Wohnungseigentümergemeinschaft: Es geht nur gemeinsam!

Wohnungseigentümergemeinschaft, Wohnungseigentumsgemeinschaft, Wohneigentümergemeinschaft oder auch nur Eigentümergemeinschaft: All diese Begriffe werden in der Praxis verwendet, wenn es um die Bezeichnung einer Gemeinschaft von Eigentümern einer Immobilie geht.

Juristisch korrekt ist nur die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“, kurz WEG, wenn es um die Gesamtheit der Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage geht und das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz, abgekürzt ebenfalls WEG) zur Anwendung kommt. Das ist immer dann der Fall, wenn verschiedenen Personen Sondereigentum in einer Immobilie zugewiesen ist und das Gemeinschaftseigentum verwaltet werden muss. Der Begriff der Eigentümergemeinschaft ist nicht zu verwechseln mit dem Begriff des Gemeinschaftseigentums. 

Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft

Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben zahlreiche Rechte, aber auch einige Pflichten, die sie kennen sollten. Dabei muss vor allem unterschieden werden zwischen dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum. „Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“, so regelt es § 1 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes.  

§ 1 Abs. 5 des Wohnungseigentumsgesetzes definiert das gemeinschaftliche Eigentum im Sinne des WEG als „das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.“ Je nachdem, ob das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum betroffen ist, ergeben sich unterschiedliche Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft. 

Wichtige Rechte der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft

• Die Abrechnungs- und Verwaltungsunterlagen dürfen beim Verwalter eingesehen und zahlreiche Auskünfte zur laufenden Verwaltung eingeholt werden. 

• Die Wohnungseigentümer haben Stimmrechte bei Abstimmungen auf Eigentümerversammlungen, bei denen es regelmäßig um die Jahresabrechnung der WEG, die Bestellung oder Abberufung des Verwalters, die Wahl des Verwaltungsbeirats, das Hausgeld, die Gemeinschaftsordnung und meist auch um bauliche Maßnahmen an der Immobilie geht. 

• Das Gemeinschaftseigentum darf von allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft genutzt werden. Die dem Sondereigentum zugeordnete eigene Wohnung darf jeder Wohnungseigentümer im Prinzip nutzen, wie er möchte, es sei denn, die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung enthält zulässige Beschränkungen. 

• Innerhalb der eigenen Wohnung darf jeder Eigentümer bauliche Veränderungen im Rahmen der baurechtlichen Zulässigkeit nach Belieben vornehmen, ohne dass die übrigen Wohnungseigentümer etwas dagegen unternehmen können. Entscheidend ist nur, dass von den Baumaßnahmen kein Gemeinschaftseigentum betroffen ist, denn dafür ist meistens die Zustimmung sämtlicher Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. 

• Neu mit der WEG-Reform 2020 hinzugekommen ist das Recht der Wohnungseigentümer auf Maßnahmen betreffend das Gemeinschaftseigentum für einen barrierefreien Aus- und Umbau, das Recht zum Bau einer Ladestation für Elektrofahrzeuge, das Recht auf Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie das Recht auf Einbau eines Glasfaseranschlusses (§ 20 WEG). Die Eigentümergemeinschaft hat aber ein Mitspracherecht bei der Art der Aus- und Durchführung, es sei denn, alle Wohnungseigentümer, deren Rechte beeinträchtigt werden, sind mit der baulichen Veränderung einverstanden: Eine Einwirkungsmöglichkeit auf die Art und Weise der baulichen Veränderungen besteht dann nicht mehr.

Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die WEG hat vor allem folgende Pflichten: 

• Die Eigentümergemeinschaft muss gemeinsam für die Kosten von Instandhaltung und Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums (wie zum Beispiel Dach, Fassade, Fenster, Treppenhaus, Heizungsanlage) aufkommen. Für Kosten, die sein Sondereigentum betreffen, ist der jeweilige Eigentümer hingegen selbst verantwortlich. 

• Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, eine angemessene Instandhaltungsrückstellung zu bilden, also ein Rücklagenkonto zu führen, auf das jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft regelmäßig (in der Regel monatlich) einen festgelegten Betrag als Rücklage einzahlt. Von den gebildeten Rücklagen werden notwendige Bauarbeiten bezahlt. Reicht das Guthaben auf dem Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft nicht aus, kann die Eigentümergemeinschaft auch ein Darlehen aufnehmen. 

