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Bauvertrag - was Sie wissen und beachten müssen!

  • 4 Minuten Lesezeit

Die wichtigsten Fakten

  • Bei Bauverträgen unterscheidet man zwischen BGB-Verträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch und VOB-Verträgen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).
  • 2018 wurde zudem für private Bauherren die Möglichkeit des Verbraucherbauvertrags eingeführt. Dieser schützt die Interessen privater Häuslebauer in besonderer Weise.
  • Ein Verbraucherbauvertrag kann insbesondere innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung einfach widerrufen werden.

Was ist ein Bauvertrag?

Bei einem Bauvertrag liegt ein Werkvertrag zwischen Auftraggeber (Besteller) und Auftragnehmer (Unternehmer) vor. Vereinbart wird in einem solchen Vertrag die vollständige oder teilweise (Wieder-)Herstellung, der Umbau oder Abriss eines Bauwerks bzw. einer Außenanlage.

Es wird eine Unterscheidung zwischen einem reinen BGB-Vertrag und einem VOB-Vertrag vorgenommen. Dabei kommt es darauf an, ob der Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) oder nach den gesetzlichen Vorschriften des im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Werkvertragsrechts gestaltet wird.

In den Fällen, in denen nicht explizit die Anwendung der VOB vereinbart wird, handelt es sich um einen BGB-Vertrag. Umgangssprachlich bezeichnet man Verträge nach beiden Regelungen als Bauvertrag. Eine weitere seit Kurzem existierende Spezialform ist der Verbraucherbauvertrag.

Was sind die wesentlichen Unterschiede zwischen BGB-Vertrag und VOB-Vertrag?

  • Verjährung: Liegt ein BGB-Vertrag vor, so verjähren die Mängelansprüche für Bauwerke nach 5 Jahren. In der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen sind im Regelfall 4 Jahre vorgesehen. Die Vereinbarung einer längeren Frist ist jedoch trotz Anwendung der VOB möglich.
  • Mängelhaftung: Nach der VOB existiert im Gegensatz zum Bürgerlichen Gesetzbuch kein Rücktrittsrecht bei Mängeln. Dafür enthält die VOB weitreichendere Kündigungsmöglichkeiten für den Bauherrn. Anders als im BGB kann er z. B. vor einer Abnahme den Bauvertrag kündigen.
  • Änderungen: Normalerweise hat der Bauunternehmer Änderungen nach Vertragsschluss nicht mehr zu berücksichtigen. Bei der VOB sind diese Bitten jedoch verpflichtend und –soweit noch durchführbar – umzusetzen. Der Bauherr verfügt in diesem Fall also über mehr Flexibilität.
  • Abnahme der Arbeiten: Wenn man das Bauwerk ohne Vorbehalt abnimmt, kann man später für bei der Abnahme bekannte Mängel womöglich keine Ansprüche mehr geltend machen. In diesem Zusammenhang enthält die VOB verglichen mit dem BGB umfangreichere Abnahmemöglichkeiten zum Vorteil des Bauunternehmers.
  • Unterlagen und Bauplatz: Der Bauherr muss nach der VOB seinen Vertragspartnern alle zur Bauausführung nötigen Unterlagen rechtzeitig und kostenfrei überlassen. Zudem muss er sich darum kümmern, dass für die Handwerker Arbeits- und Lagerplätze auf der Baustelle vorhanden sind. Darüber hinaus muss der Bauherr sicherstellen, dass Zufahrtswege sowie Anschlüsse für Energie und Wasser existieren. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält hierzu keine Vorschriften.
  • Rechnungen: Bei einem Bauvertrag nach dem BGB ist der vereinbarte Werklohn automatisch spätestens mit der Abnahme fällig. Laut Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen muss die Rechnungsstellung stets schriftlich vorgenommen werden und nachprüfbar sein.

Was ist ein Verbraucherbauvertrag?

Bei einem Verbraucherbauvertrag handelt es sich laut Bürgerlichem Gesetzbuch um einen Vertrag, bei dem ein Auftragnehmer von einem Auftraggeber mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder dem größeren Umbau eines vorhandenen Gebäudes beauftragt wird (§ 650i BGB). Der Bau bzw. der Umbau dient dabei keinen Zwecken einer beruflichen oder selbstständigen Tätigkeit des Auftraggebers. Dieser Vertrag wurde im Rahmen der Neuordnung des Bauvertragsrechts im Jahr 2018 eingeführt und muss schriftlich vorliegen.

