WANN HAT DER MAKLER ANSPRUCH AUF DIE PROVISION?

Wenn Sie eine Immobilie in Italien kaufen wollen, verlassen Sie sich fast immer auf einen Immobilienmakler.
Nach dem italienischen Gesetz 39/89 art. 6 und folgende Gesetzesverordnung 59/2010 müssen Immobilienmakler in die Unternehmensregister oder in die von den Handelskammern geführten Verzeichnisse eingetragen werden - in Form einer Kapitalgesellschaft oder als natürliche Person. Nur die Eingetragenen haben Anspruch auf eine Provision. Um vor allem die Kunden zu schützen, ist die Eintragung nur dann zulässig, wenn der Immobilienmakler die gesetzlichen Anforderungen erfüllt.
Was aber sind die anderen Voraussetzungen, damit der Immobilienmakler Anspruch auf eine Provision hat? Es ist in erster Linie erforderlich, dass eine rechtsgültige Vereinbarung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer getroffen wurde. Diese ist sicherlich gegeben, wenn der Verkauf stattfindet.
In einigen Fällen ist die Provision auch dann fällig, wenn der Verkauf nicht zustande kommt. Es stellt sich die Frage, ob ein Vorkaufvertrag ausreicht, um die Provision zu beanspruchen. Eine weitere Frage ist, ob eine Verpflichtung zur Zahlung einer Provision besteht, selbst wenn nur ein unwiderruflicher Kaufvorschlag zwischen Verkäufer und Käufer unterzeichnet wird. Mit diesem Fall befasste sich das italienische Kassationsgericht, Zivilabteilung VI, mit seinem Urteil Nr. 77/8120, das am 10. April 2020 veröffentlicht wurde. In der Tat stellte der Oberste Gerichtshof fest, dass das Recht auf Provision nicht mit dem Abschluss des Vorvertrages verbunden werden kann, der nur obligatorische Wirkungen hat, wennes zu diesem Zeitpunkt nicht möglich ist, den Vertrag als abgeschlossen zu betrachten. Der Oberste Gerichtshof stellte jedoch klar, dass ein Vertrag als abgeschlossen betrachtet werden kann - und daher der Vermittler Anspruch auf Provision hat - wenn den Parteien die Möglichkeit gegeben wird, den Kafaufvertrag konkret durchzusetzen.
Dies ist nicht überraschend, da es die Bestätigung einer Orientierung des Obersten Kassationsgerichtshofs ist, die in seinem früheren Urteil Nr. 30083 von 2019 zusammengefasst wurde. Mit diesem Urteil heißt es : "Um dem Vermittler das Recht auf Provision zu gewähren, muss der Vertrag als abgeschlossen betrachtet werden, wenn zwischen den Parteien, die der Vermittler selbst in Beziehung gesetzt hat, ein rechtlicher Pflicht geschaffen wurde, der es jeder von ihnen ermöglicht, für die spezifische Durchsetzung der Vereinbarung in den in Artikel 2932 des italienischen Zivilgesetzbuches genannten Formen oder für den Ersatz von Schäden zu handeln, die sich aus der Nichterreichung des für die geplante vertragliche Vereinbarung nützlichen Ergebnisses ergeben".
Abschließend ist es ratsam, stets die Hilfe eines qualifizierten Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen, der die vollständige Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und die beste professionelle Unterstützung seines Kunden garantiert. Sollten Sie sich entscheiden, eine Immobilie in Italien zu kaufen oder zu verkaufen und die Verhandlungen haben begonnen, wird der Immobilienmakler Sie dabei unterstützen, eine Vereinbarung zu treffen, die in ihren wesentlichen Teilen und in einer Form abgeschlossen wird, für die Sie die andere Partei zur Einhaltung zwingen können.
In diesem Fall steht die Provision dem Vermittler zu, auch wenn der Verkauf nicht ausgeführt wird. Andernfalls, wenn nicht über alle wesentlichen Punkte eines Verkaufs eine Einigung erzielt wurde, sondern nur über einige wichtige Punkte, wird die Provision nicht geschuldet.
Es ist jedoch immer die Verpflichtung von Treu und Glauben bei Verhandlungen zu berücksichtigen, bei denen eine Partei nicht plötzlich beschließen kann, ihre Meinung zu ändern und nicht mehr zu verkaufen oder nicht mehr zu kaufen, sondern jede Partei muss immer korrekt handeln; das Scheitern des Verkaufs kann durch das Fehlen einer Einigung über einige wichtige Aspekte des Geschäfts gerechtfertigt werden, vor allem über den Preis oder sogar den Zeitpunkt, in dem er bezahlt werden soll.