Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Auf Wohnungssuche – wenn der Vermieter Fragen stellt

Auf Wohnungssuche – wenn der Vermieter Fragen stellt
Auf Wohnungssuche muss man als Mieter nicht jede Frage des Vermieters korrekt beantworten.

Wer eine Wohnung sucht, kommt sich vielleicht vor wie bei „Germany's next Top-Mieter“. Oft wird man vom Vermieter mit Fragen gelöchert und muss seitenlange Fragebögen ausfüllen. Ob es nun die Angst vor Mietnomaden ist oder weil sie schon schlechte Erfahrungen gemacht haben: Vermieter legen im Allgemeinen viel Wert darauf, ihr Wohneigentum an möglichst seriöse und solvente Interessenten zu vermieten. Das möchten sie durch viele und ausführliche Fragen am besten schon im Vorfeld herausfinden. Allerdings ist nicht jede Frage zulässig. Denn auch Mieter haben eine grundrechtlich geschützte Privatsphäre. Ihr Recht auf informationelle Selbstbestimmung ist über Artikel 2 Absatz 1, Artikel 1 Grundgesetz (GG) geschützt. Andererseits kann für den Mieter sogar eine Auskunftspflicht bestehen, vor allem wenn es um seine Bonität geht. Schließlich hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, vom Mieter regelmäßig den Mietzins zu erhalten.

Berechtigtes Interesse an Frage

Welche Fragen zulässig sind, ergibt sich in erster Linie aus dem zivilrechtlichen Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ein berechtigtes Interesse liegt regelmäßig bei Fragen vor, die für das Mietverhältnis wesentlich sind und nicht unverhältnismäßig in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters eingreifen. Auch das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) spielt bei der juristischen Beurteilung der Zulässigkeit inzwischen zunehmend eine Rolle. Ist eine Frage unzulässig, muss der Mieter sie nicht beantworten. Gibt er dem Vermieter aber keine Antwort, stehen seine Chancen, die Wohnung zu erhalten, praktisch gleich null.

Aus diesem Grund sprechen die Gerichte dem Mietbewerber in dieser Situation ein sog. „Recht auf Lüge“ zu, das man aus dem Arbeitsrecht aufgrund der ähnlichen Bewerbungssituation auf die vergleichbare Lage bei der Wohnungssuche übertragen hat. Stellt der Vermieter eine unzulässige Frage, muss der Interessent sie nicht wahrheitsgemäß beantworten. Er darf dem Vermieter erzählen, was dieser hören will, und handelt dabei nicht rechtswidrig. Das gilt aber nur bei unzulässigen Fragen. Zulässige Vermieterfragen muss er wahrheitsgemäß beantworten. Und insbesondere bei seinen Einkommensverhältnissen kann der Mieter sogar eine Auskunftspflicht haben, bei der er den Vermieter ungefragt informieren muss. Im Folgenden einige typische Fragen, mit denen Mieter auf Wohnungssuche konfrontiert werden:

Berufstätigkeit und Nettoeinkommen

Da die Mietzahlung die wesentliche Hauptleistungspflicht des Mieters darstellt, sind Fragen nach seinem Einkommen regelmäßig zulässig: Welchen Beruf der Mieter ausübt, sagt etwas über seine Bonität aus. Das gilt ebenfalls für Fragen nach dem Arbeitgeber und nach dem durchschnittlichen Nettoeinkommen (LG München, Urteil v. 25.03.2009, Az.: 14 S 18532/08). Die Einkommensverhältnisse von Angehörigen gehen dagegen den Vermieter im Normalfall nichts an, außer der Angehörige ist selbst mit in das Mietverhältnis involviert. Wenn er etwa für den Mieter bürgt, ist die Frage nach seinem Einkommen ausnahmsweise zulässig.

Achtung: Es kann sogar eine Auskunftspflicht des Mieters über sein Nettogehalt bestehen, wenn die Miete 75 Prozent oder mehr des Nettoeinkommens beträgt. Denn in diesem Fall würde der Mietzins für den Mieter eine übermäßige und unverhältnismäßige finanzielle Belastung bedeuten (AG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.08.1987, Az.: 33 C 627/87-29).

Auch nach Gehaltspfändungen darf sich der Vermieter erkundigen. Dabei ist nicht nur der Mieter zur wahrheitsgemäßen Beantwortung verpflichtet. Zusätzlich kann sich auch der Arbeitgeber schadensersatzpflichtig machen, wenn er auf Nachfrage des Vermieters wahrheitswidrige Angaben macht (OLG Koblenz, Hinweisbeschluss v. 06.05.2008, Az.: 5 U 28/08).