• Die Eigentümergemeinschaft haftet im Außenverhältnis gegenüber Gläubigern. Das heißt, die Eigentümer der Gemeinschaft können als Eigentümergemeinschaft nur gemeinsam von Gläubigern in Anspruch genommen werden. Im Innenverhältnis hingegen haftet jeder Eigentümer mit seinem Miteigentumsanteil. 

• Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung abhalten (§ 24 WEG). 

Besonders wichtig ist für Wohnungseigentümer, dass jeden einzelnen die Pflicht zur Rücksichtnahme trifft – vergleichbar mit einem Mieter in einem Mietshaus. Insbesondere müssen Lärm- und Geruchsbelästigungen vermieden werden. Welche Regelungen im Einzelnen zu beachten sind, regeln das Wohnungseigentumsgesetz und daneben auch die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft. Die Aufstellung einer Hausordnung ist im Übrigen Pflicht, da sie gemäß § 19 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums gehört. Die Eigentümergemeinschaft muss also zwingend eine Hausordnung beschließen. 

Vor dem Kauf: Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen!

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie zwangsläufig Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung empfiehlt es sich in jedem Fall, sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre aushändigen zu lassen und diese sorgfältig durchzulesen.  

Die Protokolle enthalten meist wichtige Informationen zu bereits beschlossenen Maßnahmen, insbesondere zur Sanierung des Hauses. Oftmals lassen sich aus den Protokollen auch relevante Diskussionspunkte der Eigentümergemeinschaft herauslesen, vor allem zu geplanten Maßnahmen. Hinzu kommt, dass die Protokolle Aufschluss darüber geben, wie die Eigentümergemeinschaft sich zusammensetzt und strukturiert ist. Wie schnell ist sich die Eigentümergemeinschaft bei strittigen Punkten einig? Handelt die Eigentümergemeinschaft eher pragmatisch und zielorientiert und werden in der Regel konstruktive Vorschläge unterbreitet? Oder gibt es Hinweise in den Protokollen auf mögliche Querulanten innerhalb der Eigentümergemeinschaft? Sich ein Bild über die Eigentümergemeinschaft vor dem Kauf einer Immobilie zu machen, ist immer ein wichtiger Punkt auf der To-do-Liste vor der Entscheidung für oder gegen den Wohnungskauf. 

Die Rolle des Verwalters einer Eigentümergemeinschaft

Nach der Wohnungseigentümerversammlung ist der Verwalter tatsächlich das wichtigste Organ der Eigentümergemeinschaft. Er vertritt sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich nach außen hin die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter hat die Funktion ähnlich einem Geschäftsführer. Er kann in den meisten Fällen ohne explizite Weisung der Eigentümergemeinschaft eigenverantwortlich „schalten und walten“, wie er es für richtig hält. Lediglich beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags benötigt er für einen wirksamen Vertragsschluss einen gesonderten Beschluss der Wohnungseigentümer. Das ist in § 9b WEG geregelt. 

Selbstverständlich haftet der Verwalter gegenüber der Eigentümergemeinschaft, wenn er seinen Pflichten nicht nachkommt oder Pflichtverletzungen begeht und dadurch schuldhaft einen Schaden verursacht. 

Muss die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellen?

Jein! Es besteht im Außenverhältnis jedenfalls keine gesetzliche Pflicht dazu. Wenn eine Eigentümergemeinschaft keinen Verwalter bestellt hat, dann wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. In der Praxis kann dies aber erhebliche Schwierigkeiten bedeuten, wenn nicht alle Wohnungseigentümer kooperieren, weil dann die Eigentümergemeinschaft faktisch handlungsunfähig ist. Für Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist es deshalb wichtig zu wissen, dass nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein Anspruch gegen die übrigen Mitglieder der WEG besteht, bei der Bestellung eines Verwalters mitzuwirken (§§ 18, 19 und 44 WEG). Das heißt, untereinander im Innenverhältnis sind die Wohnungseigentümer sehr wohl verpflichtet, einen Verwalter zu bestellen, wenn einer der Wohnungseigentümer darauf besteht. Dieser Anspruch kann im Falle der Verweigerung einzelner Wohnungseigentümer auch gerichtlich geltend gemacht werden. Dann kann ein Verwalter anstatt von der Eigentümergemeinschaft auch durch das Gericht durch entsprechendes Urteil bestellt werden. 

