentümer oder nicht. Sie ist eine Versicherung, die Sie als Privatperson vor den finanziellen Folgen von Schäden schützt, die Sie anderen Personen oder deren Eigentum zufügen könnten. Sie haftet für Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die durch Ihre schuldhafte Handlung oder Ihr Verschulden entstehen.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist eine Versicherung, die Haus- und Grundbesitzer vor den finanziellen Folgen von Schäden schützt, die auf ihrem Grundstück oder in ihren Gebäuden Dritten zugefügt werden könnten. Sie bietet eine spezifische Haftpflichtabsicherung für Eigentümer von Immobilien – einschließlich Wohnhäusern, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken.
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist besonders wichtig, da Immobilienbesitzer ein erhöhtes Haftungsrisiko tragen. Stürze auf dem Gehweg, Schäden an angrenzenden Gebäuden oder Verletzungen aufgrund mangelnder Instandhaltung können zu erheblichen Haftungsansprüchen führen. Die Versicherung bietet Schutz vor finanziellen Verlusten und Schadensersatzforderungen Dritter. Wie bei anderen Versicherungen variieren die genauen Leistungen und Bedingungen je nach Versicherungsgesellschaft. Es ist ratsam, die Angebote zu vergleichen und auf die individuellen Bedürfnisse und Deckungsumfänge zu achten. Für Haus- und Grundbesitzer ist der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zusätzlich zur Gebäudeversicherung in der Regel empfehlenswert.
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Rechtstipps zu "Gebäudeversicherung" | Seite 6
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28.01.2016 Gabriele Weintz, anwalt.de-Redaktion„Es kommt immer wieder vor – ein Hauseigentümer renoviert sein Badezimmer und stellt dabei fest, dass eine oder mehrere Wände durchnässt sind. In den meisten Fällen hat er eine Gebäudeversicherung …“ Weiterlesen
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08.11.2015 Rechtsanwältin Dr. Nicole Koch LL.M.„… . Dieser sollte für Vereinsmitglieder und den Verein zwingend sichergestellt werden. Gleiches gilt für eine Gebäudeversicherung, sofern ein Vereinsheim oder Ähnliches existiert. Im Einzelfall …“ Weiterlesen
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17.08.2015 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… mit seiner Gebäudeversicherung. Die hatte er zwar schon gekündigt, als er einen erheblichen Hausschwammbefall an seinem mehrgeschossigen Gebäude entdeckte – der Vertrag sollte aber erst einen Monat später ablaufen …“ Weiterlesen
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26.01.2015 SH Rechtsanwälte„… kann, sofern es auch eine Gebäudeversicherung gibt. Der Bundesgerichtshof entschied, dass sich der Vermieter an den Gebäudeversicherer halten müsse, wenn der Mieter lediglich mit einfacher Fahrlässigkeit …“ Weiterlesen
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16.12.2014 SZ-Rechtsanwälte„… sein soll. Die Hausrat- oder Gebäudeversicherung lehnt ab oder kürzt den beantragten Schadensersatz mit der Begründung, dass der Wasserschaden durch das nicht versicherte Grundwasser entstanden …“ Weiterlesen
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20.02.2018 Jurist und Ökonom Luigi De Micco„… , Gebäudereparaturen, Müllabfuhr, Wasserkosten für die Bewässerung der Gartenanlage, Stromkosten für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Gebäudeversicherung, Sicherheitskontrollsystem sowie …“ Weiterlesen
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08.12.2014 Rechtsanwalt Oliver Keller„… in dem Fall, dass der Schaden durch eine Gebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Versicherungsbeitrag anteilig in den Betriebskosten enthalten ist. Normalerweise ginge man davon aus, dass der Mieter …“ Weiterlesen
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05.12.2014 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… , wenn der Vermieter die Kosten für eine Gebäudeversicherung im Rahmen der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt hat. Dies dürfte der Regelfall sein. Fazit: Wenn der Mieter die Kosten der Versicherung …“ Weiterlesen
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20.11.2014 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… aufzukommen hat. Infrage kommt hier etwa die Gebäudeversicherung, deren Kosten im Mietvertrag regelmäßig auf den Mieter umgelegt werden. Allgemeines zu Betriebskosten Grundsätzlich muss der Vermieter gemäß …“ Weiterlesen
