Mieterschutz bei Mieterhöhung: Die ortsübliche Vergleichsmiete
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Mietverträge enthalten stets eine Vereinbarung zur Höhe der vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Miete. Einer der wichtigsten Grundsätze im Vertragsrecht lautet, dass einmal geschlossene Verträge einzuhalten sind. Das heißt beispielsweise bei einem Kaufvertrag, dass der Verkäufer nach Vertragsschluss nicht einfach einseitig einen höheren Kaufpreis vom Käufer verlangen darf. Ist ein Vertrag durch Angebot und Annahme zustande gekommen, haben sich alle Vertragsbeteiligten daran zu halten und Änderungen sind nach Abschluss des Vertrages grundsätzlich nur im beiderseitigen Einvernehmen möglich. Doch im Mietrecht wird dieses wichtige Grundprinzip des Vertragsrechts mit den Regelungen zur Mietänderungsmöglichkeit (§ 557 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) für den Vermieter durchbrochen: Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen. Welche Rolle die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Mieterhöhung spielt, was der Mietspiegel bedeutet und warum eine Indexmieterhöhung für Vermieter vorteilhaft sein kann, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber.
Gesetzliche Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Möglichkeit des Vermieters, die Miete ohne Einverständnis des Mieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, ist seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 im Detail in den §§ 558 bis 558e des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Die Normen enthalten die grundlegenden Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sowie Vorgaben für den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. Eine zentrale Vorschrift für Vermieter und Mieter gleichermaßen ist § 558 BGB, der bestimmt, dass Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben.
Vermieter, die eine Mieterhöhung in Anlehnung an die ortsübliche Miete durchführen möchten, müssen jedoch die im Gesetz im Einzelnen geregelten Anwendungsvoraussetzungen genau beachten. In der Praxis bereiten Mieterhöhungserklärungen unerfahrenen Vermietern häufig Schwierigkeiten, und nicht selten kommt es vor, dass das Mieterhöhungsverlangen schon aufgrund fehlerhafter Angaben im Mieterhöhungsschreiben nicht wirksam ist.
Zu beachten ist auch die Wartefrist von einem Jahr, bevor der Vermieter zur Abgabe eines neuen Mieterhöhungsbegehrens berechtigt ist. Die Jahresfrist bezieht sich dabei auf den Zeitraum zwischen dem Wirksamwerden der letzten vorangegangenen Mieterhöhung und dem Zugang des erneuten Mieterhöhungsverlangens. Die Wartefrist ist auch bei einer Neuvermietung einzuhalten, nicht jedoch bei einer vorangegangenen Mieterhöhung ausschließlich nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen.
Der Mietspiegel als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Mietspiegel ist von großer Bedeutung, weil er eines der gesetzlich vorgesehenen Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen ist. Was ist ein Mietspiegel? „Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.“ So definiert das Gesetz den Begriff des Mietspiegels (§ 558c Absatz 1 BGB). Ein solcher Mietspiegel kann sich auch auf das Gebiet mehrerer Gemeinden erstrecken oder aber nur auf Teile einer Gemeinde beschränken. Nach dem Gesetz sollen Mietspiegel im Idealfall alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden, um ein realistisches Bild der ortsüblichen Vergleichsmiete zu zeichnen. Eine Pflicht der Gemeinde zur Erstellung eines Mietspiegels gibt es jedoch nicht, außer für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern.
Wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Grundvoraussetzung ist aber immer, dass zunächst die Daten zu Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung, für die die ortsübliche Miete ermittelt werden soll, bekannt sind. Die für einen Vergleich herangezogenen Wohnungen müssen hinsichtlich dieser Merkmale vergleichbar sein. Dies gilt auch im Hinblick auf die energetischen Bedingungen. Folgende vier Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind zulässig:
Ermittlung über den Mietspiegel
Berechnung über die Auskunft aus einer Mietdatenbank
Einholung eines Sachverständigengutachtens
Benennung von Vergleichswohnungen
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über den Mietspiegel ist im Regelfall die einfachste und sicherste Methode. Wenn es für den betreffenden Ort einen oder mehrere Mietspiegel gibt, kann dieser über die jeweilige Gemeinde- bzw. Stadtverwaltung eingesehen werden. Viele Städte und Gemeinden bieten mittlerweile auch Online-Mietspiegel und Mietenrechner zur schnellen und unkomplizierten Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Miete an. Über eine kurze Google-Recherche mit den Stichworten „Mietspiegel“ + „Ortsname“ wird man in der Regel mit wenigen Klicks schnell fündig.
Ermittlung der Vergleichsmiete ohne Mietspiegel
Gibt es keinen Mietspiegel, dann führen Gemeinde und Städte meist eine Mietdatenbank, in die auf Antrag Einsicht genommen werden kann. Bei der Mietdatenbank handelt es sich um eine „fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird“ (§ 558e BGB). Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über ein Gutachten eines Sachverständigen ist zu beachten, dass dieser öffentlich bestellt und vereidigt und sein Gutachten entsprechend begründet sein muss. Soll die ortsübliche Vergleichsmiete über die Benennung von Vergleichswohnungen bestimmt werden, müssen dafür mindestens drei verschiedene Wohnungen angegeben werden, die hinsichtlich Größe, Raumanzahl, Lage, Baujahr und Ausstattung möglichst ähnlich zur Vergleichswohnung sind.