Sozialleistungen und finanzielle Notlagen

Bei Empfängern von Sozialleistungen sollte man nicht automatisch darauf schließen, dass sie ihre Miete nicht bezahlen, zumal die Behörde die Mietkosten bis zu einem gewissen Betrag übernimmt. Allerdings kann der Vermieter ein berechtigtes Interesse an Informationen dazu haben, um abschätzen zu können, ob sich der Mieter diese Wohnung leisten kann. Mietinteressenten, die von Sozialleistungen abhängig sind, müssen dies dem potenziellen Vermieter sogar ohne Nachfrage mitteilen (LG Gießen, Beschluss v. 23.03.2001, Az.: 1 S 590/00).

Der Mieter muss zwar nicht alle seine finanziellen Verhältnisse gegenüber seinem neuen Vermieter offenbaren. Bei finanziellen Notlagen sieht das jedoch anders aus. In extremen Fällen kann hier eine Auskunftspflicht des Mieters bestehen, zum Beispiel wenn über sein Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet ist (LG Bonn, Beschluss v. 16.11.2005, Az.: 6 T 312/05; 6 S 226/05). Denn hier besteht die Gefahr, dass der Vermieter zukünftige Mietforderungen im Falle eines Rechtsstreits gar nicht oder nur zu einem geringen Teil wiedererstattet bekommt (AG Hamburg, Urteil v. 06.05.2003, Az.: 48 C 636/02). Über vergangene und bereits überwundene finanzielle Notlagen muss der Mieter grundsätzlich keine Auskunft erteilen. Das gilt aber nur für nicht mehr bestehende Verbindlichkeiten.

Eine wichtige Frage für den Vermieter ist, ob aus dem vormaligen Mietverhältnis noch Mietschulden bestehen. Da dieses Thema die Bonität des Mieters betrifft, ist diese Frage zulässig, auch wenn sie sich nicht auf die aktuelle Situation, sondern auf frühere finanzielle Verhältnisse bezieht. Denn Mietschulden können Auswirkungen darauf haben, ob der Mieter zukünftig den Mietzins bezahlen kann (LG Itzehoe, Urteil v. 28.03.2008, Az.: 9 S 132/07). Viele Vermieter verlangen daher von Wohnungsinteressenten eine sog. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vormaligen Vermieters. Allerdings hat der Mieter gegenüber seinem ehemaligen Vermieter keinen Anspruch darauf, dass der ihm eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellt, da sie für ihn weitreichende rechtliche Folgen haben kann (BGH, Urteil v. 30.09.2009, Az.: VIII ZR 238/08).

Familienstand und Kinder

Fragen zur Identität des Mieters sind rechtens, also nach Namen, Anschrift und Telefonnummer. Die Frage nach dem Familienstand wurde bislang ebenfalls grundsätzlich für zulässig erachtet (z. B. LG Landau, Urteil v. 22.01.1985, Az.: 1 S 226/84). Allerdings erscheint dies seit der Anerkennung von Lebenspartnerschaften in Hinblick auf Rückschlüsse aus dem Privatbereich problematisch. Bei der Formulierung der Frage sollte der Vermieter darauf achten, dass dem „ledig“ die wertungsfreie Alternativantwort „verheiratet/in einer Lebenspartnerschaft“ gegenübersteht. Fragen, ob man geschieden ist, in einer nicht ehelichen Beziehung lebt oder verlobt ist, sind dagegen unzulässig. Sicher nicht zulässig sind Fragen nach Beziehungen oder ihrer Dauer. Das gilt erst recht für Fragen zum persönlichen Lebenswandel, der die Privatangelegenheit des Mieters ist.

Bei der Kinderschar gilt: Nach der Anzahl der Kinder, die mit in die Wohnung ziehen sollen, darf der Vermieter fragen. Schließlich hat er ein berechtigtes Interesse daran, wie viele Personen in seiner Immobilie wohnen und ob die Wohnung für die Personenanzahl ausgelegt ist. Sein Interesse, eine Überbelegung zu vermeiden, ist ein stichhaltiger Grund für die Nachfrage. Bei der Frage nach dem Alter der Kinder, die mit in die Wohnung ziehen wollen, ist zu differenzieren: Will der Vermieter herausfinden, von wie vielen Personen die Wohnung genutzt wird, ist die Frage zulässig. Steht dahinter aber der Gedanke, möglichst Lärm durch Kleinkinder auszuschließen, kann es rechtlich problematisch werden. Denn das Landgericht München hält Kinderlärm im Treppenhaus ausdrücklich für zulässig - ob es sich nun um einen Jugendlichen oder ein Kleinkind handelt (LG München I, Urteil v. 24.02.2005, Az.: 31 S 20796/04). Übrigens: Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass eine berufstätige Mutter nicht dazu verpflichtet ist, mit ihrem Kleinkind um sieben Uhr morgens aus Rücksicht auf schlafende Nachbarn durchs Treppenhaus zu hetzen.