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19.11.2014 Rechtsanwalt Jochen Birk„… auf dem Herd und verließ die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise, als sich das Öl plötzlich entzündet hatte. Nachdem die Haftpflichtversicherung des Mieters auf die Haftung der Gebäudeversicherung …“ Weiterlesen
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25.09.2014 Rechtsanwalt Oliver Keller„… Rauchwarnmelder installiert hat. Darüber hinaus droht im Schadensfall weiteres Ungemach durch Versicherungen. Fällt z.B. das Eigenheim den Flammen zum Opfer werden Gebäudeversicherungen zukünftig …“ Weiterlesen
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26.06.2014 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… seiner Immobilie genau zu kennen, sei es etwa bei Abschluss einer Gebäudeversicherung, der Aufnahme eines Kredits, wobei die Immobilie als Sicherheit dient, oder z. B. auch im Rahmen einer Unternehmensnachfolge …“ Weiterlesen
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17.06.2014 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… als zusätzliche Sitzgelegenheiten benutzen würden, dürfen Sie nicht mehr als mit der Erstattung des gemeinen Wertes, also quasi mit Flohmarktpreisen rechnen. c. Gebäudeversicherung Haben Sie aber weder …“ Weiterlesen
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02.01.2014 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… es zu einem Gerichtsprozess gekommen war. (AG Bremen, Urteil v. 04.04.2013, Az.: 9 C 0026/13) Berechnete Arbeiten müssen ausgeführt sein Wer einen Wasserschaden über seine Gebäudeversicherung abwickeln will …“ Weiterlesen
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02.12.2013 Rechtsanwältin Anna Katharina Kastner„… kam es durch Blitzschlag und hohe Schneelast zu Störungen der Anlage: Ein Sachverständiger der eingeschalteten Gebäudeversicherung stellte an einigen Modulen Sachmängel (sog. „Delaminationen") fest …“ Weiterlesen
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17.10.2013 Rechtsanwalt Martin J. Haas„… /2006 traten infolge von Blitzschlag und hoher Schneelast Störungen an der Anlage auf, die der Landwirt seiner Gebäudeversicherung meldete. Nachfolgend wurden Mängel, nämlich Sachmängel an einigen …“ Weiterlesen
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11.06.2013 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„Über die Gebäudeversicherung sind wesentliche Gebäudebestandteile versichert. Eine Gartenmauer gehört aber nicht immer dazu. Das gilt unabhängig davon, ob sie direkt am Gebäude angeschlossen …“ Weiterlesen
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04.02.2013 Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller„… , hat er u. U. die Möglichkeit, direkt vom Mieter Schadensersatz zu verlangen, wobei Versicherungsschutz für den Mieter in der Regel über die Gebäudeversicherung oder die private …“ Weiterlesen
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23.01.2013 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… . Grundsätzlich sind auch bestimmte Sturmschäden in der Gebäudeversicherung versichert. Hat der Versicherungsnehmer die Deckungszusage erhalten, kann er mit der Reparatur des Schadens beginnen. Mit dem Verschicken …“ Weiterlesen
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17.01.2013 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„Platzen im Winter Rohre einer Mietwohnung des Versicherungsnehmers, weil der keine Frostvorsorgemaßnahmen durchgeführt hat, kann die Gebäudeversicherung ihre Leistung kürzen. Die kalte Jahreszeit …“ Weiterlesen
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02.01.2013 Benholz Mackner Faust„… die Scheune dadurch in Brand gesetzt. Im weiteren Verlauf waren durch den Brand auch sämtliche Nebengebäude auf dem Grundstück zerstört worden. Die Gebäudeversicherung des betroffenen Nachbarn hatte …“ Weiterlesen
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21.12.2012 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… . Die Sanierungskosten betrugen mehr als 18.000 Euro. Gebäudeversicherung nahm Nachbarn in Regress Da es sich um Leitungswasser handelte, trug zunächst die Gebäudeversicherung die Kosten. Aufgrund der besonderen …“ Weiterlesen
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