Was ist eine Indexmieterhöhung?
In manchen Mietverträgen wird eine sogenannte Indexmiete vereinbart. Was versteht man unter einer Indexmiete und Indexmieterhöhung? Bei der Indexmiete ist die monatliche Miete nicht fest vereinbart, sondern variabel. Gesetzlich geregelt ist die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Indexmiete in § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches. Kurz gesagt: Vereinbaren Mieter und Vermieter wirksam eine Indexmiete, erhöht sich die Kaltmiete immer dann, wenn die Verbraucherpreise steigen. Die Höhe der Miete wird an die zukünftige Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes – auch Verbraucherpreisindex für Deutschland genannt –geknüpft. Der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Eine Bindung der zukünftigen Mieterhöhung an andere Preisindexe ist nicht zulässig. Wichtig ist auch zu wissen, dass die Miete ein Jahr unverändert gewesen sein muss, bevor eine Mietanpassung infolge einer Indexveränderung wirksam wird.
Unterschied zwischen Indexmiete und Staffelmietvereinbarung
Die Indexmiete ist dabei aber nicht zu verwechseln mit der Möglichkeit zur Vereinbarung einer sogenannten Staffelmiete, die in § 557a BGB gesetzlich geregelt ist. Bei der Staffelmietvereinbarung legt der Vermieter bereits im Mietvertrag betragsmäßig konkret fest, wie die Mietbeiträge in Zukunft steigen sollen. Auch hier gilt wie bei der Indexmietvereinbarung, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss.
Interessanterweise gibt es bisher so gut wie keine Rechtsprechung zu Indexmieterhöhungen. Das liegt wohl daran, dass in der Praxis eher selten eine Indexmiete vereinbart wird. Zwar ermöglicht die Anbindung des Mietbeitrages an den Lebenshaltungskostenindex tendenziell eher geringe Mietsteigerungen. Die Indexmietvereinbarung hat aber für Vermieter den Vorteil, dass auf Dauer ein an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichenes Mietniveau erreicht werden kann, ohne regelmäßig aktiv Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter begründen zu müssen.
Deutlich überhöhte Mieterhöhungsforderung als Ordnungswidrigkeit
Im Übrigen stellt es eine Ordnungswidrigkeit des Vermieters dar, wenn er „vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt“, so die Regelung in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG). Gerade in Ballungsräumen, in denen ein geringes Angebot an bezahlbarem Wohnraum besteht, fordern gierige Vermieter teils unverschämt hohe Mieten. Entsprechende Fälle können von betroffenen Mietinteressenten zur Anzeige gebracht werden.
Die Norm gilt aber auch bei einvernehmlichen Abreden zwischen Mieter und Vermieter. Beabsichtigen Vermieter und Mieter also die Vereinbarung einer bestimmten Mieterhöhung, ohne dabei auf das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung Rücksicht zu nehmen, und wird dabei die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 5 Absatz 2 WiStrG deutlich überschritten, kann auch dies den Vermieter in Schwierigkeiten bringen und ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen.
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Rechtstipps zu "ortsübliche Vergleichsmiete" | Seite 7
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05.06.2015 Grünert, Swierczyna, König - Rechtsanwälte | Fachanwälte„… der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. So wäre zum Beispiel bei einer Neuvermietung, wenn man von einer ortsüblichen Miete von 6,00 €/ m² ausgeht, der maximale Mietpreis auf 6,60 €/ m² gedeckelt …“ Weiterlesen
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01.06.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… in der Höhe frei. Künftig dürfen nur 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) verlangt werden. Achtung: Damit die Mietpreisbremse in dieser Hinsicht überhaupt in Kraft tritt, muss …“ Weiterlesen
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16.07.2021 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… keine konkreten Pläne. Maßstab ortsübliche Vergleichsmiete Auf die ortsübliche Vergleichsmiete kam es bisher bei Mieterhöhungen im Rahmen der Neuvermietung nicht an. Relevant war sie bislang nur …“ Weiterlesen
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14.05.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… mit den in ihm angegebenen Entgelten die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Amtsgericht Charlottenburg: Berliner Mietspiegel 2013 kein qualifizierter Mietspiegel: Das Amtsgericht Charlottenburg …“ Weiterlesen
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21.04.2015 Rechtsanwältin Monika Jakob„… Vergleichsmiete um nicht mehr als 10% übersteigt. Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich anhand des jeweiligen Mietpreisspiegels ermitteln. Bedeutung Die Mietpreisbremse gilt nicht für sämtlichen Wohnraum …“ Weiterlesen
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17.04.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet, dürften gute Aussichten bestehen, dass ein entsprechendes Angebot vor Gericht auch Bestand hätte. 9. Folgen einer Verletzung der Anbietpflicht …“ Weiterlesen
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17.02.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) verlangt werden. Achtung: Damit die Mietpreisbremse überhaupt in Kraft tritt, muss zusätzlich zu den gesetzlichen Regelungen des Bundes im Rahmen …“ Weiterlesen