Der Verbraucherbauvertrag hat die Position von privaten Häuslebauern durch mehr Verbraucherschutz stark verbessert. Dies zeigt sich dadurch, dass:

  • Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht bekommen haben.
  • die Höhe der Abschlagszahlungen beschränkt wurde.
  • der Bauunternehmer seine Bauleistungen beschreiben muss.
  • Angaben zur Bauzeit gemacht werden müssen.
  • der Bauunternehmer notwendige Unterlagen anfertigen und herausgeben muss.

Was sollte man beim Abschluss eines Bauvertrags beachten?

Egal ob man einen Bauträger oder Generalunternehmer mit dem Hausbau beauftragt hat, eine vertragliche Fixierung ist unverzichtbar. Nur so bekommt man Rechtssicherheit, wenn einmal etwas nicht so läuft, wie es soll. Vor der Vertragsunterzeichnung sollte man auf Folgendes achten:

  • VOB-Vertrag und BGB-Vertrag unterscheiden sich in verschiedenen Aspekten (siehe oben). Je nach persönlicher Situation kann somit die eine Vertragsart sinnvoller sein als die andere. Für private Bauherren kommt eventuell sogar auch ein Verbraucherbauvertrag infrage.
  • Um Ungenauigkeiten rechtzeitig zu erkennen, sollte man unbedingt den Bauvertrag genau prüfen.
  • Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, den Vertrag von einem Rechtsanwalt gegenlesen zu lassen.
  • Die Bauvertragsparteien können die gesetzlichen Vorschriften abändern und für einzelne Klauseln abweichende Regelungen zu den Bestimmungen der VOB und des BGB vereinbaren.
  • Es ist sinnvoll, auch die Übergabe gewünschter Bauunterlagen in den Bauvertrag einzubinden. Viel zu häufig ist nicht Inhalt des Vertrags, was dem Bauherrn bei Übergabe auszuhändigen ist. Zu diesen Unterlagen zählt z. B. der Energiebedarfsausweis.

Wie kann man einen Bauvertrag kündigen?

Wenn man einen Bauvertrag kündigen will, benötigt man dafür im Regelfall einen wichtigen Grund. Andernfalls entsteht dem Bauherrn durch die Kündigung des Bauvertrags ein hoher finanzieller Schaden. Im Falle eines wirksamen Rücktritts vom Vertrag muss man den Handwerkern nur den Lohn für die bislang erbrachten Leistungen zahlen.

Will man die Option haben, den Bauvertrag zu kündigen, wenn Unstimmigkeiten auftreten, ist es sinnvoll, die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen als Basis zu nehmen. Hier verfügt man über die Möglichkeit zum Ausstieg aus dem Vertrag, wenn Mängel vor der Abnahme nicht behoben worden sind oder sich die Bauausführung verzögert.

Einen Verbraucherbauvertrag (siehe oben), der nicht vom Notar beurkundet wurde, kann man sogar binnen einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung widerrufen. Dieses Widerrufsrecht besteht jedoch lediglich für private Bauherren und findet zudem keine Anwendung für Bauträgerverträge.

Foto(s): ©Pixabay/Skitterphoto

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Rechtstipps zu "Bauvertrag" | Seite 14

