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Gesetzesänderungen im Juni 2015: Mietpreisbremse, Bestellerprinzip und mehr Öffentlichkeitsbeteiligung

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Gesetzesänderungen im Juni 2015: Mietpreisbremse, Bestellerprinzip und mehr Öffentlichkeitsbeteiligung
Mit Mietpreisbremse und Bestellerprinzip bringt der Juni zwei gewichtige Mietrechtsänderungen.

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz treten ab Juni Regeln in Kraft, die als Mietpreisbremse und Bestellerprinzip bereits länger die Runde machen. Sie sollen zum einen in angespannten Mietgegenden die übermäßige Mieterhöhung bei Neuvermietungen begrenzen. Davon Gebrauch machen will pünktlich zum 1. Juni jedoch bislang nur ein Bundesland. Das flächendeckend geltende Bestellerprinzip soll dazu führen, dass Immobilienmakler ihre Provision künftig weitgehend nur noch vom Vermieter verlangen können. Weitere Änderungen bringt das Gesetz zur Verbesserung der Öffentlichkeitsbeteiligung und Vereinheitlichung von Planfeststellungsverfahren. Außerdem gilt ab Juni eine Neufassung der Betriebssicherheitsverordnung, die der Verbesserung des Arbeitsschutzes dient.

Mietpreisbremse gilt nicht überall

Die Mietpreisbremse soll nur in angespannten Wohnungsmärkten wie Ballungszentren und Hochschulstädten gelten. Die Landesregierungen ermächtigt das Gesetz dazu, diese Gebiete durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Sie können diese bis zum 31.12.2020 ausweisen. Die Ausweisung gilt für maximal fünf Jahre. Eine Verlängerung oder ein erneutes Ausweisen ist nicht möglich. Einer BILD-Umfrage von Ende April zufolge will nur Berlin eine Ausweisung zum Inkrafttreten der Mietpreisbremse am 1. Juni vornehmen. Nordrhein-Westfalen will im Juli folgen, Rheinland-Pfalz bis zur Sommerpause. Baden-Württemberg und Bayern wollen bis spätestens September, Brandenburg bis Ende 2015 Gebiete ausweisen, Niedersachsen erst 2016. Sachsen-Anhalt, Sachsen, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern und das Saarland haben vorerst keine konkreten Pläne.

Maßstab ortsübliche Vergleichsmiete

Auf die ortsübliche Vergleichsmiete kam es bisher bei Mieterhöhungen im Rahmen der Neuvermietung nicht an. Relevant war sie bislang nur bei der Mieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis nach § 558 BGB. Nun sollen Vermieter bei der Wiedervermietung die Miete in ausgewiesenen Gebieten nur noch auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent erhöhen dürfen. Ihre Bedeutung wird durch diese Verlagerung an den Beginn von Mietverhältnissen stark steigen. Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels, der nicht älter als zwei Jahre ist bzw. rechtzeitig angepasst wurde, wird dabei vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergibt. Einen solchen setzt die Mietpreisbremse jedoch nicht zwingend voraus. Und selbst wenn, so ist dieser angreifbar. Streit zwischen Vermieter und Mieter droht hier besonders in den Fällen, in denen die Wohnung nicht dem üblichen Raster entspricht. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt sich nur an Wohnungen innerhalb einer bestimmten Spanne.

Ungebremste Ausnahmen von der Regel

Von der Mietpreisbremse gibt es zahlreiche Ausnahmen. Generell nicht anwendbar ist sie auf Sondermietverhältnisse gem. § 549 Abs. 2 BGB. Dabei handelt es sich um Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, möblierten Wohnraum in der Wohnung des Vermieters und spezielle soziale Angebote für Personen mit dringendem Wohnbedarf. Ebenfalls nicht der Mietpreisbremse unterliegen erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzte und vermietete Wohnungen. Das betrifft im Prinzip nur Neubauten, da auch eine vom Vermieter selbst bewohnte Immobilie als genutzt gilt.

Eine Ausnahme gilt auch für die Mieterhöhung bei der ersten Wiedervermietung nach umfassender Modernisierung. Für diese gelten stattdessen die Vorschriften der §§ 559 f. BGB zur Mieterhöhung nach Modernisierung, die jedoch hohen Anforderungen begegnet. Neben Investitionen in Höhe von etwa einem Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands verlangt der Gesetzentwurf auch eine Wohnwertverbesserung in gleich mehreren Bereichen.

Bestandsschutz genießt auch eine bereits vereinbarte Miete, selbst dann, wenn sie mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Auch späteren Mietern ist diese trotz geltender Mietpreisbremse vor Ort gegenüber rechtmäßig. Bei Staffelmietverträgen gilt die Mietpreisbremse für jede Mietstaffel im Zeitpunkt ihrer Fälligkeit. Bei Indexmieten gilt das entsprechend für die vereinbarte Ausgangsmiete.

Rückforderungsrecht des Mieters

Verstößt die verlangte Mieterhöhung gegen die Mietpreisbremse, wird der Mietvertrag nicht insgesamt unwirksam. Das gilt nur hinsichtlich der die Höchstgrenze übersteigenden Miete. Bereits gezahlte Miete muss ein Mieter zurückfordern. Der Anspruch setzt dabei voraus, dass er dies gegenüber dem Vermieter erst qualifiziert rügt, also eine Grundlage wie etwa einen Mietspiegel nennt. Begleitet wird dies durch ein Auskunftsrecht. Der Vermieter muss dem Mieter nicht ohne Weiteres zugängliche Umstände mitteilen, die dieser zur Feststellung der ortsüblichen Miete oder eines Sondertatbestands benötigt.