Wie wird der Verwalter einer WEG bestellt?

Die Wohnungseigentümer beschließen mit Stimmenmehrheit über die Bestellung eines Verwalters. In der Regel läuft dies so ab, dass vom Verwaltungsbeirat vorab aus mehreren Bewerbern eine bestimmte Anzahl von Kandidaten ausgewählt wird, die in fachlicher Hinsicht den besten Eindruck vermitteln und auch hinsichtlich der angebotenen Verwaltervergütung angemessen erscheinen. Im Rahmen der Eigentümerversammlung wird dann über die Kandidaten abgestimmt. Derjenige, der die Stimmenmehrheit erreicht, ist zum Verwalter gewählt.

Bestellung eines Verwalters anfechten

Wohnungseigentümer können sich in bestimmten Fällen auch gegen die Bestellung eines Verwalters wehren, und zwar dann, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Liegt ein wichtiger Grund vor, der gegen die Bestellung spricht, dann liegt ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung vor und die Verwalterbestellung ist für ungültig zu erklären. Diese gegen die Bestellung eines Verwalters stehenden Gründe wurden beispielsweise bereits von der Rechtsprechung bestätigt: 

• Der Verwalter hat keine Zertifizierung nach § 26a Abs. 1 WEG. 

• Dem Verwalter fehlt die Gewerbeerlaubnis für die Verwaltertätigkeit. 

• Der Verwalter ist nachweislich fachlich und/oder persönlich ungeeignet für die Tätigkeit. 

• Dem Verwalter kann eine Verletzung seiner Neutralitätspflicht, Unabhängigkeitsverpflichtung oder Treuepflicht nachgewiesen werden. 

• Der Verwalter verlangt eine überhöhte Vergütung, für die es keine sachlichen Gründe gibt. 

• Das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter ist zerstört und den Wohnungseigentümern ist unter Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit diesem nicht zumutbar. 

• Der Verwalter hat einen Insolvenzantrag über sein Vermögen gestellt. 

Grundsteuer bei der Eigentümergemeinschaft

Eigentümer einer Eigentumswohnung müssen – wie alle anderen Immobilieneigentümer auch – jedes Jahr die Grundsteuer bezahlen. Die Grundsteuerpflicht trifft immer die jeweiligen Grundstückseigentümer – und in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört das Grundstück allen Wohnungseigentümern gemeinsam als Gemeinschaftseigentum. Jede Eigentumswohnung wird beim Finanzamt mit einer eigenen Steuernummer geführt und zur Grundsteuer veranlagt. Die zum 1. Januar 2025 in Kraft tretende Grundsteuerreform betrifft auch die Wohnungseigentümergemeinschaften. Alle Wohnungseigentümer müssen damit rechnen, dass die Grundsteuer in Zukunft anders berechnet wird als bisher und dadurch auch höher ausfallen kann. Im Hinblick auf die innerhalb der verlängerten Frist bis Ende Januar 2023 beim Finanzamt abzugebende Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts („Grundsteuerfeststellungserklärung“) gilt aber, dass dafür die einzelnen Wohnungseigentümer zuständig sind und nicht der Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Der WEG-Verwalter gibt keine Steuererklärungen hinsichtlich der Sondereigentumseinheiten ab.

Reform des WEG-Rechts

Das Wohnungseigentumsgesetz, das noch aus dem Jahr 1951 stammt, wurde erst kürzlich in wesentlichen Teilen durch die WEG-Reform modernisiert. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (kurz: WEMoG) zur Reformierung des WEG-Rechts beinhaltet in erster Linie neue Regelungen, um die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften effizienter zu machen, aber auch um bauliche Veränderungen und energetische Umbauten an Bestandsgebäuden unter anderem im Hinblick auf die Erreichung der Klimaschutzziele rechtlich zu erleichtern.  

Ein weiterer wichtiger Grund für die WEG-Reform war zudem die Reduzierung des Streitpotenzials innerhalb der Eigentümergemeinschaft, indem besonders streitträchtige alte Vorschriften nun klarer gefasst werden sollten. Das neue Gesetz für Eigentümergemeinschaften ist zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten.