Mieterschutz bei Mieterhöhung: Die ortsübliche Vergleichsmiete
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Mietverträge enthalten stets eine Vereinbarung zur Höhe der vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Miete. Einer der wichtigsten Grundsätze im Vertragsrecht lautet, dass einmal geschlossene Verträge einzuhalten sind. Das heißt beispielsweise bei einem Kaufvertrag, dass der Verkäufer nach Vertragsschluss nicht einfach einseitig einen höheren Kaufpreis vom Käufer verlangen darf. Ist ein Vertrag durch Angebot und Annahme zustande gekommen, haben sich alle Vertragsbeteiligten daran zu halten und Änderungen sind nach Abschluss des Vertrages grundsätzlich nur im beiderseitigen Einvernehmen möglich. Doch im Mietrecht wird dieses wichtige Grundprinzip des Vertragsrechts mit den Regelungen zur Mietänderungsmöglichkeit (§ 557 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) für den Vermieter durchbrochen: Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen. Welche Rolle die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Mieterhöhung spielt, was der Mietspiegel bedeutet und warum eine Indexmieterhöhung für Vermieter vorteilhaft sein kann, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber.
Gesetzliche Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Möglichkeit des Vermieters, die Miete ohne Einverständnis des Mieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, ist seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 im Detail in den §§ 558 bis 558e des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Die Normen enthalten die grundlegenden Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sowie Vorgaben für den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. Eine zentrale Vorschrift für Vermieter und Mieter gleichermaßen ist § 558 BGB, der bestimmt, dass Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben.
Vermieter, die eine Mieterhöhung in Anlehnung an die ortsübliche Miete durchführen möchten, müssen jedoch die im Gesetz im Einzelnen geregelten Anwendungsvoraussetzungen genau beachten. In der Praxis bereiten Mieterhöhungserklärungen unerfahrenen Vermietern häufig Schwierigkeiten, und nicht selten kommt es vor, dass das Mieterhöhungsverlangen schon aufgrund fehlerhafter Angaben im Mieterhöhungsschreiben nicht wirksam ist.
Zu beachten ist auch die Wartefrist von einem Jahr, bevor der Vermieter zur Abgabe eines neuen Mieterhöhungsbegehrens berechtigt ist. Die Jahresfrist bezieht sich dabei auf den Zeitraum zwischen dem Wirksamwerden der letzten vorangegangenen Mieterhöhung und dem Zugang des erneuten Mieterhöhungsverlangens. Die Wartefrist ist auch bei einer Neuvermietung einzuhalten, nicht jedoch bei einer vorangegangenen Mieterhöhung ausschließlich nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen.
Der Mietspiegel als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Mietspiegel ist von großer Bedeutung, weil er eines der gesetzlich vorgesehenen Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen ist. Was ist ein Mietspiegel? „Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.“ So definiert das Gesetz den Begriff des Mietspiegels (§ 558c Absatz 1 BGB). Ein solcher Mietspiegel kann sich auch auf das Gebiet mehrerer Gemeinden erstrecken oder aber nur auf Teile einer Gemeinde beschränken. Nach dem Gesetz sollen Mietspiegel im Idealfall alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden, um ein realistisches Bild der ortsüblichen Vergleichsmiete zu zeichnen. Eine Pflicht der Gemeinde zur Erstellung eines Mietspiegels gibt es jedoch nicht, außer für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern.
Wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Grundvoraussetzung ist aber immer, dass zunächst die Daten zu Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung, für die die ortsübliche Miete ermittelt werden soll, bekannt sind. Die für einen Vergleich herangezogenen Wohnungen müssen hinsichtlich dieser Merkmale vergleichbar sein. Dies gilt auch im Hinblick auf die energetischen Bedingungen. Folgende vier Verfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind zulässig:
Ermittlung über den Mietspiegel
Berechnung über die Auskunft aus einer Mietdatenbank
Einholung eines Sachverständigengutachtens
Benennung von Vergleichswohnungen
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über den Mietspiegel ist im Regelfall die einfachste und sicherste Methode. Wenn es für den betreffenden Ort einen oder mehrere Mietspiegel gibt, kann dieser über die jeweilige Gemeinde- bzw. Stadtverwaltung eingesehen werden. Viele Städte und Gemeinden bieten mittlerweile auch Online-Mietspiegel und Mietenrechner zur schnellen und unkomplizierten Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Miete an. Über eine kurze Google-Recherche mit den Stichworten „Mietspiegel“ + „Ortsname“ wird man in der Regel mit wenigen Klicks schnell fündig.
Ermittlung der Vergleichsmiete ohne Mietspiegel
Gibt es keinen Mietspiegel, dann führen Gemeinde und Städte meist eine Mietdatenbank, in die auf Antrag Einsicht genommen werden kann. Bei der Mietdatenbank handelt es sich um eine „fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird“ (§ 558e BGB). Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über ein Gutachten eines Sachverständigen ist zu beachten, dass dieser öffentlich bestellt und vereidigt und sein Gutachten entsprechend begründet sein muss. Soll die ortsübliche Vergleichsmiete über die Benennung von Vergleichswohnungen bestimmt werden, müssen dafür mindestens drei verschiedene Wohnungen angegeben werden, die hinsichtlich Größe, Raumanzahl, Lage, Baujahr und Ausstattung möglichst ähnlich zur Vergleichswohnung sind.
Was ist eine Indexmieterhöhung?
In manchen Mietverträgen wird eine sogenannte Indexmiete vereinbart. Was versteht man unter einer Indexmiete und Indexmieterhöhung? Bei der Indexmiete ist die monatliche Miete nicht fest vereinbart, sondern variabel. Gesetzlich geregelt ist die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Indexmiete in § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches. Kurz gesagt: Vereinbaren Mieter und Vermieter wirksam eine Indexmiete, erhöht sich die Kaltmiete immer dann, wenn die Verbraucherpreise steigen. Die Höhe der Miete wird an die zukünftige Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes – auch Verbraucherpreisindex für Deutschland genannt –geknüpft. Der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Eine Bindung der zukünftigen Mieterhöhung an andere Preisindexe ist nicht zulässig. Wichtig ist auch zu wissen, dass die Miete ein Jahr unverändert gewesen sein muss, bevor eine Mietanpassung infolge einer Indexveränderung wirksam wird.
Unterschied zwischen Indexmiete und Staffelmietvereinbarung
Die Indexmiete ist dabei aber nicht zu verwechseln mit der Möglichkeit zur Vereinbarung einer sogenannten Staffelmiete, die in § 557a BGB gesetzlich geregelt ist. Bei der Staffelmietvereinbarung legt der Vermieter bereits im Mietvertrag betragsmäßig konkret fest, wie die Mietbeiträge in Zukunft steigen sollen. Auch hier gilt wie bei der Indexmietvereinbarung, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss.
Interessanterweise gibt es bisher so gut wie keine Rechtsprechung zu Indexmieterhöhungen. Das liegt wohl daran, dass in der Praxis eher selten eine Indexmiete vereinbart wird. Zwar ermöglicht die Anbindung des Mietbeitrages an den Lebenshaltungskostenindex tendenziell eher geringe Mietsteigerungen. Die Indexmietvereinbarung hat aber für Vermieter den Vorteil, dass auf Dauer ein an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichenes Mietniveau erreicht werden kann, ohne regelmäßig aktiv Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter begründen zu müssen.
Deutlich überhöhte Mieterhöhungsforderung als Ordnungswidrigkeit
Im Übrigen stellt es eine Ordnungswidrigkeit des Vermieters dar, wenn er „vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt“, so die Regelung in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG). Gerade in Ballungsräumen, in denen ein geringes Angebot an bezahlbarem Wohnraum besteht, fordern gierige Vermieter teils unverschämt hohe Mieten. Entsprechende Fälle können von betroffenen Mietinteressenten zur Anzeige gebracht werden.
Die Norm gilt aber auch bei einvernehmlichen Abreden zwischen Mieter und Vermieter. Beabsichtigen Vermieter und Mieter also die Vereinbarung einer bestimmten Mieterhöhung, ohne dabei auf das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung Rücksicht zu nehmen, und wird dabei die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 5 Absatz 2 WiStrG deutlich überschritten, kann auch dies den Vermieter in Schwierigkeiten bringen und ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen.
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Rechtstipps zu "ortsübliche Vergleichsmiete" | Seite 6
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08.09.2016 Rechtsanwalt Daniel C. Ullrich„… , die weit über den ortsüblichen Vergleichsmieten für Gewerbeimmobilien liegen. Begründet werden diese erhöhten Mieten in der Regel mit einer prognostizierten höheren Abnutzung der Gebäude …“ Weiterlesen
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24.08.2016 Gabriele Weintz, anwalt.de-Redaktion„… zu beachten, dass es kein Datenmaterial gibt, das zur Bestimmung einer ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern herangezogen werden …“ Weiterlesen
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15.08.2016 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete § 558 BGB Zwar sieht das Gesetz eine Möglichkeit der Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme explizit vor, jedoch besteht auch die Möglichkeit, eine Mieterhöhung …“ Weiterlesen
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28.06.2016 Rechtsanwalt Nima Armin Daryai„… der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart, um einen Ausgleich für den Mangel der Mietsache herzustellen. Das Urteil: Mit seinem Urteil gibt das Landgericht den Mietern Recht …“ Weiterlesen
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26.06.2016 Rechtsanwältin & Fachanwältin Phoebe Fleur Herp„… ² groß. Als Grund für die Mieterhöhung gab sie an, dass eine Anpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete um 15% der bisher geschuldeten Miete berechtigt sei. Außerdem müsse auch die tatsächliche Fläche …“ Weiterlesen
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30.05.2016 Gabriele Weintz, anwalt.de-Redaktion„… Nettokaltmiete sollte von 171,86 Euro auf 197,39 Euro steigen und läge damit immer noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, wie sich aus dem Berliner Mietspiegel ergebe. Mieterhöhung nicht zugegangen …“ Weiterlesen
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19.05.2016 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… bis zu seinem Einzug in dessen Wohnung auch keine Miete gezahlt. Die hatte der Wohnungseigentümer – aufgrund einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete – nunmehr um 149,50 Euro/Monat erhöht …“ Weiterlesen
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28.04.2016 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… verlangten Betrag als ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Laut Gutachten hatten sich hierbei die Renovierungsarbeiten des Mieters nicht auf die Höhe der zulässigen Miete ausgewirkt …“ Weiterlesen
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26.04.2016 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… angegebene Größe, für Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche. Diese Entscheidung trägt schon dem Charakter einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Rechnung. Die entsprechenden …“ Weiterlesen
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01.03.2016 Rechtsanwalt Dr. Sven H. Jürgens Experte für BAV„… Punkten neu und von der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. So ist insbesondere beim sogenannten Betreibermodell Spielraum vorhanden. Hier können von den ortsüblichen Vergleichsmieten …“ Weiterlesen
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27.01.2016 Kanzlei Magold, Walter & Hermann Rechtsanwaltspartnerschaft„… Klauseln enthalten, die derzeit wirksam sind. 2. Indexklausel Die Erhöhung der Miete soll nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern an den Lebenshaltungsindex geknüpft sein. Diese Klausel …“ Weiterlesen
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05.01.2016 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… die ortsübliche Vergleichsmiete (durch Mietspiegel festzustellen) nicht mehr als 10 % überschreiten. Die Mietpreisbremse gilt allerdings nicht bundesweit, sondern wurde nur in einigen Bundesländern …“ Weiterlesen
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01.12.2015 Gerold und Partner - Rechtsanwälte und Notar„… verweigerte daher seine Zustimmung. Der Vermieter klagte daraufhin beim Amtsgericht. Er gab an, die verlangte höhere Miete entspreche der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete und beantragte zum Beweis …“ Weiterlesen
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20.11.2015 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… der Erhöhung vollständig zugestimmt hat, § 558 b Abs. 1 BGB. Gem. § 588 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen …“ Weiterlesen
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18.11.2015 anwalt.de-Redaktion„… der Bundesgerichthof nun, dass es bei einer derartigen Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind Wohnungen heranzuziehen …“ Weiterlesen
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07.11.2015 Rechtsanwältin Dr. Nicole Koch LL.M.„… der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete und kann die Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründen, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegen …“ Weiterlesen
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05.11.2015 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… Voraussetzungen erhöhen. So ist eine Anhebung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig – und auch das nur, wenn die Miete in den letzten 15 Monaten vor Eintritt der Mieterhöhung unverändert …“ Weiterlesen
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11.10.2015 Rechtsanwalt Thomas Ritter„… die sog. Mietpreisbremse. Neu vermietete Wohnungen dürfen jetzt nur noch maximal 10 Prozent mehr kosten als die ortsübliche Vergleichsmiete. Gebot Nr. 6: „Du sollst als Mieter Deine Rechte kennen …“ Weiterlesen
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21.09.2015 Rechtsanwalt Nima Armin Daryai„… qualifizierter Mietspiegel. Der Ausgangsstreit: Der Vermieter verlangte eine Zustimmung zur Mieterhöhung, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel 2013 lag. Das Amtsgericht hatte die Klage …“ Weiterlesen
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04.08.2015 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… insbesondere die ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie etwa in einem Mietspiegel zu finden ist. Geeigneter Erhöhungsmaßstab ist auch der Preisindex des Statistischen Bundesamtes. Auch weitere Maßstäbe …“ Weiterlesen
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26.07.2015 Rechtsanwältin Peggy Götz„… Wohnungsmarkt bei neu abgeschlossenen Wohnraummietverträgen um höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Landesregierungen sind unter den Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 BGB …“ Weiterlesen
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23.07.2015 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„Mietspiegel sind ein wichtiger Bezugspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete. Deren Bedeutung ist mit der Mietpreisbremse nochmals gestiegen, bildet die Vergleichsmiete doch insbesondere …“ Weiterlesen
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05.06.2015 Grünert, Swierczyna, König - Rechtsanwälte | Fachanwälte„… der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. So wäre zum Beispiel bei einer Neuvermietung, wenn man von einer ortsüblichen Miete von 6,00 €/ m² ausgeht, der maximale Mietpreis auf 6,60 €/ m² gedeckelt …“ Weiterlesen
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01.06.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… in der Höhe frei. Künftig dürfen nur 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) verlangt werden. Achtung: Damit die Mietpreisbremse in dieser Hinsicht überhaupt in Kraft tritt, muss …“ Weiterlesen