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06.02.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… verlangt werden darf. Bisher waren Vermieter bis hin zur Grenze der Sittenwidrigkeit in der Höhe frei. Künftig dürfen nur 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) verlangt werden …“ Weiterlesen
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17.12.2014 steuerwerk PartG mbB„… bei Neuvermietungen gilt dann die sogenannte Mietpreisbremse. Die Miete darf in angespannten Märkten maximal nur um zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels steigen.“ Weiterlesen
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12.06.2014 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… beruft sich der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Wenn Sie sich auch fragen, ob Sie verpflichtet sind, zuzustimmen, dann lesen Sie weiter: Der Vermieter ist gesetzlich dazu berechtigt …“ Weiterlesen
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30.05.2014 Rechtsanwältin Dr. Barbara Ackermann-Sprenger„… nicht stets ein Ausgleich auf der Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wird der Wohnvorteil bei einer Unterhaltsberechnung berücksichtigt, scheidet die Geltendmachung eines Ausgleichsanspruchs regelmäßig …“ Weiterlesen
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05.05.2014 Rechtsanwalt Guido Kluck„Mieterhöhungen nach den §§ 558 ff. BGB (also bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) führen immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den beteiligten Mietern, Vermietern und auch Hausverwaltungen …“ Weiterlesen
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29.04.2014 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… der Mietpreisbegrenzung: Derzeit ist geplant, die zulässige Miete bei Neuvermietung auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) zu begrenzen. Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 10 Euro pro Quadratmeter …“ Weiterlesen
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02.08.2018 Dr. Sonntag Rechtsanwälte„… , dass die Anpassung nur an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich ist. Der Preisaufschlag darf innerhalb von drei Jahren dabei nicht höher sein als 20 %, in einigen Städten gilt …“ Weiterlesen
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24.02.2014 Rechtsanwalt Guido Kluck„… Bedingungen angeboten wurden, da die Miethöhe nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprach, sondern jeweils weit darüber lag (teils bis zu 40 % über Mietspiegelwert). Die Gerichte stellten auch fest …“ Weiterlesen
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17.12.2013 anwalt.de-Redaktion„… steigen, muss sich das beispielsweise nach einem Mietspiegel oder der ortsüblichen Vergleichsmiete richten. Daneben wird auch über Formalien immer wieder gestritten. So entschied jüngst …“ Weiterlesen
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13.11.2013 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Festlegung im Rahmen einer Verordnung um maximal 15 %) erhöhen. Schließlich darf die Erhöhung maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) erfolgen. Alle drei Grenzen müssen jeweils beachtet …“ Weiterlesen
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24.10.2013 Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Mediator (DAA)„… % der Investition, um die die Jahresmiete erhöht werden darf. Mit der Mietpreisbremse (Bindung von Neumieten an die ortsübliche Vergleichsmiete) soll der angeblichen Knappheit von Wohnraum …“ Weiterlesen
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09.07.2013 Rechtsanwalt Dipl. Verwaltungswirt (FH), Janus Galka LL.M. Eur.„… jetzt mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete bezahlen und lehnte den Antrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab. In der nächsten Instanz kam das Landgericht Münster zu einer anderen Beurteilung …“ Weiterlesen
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04.07.2013 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… (BGH) entschieden. Zustimmung zur Mieterhöhung erforderlich Mieterhöhungen erlaubt das Gesetz abgesehen vom Fall der Modernisierung grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Maßstab dafür …“ Weiterlesen
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28.05.2013 Rechtsanwaltskanzlei Hilgers & Hirschmann„… , oder Berlin nicht mehr leisten können. Nach der bisherigen Regelung war die Mietpreisfindung weitgehend den Gesetzen des Marktes überlassen. Bislang waren insoweit lediglich die ortsüblichen …“ Weiterlesen
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22.04.2013 Rechtsanwälte AWK - Alexander | Welter | Kollegen„… der „ortsüblichen Vergleichsmiete" liegt. Neu ist, dass bei der Vergleichsmiete nun energetische Sanierungen einberechnet werden - auch, wenn sie in der betroffenen Wohnung gar nicht durchgeführt wurden …“ Weiterlesen
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17.04.2013 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Monate zwischen den letzten Änderungen) unverändert - Miete wird innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht - Miete übersteigt nach der Erhöhung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete Weitere …“ Weiterlesen
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18.03.2013 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Vorschriften. Der neue Eigentümer kann mit den Mietern eine höhere Miete vereinbaren oder die Miete nach den Bedingungen des § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.“ Weiterlesen