Doch die Zukunftsplanung generell bleibt für den Vermieter ein Tabuthema. Ob zukünftig Kinder in die Wohnung ziehen sollen, darf er also nicht fragen. Diese Thematik zählt zum allgemeinen Gebrauchsrecht des Mieters und ist speziell in diesem Fall durch Artikel 6 Grundgesetz (Schutz von Ehe und Familie) geschützt. Fragen nach einem Kinderwunsch und einer geplanten oder bestehenden Schwangerschaft sind ebenfalls unzulässig. Diese verletzen - ähnlich wie im Arbeitsrecht - das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters und müssen von ihm nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Hinweis: Hat der Vermieter die Wohnung ausdrücklich als kinderfreundlich angepriesen und entwickeln sich schon bei der ersten Wohnungsbesichtigung erhebliche Nachbarschaftsstreitigkeiten wegen des Kinderlärms, steht dem neuen Mieter sogar ein Anfechtungsrecht zu (LG Essen, Urteil v. 20.07.2004, Az.: 15 S 56/04). Ergeben sich die Streitigkeiten nach dem Einzug, kann er das Mietverhältnis kündigen.

Behinderung und Gesundheit

Fragen zu Behinderungen sind in aller Regel diskriminierend und daher unzulässig. Wie schnell die Grenze zur Diskriminierung überschritten wird, zeigt sich etwa bei der Frage nach einer Schwerhörigkeit. Mit ihr will der Vermieter vermutlich vermeiden, dass die Nachbarn durch Lärm belästigt werden, etwa wenn der neue Mieter den Fernseher laut aufdreht. Wenn man aber genau diese Argumentation als Rechtfertigungsgrund gelten ließe, würde das dem Integrationsgedanken von Menschen mit Behinderung und auch dem Gleichbehandlungsgrundsatz aus Artikel 3 GG widersprechen. Die Schwerhörigkeit impliziert eben nicht, dass es durch den Betroffenen tatsächlich zur Lärmbelästigung der Mitbewohner kommt. Vielleicht benutzt er ja auch ein Hörgerät oder Kopfhörer.

Ebenfalls nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen Fragen nach dem Gesundheitszustand. Kein Mieter muss „fit“ genug sein, um Schnee zu räumen, Laub zu kehren oder die Hausordnung zu machen. Denn dabei handelt es sich lediglich um Nebenpflichten des Mieters. Müssen nach dem Mietvertrag oder nach der Hausordnung diese Kehr-, Räum- und Streupflichten vom Mieter durchgeführt werden, so ist es allein Sache des Mieters, wie er ihnen nachkommt. Er kann ja zum Beispiel einen Nachbarn oder einen entsprechenden Räum- und Reinigungsdienst beauftragen.

Haustiere und Hobbys

Angst vor Katzenjammer in der Hausgemeinschaft steckt vermutlich hinter der Frage nach Haustieren. Sie muss der Mieter richtig beantworten, soweit die Tierhaltung das Einverständnis des Vermieters voraussetzt. Das gilt insbesondere für giftige Tiere, die im Normalfall nur mit Genehmigung des Vermieters gehalten werden dürfen. Auch Hunde und Katzen muss der Bewerber angeben. Ausgenommen sind Kleintiere, die ohne Einverständnis des Vermieters gehalten werden dürfen, also beispielsweise Fische, Hamster, Vögel, Hasen, Kaninchen, Schildkröten und Meerschweinchen, jedenfalls wenn die Anzahl der Tiere noch im normalen Rahmen liegt.

Ob und welche Sportart man ausübt, fällt in den geschützten Privatbereich. Das gilt ebenfalls, wenn Sportgeräte nur mit einem gewissen Geräuschfaktor benutzt werden können, also zum Beispiel ein Trimmrad. Es ist davon auszugehen, dass Sportler beim Muskelspiel auf die Hausgemeinschaft Rücksicht nehmen werden. Auch ob und welches Instrument man spielt, geht den Vermieter nichts an. Die musische Ader gehört zum geschützten Privatbereich. Hält sich der Mieter an die Ruhezeiten, darf er ohne Weiteres musizieren, in der Regel bis zu zwei Stunden am Tag. Anders verhält es sich nur bei professionellen Musikern, die mehrere Stunden am Tag üben. Ob er es mit einem musikalischen Profi zu tun hat, kann der Vermieter aber bereits mit der Frage nach dem ausgeübten Beruf herausfinden.

