256 Anwälte für Abriss | Seite 11

Der Abriss ist das kontrollierte Zerstören und unter Umständen auch die Entsorgung von Bauwerken. Der Abriss spielt gerade im Baurecht eine große Rolle, kann aber nur unter strengen Voraussetzungen im Rahmen einer Abrissverfügung - das ist ein Verwaltungsakt - von der Baubehörde angeordnet werden: So muss eine Baugenehmigung fehlen, obwohl das Vorhaben eigentlich genehmigungspflichtig ist, sog. formelle Illegalität. Außerdem muss das Bauwerk gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen, also z. B. nicht die nötigen Abstandflächen einhalten, sog. materielle Illegalität. Als Letztes darf kein milderes Mittel als der Abriss in Betracht kommen. Ein milderes Mittel wäre etwa eine Nutzungsuntersagung, ein Baustopp oder sogar die nachträgliche Erteilung der Baugenehmigung. Derartige Baumaßnahmen bzw. die Anforderungen, die der Bauherr bei dem Bauvorhaben beachten muss, sind in den jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer geregelt.

Verstößt ein Gebäude derzeit gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, hat der Bauherr zur Zeit der Errichtung die damals geltenden Bauvorschriften jedoch eingehalten, darf die Baubehörde allerdings keine Abrissverfügung erlassen. Denn sofern das Gebäude weiterhin rechtmäßig genutzt wird, besteht Bestandsschutz und ein Abriss des Gebäudes wäre unzulässig. Wird aber z. B. Wohnraum nach einem Immobilienkauf plötzlich gewerblich genutzt, entfällt der Bestandsschutz. Es liegt dann vielmehr eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor.

Viele rechtliche Probleme machen die sog. Schwarzbauten, die errichtet wurden, ohne dass der Bauherr einen Bauantrag gestellt und später eine Baugenehmigung erhalten hat. Selbst wenn das Haus bereits vor vielen Jahren gebaut wurde, kann sich der Eigentümer nicht auf Bestandsschutz verlassen. Schließlich ging der Bauherr bewusst das Risiko ein, dass seine Immobilie irgendwann unter Umständen abgerissen werden muss. Er ist damit grundsätzlich nicht schutzwürdig. Im Rahmen von einem Hauskauf sollte man sich daher genau informieren, ob der Verkäufer für das Kaufobjekt eine Baugenehmigung erhalten hat, bevor man den Kaufvertrag unterschreibt. Ansonsten läuft man Gefahr, dass man das gerade erworbene Traumhaus auf eigene Kosten abreißen muss. Aber: Es besteht die Möglichkeit, Schwarzbauten auch nachträglich genehmigen zu lassen.

Als Grundstückseigentümer sollte man ferner beachten, dass nicht nur der „normale" Hausbau rechtswidrig sein kann. Unter Umständen wird nämlich bereits ein kleines Häuschen im Garten, in dem der Rasenmäher und andere Utensilien abgestellt werden, genehmigungspflichtig, wenn es eine gewisse Größe erreicht.

Gegen eine Abrissverfügung kann der Hauseigentümer Widerspruch einlegen. Da aber z. B. in Bayern das Widerspruchsverfahren abgeschafft wurde, kann sofort Anfechtungsklage beim Verwaltungsgericht eingereicht werden. Bei sofortiger Vollziehbarkeit der Abrissverfügung kann man aber auch die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gemäß § 80 V VwGO (Verwaltungsgerichtsordnung) beantragen.

(VOI)

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