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Der Standort konnte nicht bestimmt werden.
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Wohnungsveräußerung – Vorkaufsrecht des Mieters?

  • 3 Minuten Lesezeit
Sandra Voigt anwalt.de-Redaktion

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Soll eine Mietwohnung verkauft werden, müssen deren Bewohner rechtzeitig darüber informiert werden. Schließlich geht es unter anderem darum, Besichtigungstermine mit den Kaufinteressenten zu vereinbaren. Auch müssen sich Mieter darauf vorbereiten, dass sie nach dem Verkauf eventuell eine Eigenbedarfskündigung der neuen Eigentümer im Briefkasten finden – es sei denn, sie erwerben die Wohnung selbst. Doch haben Mieter stets ein Vorkaufsrecht und was passiert, wenn der Vermieter nicht an die Mieter veräußern möchte?

Mieterin macht Vorkaufsrecht geltend

Eine Mieterin wurde darüber informiert, dass ihre Wohnung verkauft werden sollte. Einige Zeit später gab ihr die vom Vermieter beauftragte Maklerin bekannt, dass ein Ehepaar die Wohnung erwerben wolle. Beim Notartermin – an dem die Mieterin auf ihr Vorkaufsrecht verzichten sollte, aber wegen Krankheit nicht teilnehmen konnte – schlossen der Vermieter und die Eheleute einen Kaufvertrag, wonach der Kaufpreis 225.000 Euro betragen sollte.

Als die Mieterin hiervon erfuhr, unterrichtete sie sowohl das Ehepaar als auch den Notar und später auch den Vermieter darüber, ihr Vorkaufsrecht geltend zu machen. Kurz vor dem Beurkundungstermin beim Notar, an dem der Kaufvertrag zwischen der Noch-Mieterin und dem Noch-Vermieter geschlossen werden sollte, trafen sich dieser und das Ehepaar noch einmal und änderten in einer Nachtragsurkunde den Kaufpreis. Der sollte nun 245.000 Euro betragen. Auch wurde eine Maklercourtage in Höhe von 17.493 Euro vereinbart, die von der Käuferin getragen werden sollte.

Die Wohnungserwerberin zahlte den höheren Kaufpreis zunächst, verlangte die Differenz zwischen dem ursprünglichen und dem erhöhten Preis vom Verkäufer später jedoch zurück. Als der eine Kostenerstattung verweigerte, zog die Frau vor Gericht.

Nachträgliche Vereinbarung zulasten der Mieterin?

Das Landgericht (LG) Düsseldorf hielt die Nachtragsvereinbarung zwischen dem damaligen Vermieter und dem Ehepaar, in dem ein höherer Kaufpreis sowie eine Maklercourtage festgelegt wurden, für unwirksam. Damit musste die ehemalige Mieterin für die Wohnung lediglich einen Kaufpreis in Höhe von 225.000 Euro zahlen.

Mieter haben nicht immer ein Vorkaufsrecht

Nach § 577 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) steht Mietern nur unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht zu. Verkauft der Vermieter danach an einen Dritten eine Wohnung, an der er nach dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum nach z. B. § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) begründet hat, kann der Mieter verlangen, dass ihm die Wohnung veräußert wird. Eine Wohnungseigentumsbegründung liegt insbesondere vor, wenn das Gesamteigentum an einem Mehrparteienhaus geteilt wird, damit die einzelnen Wohnungen an verschiedene Käufer veräußert werden können. Im Übrigen kann ein Vorkaufsrecht nicht geltend gemacht werden, wenn der Vermieter die betreffende Wohnung z. B. an einen Familienangehörigen veräußern möchte.

Wird das Vorkaufsrecht berechtigt ausgeübt, kommt der Kaufvertrag zwischen dem Mieter und Vermieter zu den gleichen Bedingungen zustande wie zwischen den ursprünglichen Kaufvertragsparteien, vorliegend also dem Vermieter und dem Ehepaar.

Vermieterin wollte nicht an Mieterin verkaufen

Wie bereits erläutert, muss der vorkaufsberechtigte Mieter den Kaufvertrag grundsätzlich zu denselben Bedingungen unterschreiben, wie sie die ursprünglichen Parteien ausgehandelt haben. Allerdings haben diese vorliegend mittels einer Nachtragsvereinbarung die Vertragsbestimmungen geändert. So war in der Nachtragsurkunde zwischen dem Vermieter und den Eheleuten nicht nur der Kaufpreis erhöht, sondern auch eine Maklercourtage vereinbart worden. Dass die Eheleute tatsächlich bereit gewesen wären, diese Zusatzkosten zu tragen, ist wohl mehr als unwahrscheinlich. Warum sollte sich jemand freiwillig dazu bereit erklären, ohne Grund für dieselbe Leistung mehr zu bezahlen als ursprünglich vereinbart?

Auch enthielt die Nachtragsvereinbarung den Hinweis, dass „die Käuferin“ die Maklerin bezahlen muss. Dieser Satz macht im Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Ehepaar – also den Käufern – keinen Sinn und verdeutlicht, dass die Nachtragsurkunde wohl nur vereinbart wurde, um die Kosten für die damalige Mieterin hochzutreiben und sie eventuell von der Ausübung ihres Rechts abzuhalten.

Sie konnte daher den von ihr zu viel gezahlten Kaufpreis von ihrem früheren Vermieter zurückverlangen.

Fazit: Steht einem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, muss er den Vertrag über den Kauf der Wohnung grundsätzlich zu den gleichen Bedingungen abschließen, wie sie zwischen dem Vermieter und dem ursprünglichen Wohnungserwerber ausgehandelt wurden. Anderes gilt jedoch, wenn die Vertragsklauseln nachträglich mit dem Ziel geändert werden, den Mieter von der Ausübung seines Rechts abzuhalten.

(LG Düsseldorf, Urteil v. 02.12.2015, Az.: 5 O 124/15)

(VOI)

Foto(s): ©Fotolia.com

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