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Vorkaufsrecht nicht beachtet: Mieter hat Anspruch auf Schadenersatz

Rechtstipp vom 23.01.2015
(21)
Rechtstipp vom 23.01.2015
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Vorkaufsrecht nicht beachtet: Mieter hat Anspruch auf Schadenersatz
Wird Wohnraum verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Gerade in Großstädten ist teilweise Wohnraum rar. Auf dem Wohnungsmarkt können daher oft gute Preise bei einem Verkauf erzielt werden. Allerdings müssen Immobilieneigentümer im Fall eines Verkaufs ihren Mietern ein Vorkaufsrecht einräumen. Tun sie das nicht, steht dem Mieter Schadenersatz zu. Das hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung bestätigt.

Vorkaufsrecht des Mieters

Ist eine Wohnung vermietet, hat der Mieter laut § 577 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Vorkaufsrecht. Der Vermieter ist also vor der Veräußerung verpflichtet, den Mieter über den anstehenden Verkauf zu informieren und ihn auf sein gesetzliches Vorkaufsrecht hinzuweisen. Das heißt, er muss den Mieter über den Kaufvertrag mit dem Dritten vollständig und korrekt informieren. Bei mehreren Mietern müssen alle Mieter entsprechend informiert werden. Ausnahmen sind lediglich für den Fall vorgesehen, dass die Mietwohnung an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen des Haushalts des Vermieters veräußert werden soll. Um sein Vorkaufsrecht auszuüben, hat der Wohnungsmieter grundsätzlich zwei Monate Zeit, § 469 Abs. 2 BGB. Die Ausübung erfolgt durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer, § 577 Abs. 3 BGB.

Missachtung des Vorkaufsrechts

Wird eine Immobilie ungeachtet des Vorkaufsrechts der Mieter veräußert, so können diese – je nach konkreter Situation – Unterlassung, Beseitigung oder Schadenersatz fordern. Der BGH hat nun bestätigt, dass ein Mieter auch Schadenersatz fordern kann, wenn er zuvor sein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt hat. Mit dem Urteil werden die Rechte von Mietern im Fall eines Wohnungsverkaufs deutlich gestärkt. Doch nun zu den Einzelheiten:

Hausverkauf an Dritten

Der Entscheidung des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat lag folgende Lage zugrunde: In Hamburg war ein Haus mit insgesamt sieben Wohnungen verkauft worden, ohne dass der Veräußerer die Mieter über ihr Vorkaufsrecht informiert hatte. Der neue Eigentümer – der bereits im Grundbuch eingetragen war – bot einige Monate später einer Mieterin ihre Wohnung zum Preis von 266.250 Euro zum Kauf an. Diese forderte nun Schadenersatz von ihrem ehemaligen Vermieter. Denn zum damaligen Zeitpunkt hätte sie die Wohnung für 186.571 Euro erwerben können. Daher forderte sie den entgangenen Gewinn. Die Vorinstanzen hatten mit dem Hinweis, die Mieterin hätte zunächst ihr Vorkaufsrecht ausüben müssen, Klage und Berufung abgewiesen. Dagegen legte sie Revision beim BGH ein.

Ausübung des Vorkaufsrechts

Die Richter aus Karlsruhe erteilten der Meinung der Gerichte jedoch eine Absage. Nach ihrer Ansicht mache es keinen Sinn, von der Mieterin zu fordern, dass sie ihr Vorkaufsrecht ausübt, wenn der Vermieter bzw. Verkäufer den Kaufvertrag ohnehin nicht mehr erfüllen kann. Wurde die Wohnung schon an den Dritten übereignet, kann er sie nicht nochmals an den Mieter übereignen. Wird das Vorkaufsrecht des Mieters missachtet und die Wohnung an den neuen Eigentümer übereignet, so kann dieser als Schadensersatz den entgangenen Gewinn fordern – also den Differenzbetrag zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten erzielten Kaufpreis.

(BGH, Urteil v. 21.01.2015, Az.: VIII ZR 51/14)

(WEL)

Foto : ©Fotolia.com/Alexander Raths


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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