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    „In einem anderen Rechtstipp hatte ich auf die Notwendigkeit der Prüfung von Bauverträgen unter Hinweis auf eine Studie des Bauherrenschutzbundes hingewiesen. Ergänzend möchte ich noch auf folgendes …“ Weiterlesen
  • 09.02.2011 Rechtsanwalt Dr. Frithjof Päuser
    „Der Bauherren-Schutzbund e.V. und das Institut für Bauforschung e.V. Hannover haben eine Gemeinschaftsstudie veröffentlicht, wonach von 100 untersuchten Bauverträgen zwischen Generalunternehmern bzw …“ Weiterlesen
  • 08.02.2011 Rechtsanwalt Daniel Moelle LL.M. oec.
    „… der Vertragsinhalte führt dazu, dass wesentliche Teile der Bauverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) im Sinne der §§ 305 ff. BGB anzusehen sind. Die Auftraggeber sind sich oft nicht bewusst …“ Weiterlesen
  • 19.10.2010 Treutler Rechtsanwälte Fachanwälte
    „http://www.t-anwaelte.de: Rechtsanwalt Markus Rebl, spezialisiert im Baurecht in Regensburg, im Interview zu Bauvertrag und Baugenehmigung.“ Weiterlesen
  • 09.09.2010 KUCKLICK dresdner-fachanwaelte.de
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  • 19.04.2010 Rechtsanwalt Dr. Michael Zecher Vorsorgeanwalt
    „… in Bauverträgen nicht alles im Festpreis mit inbegriffen ist. Hierzu informiert der Verband Privater Bauherren (VPB): Viele Bauträger sehen zum Beispiel in ihren Verträgen die Führung der Fallrohre nur …“ Weiterlesen
  • 01.04.2010 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion
    „… Abschluss des notariellen Grundstückkaufvertrages darauf achten, dass man Grunderwerb und Bauvertrag trennt. Man sollte eine strikte Trennung von Grundstücksverkäufer und Baufirma einhalten, d.h …“ Weiterlesen
  • 25.02.2010 Rechtsanwalt Thomas Schulze
    „… eine Absage erteilt. § 15 Nr. 3 VOB/B begründet kein außerhalb des BGB geregeltes Schuldanerkenntnis. Notwendig sei auch im Rahmen von Bauverträgen ein klares und eindeutiges Verhalten des Auftraggebers …“ Weiterlesen
  • 27.04.2009 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion
    „… eines Bauvertrages wird der Nutzen eines Skontos für beide Vertragsparteien deutlich: Der Bauherr hat bei einer Teil- oder Schlusszahlung innerhalb der Skontofrist einen erheblichen finanziellen Vorteil …“ Weiterlesen
  • 16.02.2009 Rechtsanwalt Dr. Norbert Gehling
    „… mit einem Generalunternehmen (GU) einen Bauvertrag über zahlreiche Bauleistungen. Die Bauarbeiten werden vom GU einem Nachunternehmer (NU) übertragen. Als beim GU Zahlungsschwierigkeiten auftreten …“ Weiterlesen
  • 11.02.2009 Rechtsanwalt Michael Struck
    „… von der VOB/B zu der - um es mit den Worten des Senats zu sagen - „Störung des von ihr beabsichtigten Interessenausgleichs" mit der Folge, dass der Bauvertrag vollständig der Inhaltskontrolle …“ Weiterlesen
  • 08.08.2008 Rechtsanwältin Jutta Lüdicke
    „Vereinbaren Auftraggeber und Auftragnehmer bei einem Bauvertrag, dass die Leistung ohne Rechnung bezahlt werden soll, so ist die Rechtsprechung bislang davon ausgegangen, dass diese Abrede gemäß …“ Weiterlesen
  • 31.10.2007 Rechtsanwalt Markus Willkomm
    „Der Einhaltung des Schallschutzes bei Neubauten kommt zunehmend eine verstärkte Bedeutung zu, womit sich nun erneut der BGH zu befassen hatte. Neubauers (Namen geändert) hatten einen Bauvertrag über …“ Weiterlesen
  • 30.05.2007 Rechtsanwalt Sascha Förthner
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  • 09.05.2007 Rechtsanwalt Sascha Förthner
    „Das OLG Düsseldorf hat in einer Entscheidung klargestellt, dass auch dann, wenn der Architekt mit dem Besteller neben dem Bauvertrag zusätzlich einen Architektenvertrag abschließt …“ Weiterlesen
  • 02.05.2007 Rechtsanwalt Sascha Förthner
    „Setzt ein bauunerfahrener Bauherr einen Architekten nur für Planung und Bauüberwachung ein, reicht dies für die wirksame Einbeziehung der VOB/B in einen Bauvertrag nicht aus. Die Parteien stritten um …“ Weiterlesen
  • 25.04.2007 Rechtsanwalt Sascha Förthner
    „Der Bauherr kann von einem Bauvertrag jedenfalls dann insgesamt zurücktreten, wenn der Unternehmer auch nach drei Nacherfüllungsversuchen nach Abnahme einen erheblichen Mangel noch nicht beseitigt …“ Weiterlesen
  • 24.04.2007 Rechtsanwalt Sascha Förthner
    „… ) dem Auftraggeber Recht. Der Bundesgerichtshof hat die Nichtzulassungsbeschwerde gegen diese Entscheidung zurückgewiesen. Wenn im Bauvertrag bestimmte Eigenschaften von Bauteilen vereinbart wurden …“ Weiterlesen