Kochen und Rauchen

Lassen Sie sich von Ihrem Vermieter in den Kochtopf schauen? Können Sie - müssen Sie aber nicht. Denn persönliche Vorlieben sind nicht nur Geschmacks-, sondern auch Privatsache. Hier hat der Schutz der Privatsphäre und das grundgesetzlich garantierte Recht des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung Vorrang. Dahin gehende Vermieterfragen sind unzulässig. Der Vermieter kann solche Fragen auch nicht damit rechtfertigen, er wolle vorbeugen, dass andere Mieter im Haus nicht durch schlechte Gerüche belästigt werden.

Das gilt in aller Regel ebenso für Fragen nach dem Rauchen, die normalerweise nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen. Antwortet der Mieter auf die Frage, ob er Nichtraucher sei, dass er mit dem Rauchen aufgehört habe, kann der Vermieter daraus allein kein generelles Rauchverbot für die Wohnung herleiten. Raucht der Mieter in der Folgezeit dann selbst gelegentlich oder seine Gäste, rechtfertigt das keine Kündigung (LG Stuttgart, Urteil v. 02.07.1992, Az.: 16 S 137/92).

Anfechtung und Kündigung

Besteht eine Auskunftspflicht des Mieters oder wird ihm vom Vermieter eine zulässige Frage gestellt, die er nicht wahrheitsgemäß beantwortet, ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag wegen Irrtum über eine wesentliche Eigenschaft des Mieters gemäß § 119 BGB und bei einer bewussten Lüge des Mieters über mietrechtlich relevante Tatsachen sogar wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB anzufechten. Voraussetzung hierfür ist aber, dass der Vermieter den Mietvertrag bei wahrheitsgemäßer Antwort nicht mit dem Mieter abgeschlossen hätte.

Ist der Mieter bereits in die Wohnung eingezogen, wurde damit das Mietverhältnis in Vollzug gesetzt. Nach dem Einzug kann der Vermieter möglicherweise das Mietverhältnis sogar außerordentlich kündigen. Dafür stellt die Rechtsprechung jedoch hohe Hürden auf. Normalerweise ist eine fristlose Kündigung nur zulässig, wenn der Mieter bei einer Auskunftspflicht Informationen verschwiegen oder bei ausschlaggebenden Fragen gelogen hat. Vor Gericht werden hauptsächlich verschwiegene oder wahrheitswidrige Angaben bezüglich der Solvenz des Mieters als Kündigungsgrund anerkannt. Rechtlich umstritten ist, ob neben den wahrheitswidrigen Angaben zusätzlich ein Schaden beim Vermieter eingetreten sein muss - also dass der Mieter in der Folgezeit tatsächlich den Mietzins nicht oder nicht pünktlich gezahlt hat. Sehr streng zeigte sich das Landgericht München gegenüber einem Mieter, der eine falsche Selbstauskunft abgegeben hatte. Die Münchner Richter hielten die fristlose Kündigung seines Vermieters für rechtens, obwohl kein Mietausfall eingetreten war (LG München, Urteil vom 25.03.2009, Az.: 14 S 18532/08).

Schadensersatz bei Diskriminierung

Durch das AGG werden nicht nur Vermieter der öffentlichen Hand und große Vermietungsunternehmen verpflichtet. Im Einzelfall können auch private Vermieter zu einer diskriminierungsfreien Neuvermietung verpflichtet sein. Das gilt vor allem bei Diskriminierungen wegen Rasse oder Ethnie. Sie sind streng und generell verboten. Andere im AGG genannte Gründe für eine Ungleichbehandlung können hingegen bei Privatvermietungen in einigen Fällen gerechtfertigt sein, etwa weil der Vermieter selbst das Haus mitbewohnt und deshalb ein besonderes Interesse hat, bestimmte Beeinträchtigungen auszuschließen. Lehnt allerdings der Vermieter einen Bewerber letzten Endes aus diskriminierenden Gründen ab, kann er sich ihm gegenüber sogar schadensersatzpflichtig machen.

(WEL)

Foto : ©iStockphoto.com/Cimmerian


Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps der anwalt.de-Redaktion

Alle Rechtstipps der anwalt.de-Redaktion

Damit Sie wissen, wann Sie im Recht sind

Informationen über aktuelle Gesetzesänderungen, neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter

Ihre E-Mail-Adresse wird nur für den anwalt.de-Newsletter verwendet und nicht an Dritte weitergegeben. Sie können den anwalt.de-Newsletter jederzeit wieder abbestellen.