Wer den Makler bestellt, bezahlt

Laut Gesetzentwurf der Bundesregierung vermitteln Makler bundesweit rund 35 bis 45 Prozent der abgeschlossenen Mietverhältnisse. Bei erfolgreichem Abschluss eines Mietvertrags konnten sie gemäß § 3 II Wohnungsvermittlungsgesetz vom Wohnungssuchenden auch dann eine Provision von bis zu zwei Monatsmieten verlangen, wenn sie der Vermieter beauftragt hatte. Zum Maklervertrag konnte es auch stillschweigend kommen. Künftig bedürfen Makler dazu eines Suchauftrags des Mieters in Textform, z. B. per E-Mail. Dieser muss zudem vorliegen, bevor ein Vermieter oder anderer Berechtigter den Makler beauftragt hat.

Das Bestellerprinzip gilt dabei unabhängig von der Situation am Wohnungsmarkt. Umgehungsgeschäfte, durch die der Mieter am Ende doch die Maklerkosten zu tragen hat, sind unwirksam. So wäre etwa eine Mieterpflicht zur Provisionsübernahme im Mietvertrag unwirksam. Bei Verstößen droht ein Bußgeld. Rechnet der Vermieter die Provision bei der Miete mit ein, wobei dem gegebenenfalls die Mietpreisbremse im Weg stehen kann, neutralisiert sich der vermeintliche Mietvorteil. Das Bestellerprinzip könnte auch eine gesteigerte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bewirken. Schon bald könnte ihm der Härtetest drohen. Denn es ist fraglich, ob der massive Eingriff in Grundrechte der betroffenen Makler wie der Berufsfreiheit und Eigentumsgarantie überhaupt verfassungsgemäß ist. Der Immobilienverband IVD und eine Gruppe von Maklern haben bereits angekündigt, unmittelbar nach Inkrafttreten Verfassungsbeschwerde gegen das Bestellerprinzip zu erheben. Eine von zwei Immobilienmaklern beantragte einstweilige Anordnung gegen das Inkrafttreten des Bestellerprinzips hat das Bundesverfassungsgericht Mitte Mai abgelehnt, da die zu erwartenden Nachteile durch ein vorübergehendes Inkrafttreten nicht überwögen.

Frühere Öffentlichkeitsbeteiligung

Großvorhaben wie der Stuttgarter Bahnhof, der Ausbau und Bau von Frankfurter und Münchener bzw. Berliner Flughafen und voraussichtlich auch der künftige Bau von Stromtrassen aufgrund der Energiewende führen immer wieder zu Unmut in der Bevölkerung. Viele fühlen sich nicht ausreichend daran beteiligt. Das Gesetz zur Verbesserung der Öffentlichkeitsbeteiligung und Vereinheitlichung von Planfeststellungsverfahren sollte dies durch eine frühe Öffentlichkeitsbeteiligung verbessern. Dazu wurde bereits im Juni 2013 vor allem das Verwaltungsverfahrensgesetz des Bundes geändert.

Eine Öffentlichkeitsbeteiligung soll dadurch bereits vor Abschluss des Verwaltungsverfahrens und damit vor Abschluss der wesentlichen Planung möglich sein. Die zuständige Behörde soll darauf hinwirken, die betroffene Öffentlichkeit frühzeitig über die Ziele des Vorhabens, die Mittel, es zu verwirklichen, und die voraussichtlichen Auswirkungen des Vorhabens zu unterrichten. Sodann soll es Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung auch mit dem Vorhabenträger geben. Zur Teilnahme verpflichtet ist er aber nicht, was zu Kritik führt. Der Gesetzgeber befürchtete durch eine Teilnahmepflicht jedoch mögliche Verzögerungen. Der Behörde soll das Ergebnis spätestens mit Antragstellung, bei bereits gestelltem Antrag unverzüglich mitgeteilt werden. Öffentliche und ortsübliche Bekanntmachungen sollen dabei künftig auch im Internet erfolgen. Stellungnahmen von Betroffenen und anerkannten Vereinigungen sind bis zu zwei Wochen nach Ende der Auslegungsfrist möglich. Des Weiteren vereinheitlicht und bereinigt die Gesetzesänderung nun im Juni 2015 Sonderregeln in Fachgesetzen wie dem Bundesfernstraßengesetz, dem Luftverkehrsgesetz oder dem Energiewirtschaftsgesetz. Nicht zuletzt soll das erhoffte Anstoßen von Änderungen der Verwaltungsverfahrensgesetze der Bundesländer eine weitere Vereinheitlichung bewirken.

Neue Betriebssicherheitsverordnung

Ab Juni gilt außerdem eine neue Betriebssicherheitsverordnung. Diese enthält zentrale Vorschriften für den Arbeits- und Gesundheitsschutz von Mitarbeitern und die Anlagensicherheit. Die neue Verordnung erweitert erheblich die Anforderungen an die Gefährdungsbeurteilung von Anlagen und Arbeitsmitteln. Wichtige Neuerungen ergeben sich vor allem für Druckanlagen, Aufzüge sowie Anlagen in explosionsgefährdeten Bereichen.

(GUE)

Foto : ©Fotolia.com/bluedesign


Rechtstipp vom 28.05.2015

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