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Mieterhöhung richtig durchsetzen: Tipps für Vermieter

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Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Je attraktiver die Immobilie, desto höher die Miete – warum also nicht einfach eine Mieterhöhung beschließen? Die Bedingungen für Mieterhöhungen in Deutschland sind sehr streng. Wer als Vermieter die Miete erhöhen will, muss viele Vorschriften beachten – erfahren Sie hier mehr.

Die wichtigsten Fakten

  • Frühestens 15 Monate nach Einzug darf die Miete angehoben werden.
  • Die Erhöhung darf innerhalb von drei Jahren nicht höher als 15 – 20 Prozent liegen.
  • Unter bestimmten Umständen dürfen die Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden.
  • Eine Mieterhöhung muss immer begründet werden.
  • Die geltende Mietpreisbremse muss beachtet werden.

So gehen Sie vor

  1. Orientieren Sie sich am aktuellen Mietspiegel Ihrer Stadt bzw. Gemeinde.
  2. Übermitteln Sie die Mieterhöhung in Textform.
  3. Fordern Sie den Mieter ausdrücklich zur Zustimmung zur Mieterhöhung auf.
  4. Lassen Sie das Anschreiben bzw. die formellen Voraussetzungen von einem Rechtsanwalt prüfen.

Mieterhöhung durch Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete

Wer als Vermieter in Deutschland eine Mieterhöhung durchsetzen möchte, sieht sich strengen gesetzlichen Vorschriften gegenüber. Denn im Prinzip hat er nur zwei Möglichkeiten, eine Mieterhöhung umzusetzen: Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder die teilweise Umlegung der Modernisierungskosten auf die Miete. Dabei müssen Vermieter klare Regeln beachten, wichtige Sonderfälle kennen – und die Mieterhöhung richtig formulieren.

Anhand des aktuellen Mietspiegels, der von Städten und Gemeinden regelmäßig per Umfrage ermittelt wird, können sich Vermieter bei einer geplanten Mieterhöhung orientieren. Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich begründet werden. Gesetzlich geregelt wird diese Mieterhöhung in § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Durch den Mietspiegel wird eine Preisspanne festgelegt, die in Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit vergleichbar ist. Zudem müssen Sie beachten, dass die Miete nur alle 15 Monate erhöht werden darf.

Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gilt als Obergrenze. Liegt die bisherige Miete unter der ortsüblichen Miete, müssen Vermieter die Kappungsgrenze beachten. Innerhalb von drei Jahren dürfen sie die Miete nicht mehr als 20 % erhöhen. In einigen Städten liegt die Kappungsgrenze bei 15 %.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann wie folgt ermittelt werden:

  • örtlicher, gültiger Mietspiegel
  • Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen
  • Auskunft aus einer Mietdatenbank
  • Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

Der Vermieter muss den Mieter ausdrücklich zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordern. Eine Möglichkeit bietet eine vorformulierte Zustimmungserklärung. Die bloße Aufforderung zur Zahlung der erhöhten Miete genügt nicht, da dem Mieter daraus nicht erkenntlich wird, dass die Mieterhöhung seiner Zustimmung bedarf und er diese grundsätzlich auch ablehnen kann. Der Mieter hat nach dem Erhalt des Mieterhöhungsschreibens bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit, sich seine Zustimmung zu überlegen.

Mieterhöhung als Vermieter durchsetzen

Mieterhöhung durchsetzen

Die Bedingungen für Mieterhöhungen in Deutschland sind sehr streng. Wer als Vermieter die Miete erhöhen will, muss viele Vorschriften beachten.

Lassen Sie sich beraten

Mieterhöhung bei Modernisierung

Wenn Sie das Mietshaus durch Modernisierungsmaßnahmen aufwerten möchten, können Sie anteilig entstandene Kosten bis zu 11 % auf die Jahresmiete umlegen (§§ 555b, 559 BGB). Beachten Sie, dass Sie diese Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen müssen (§ 555c). Zudem müssen Sie dem Mieter mitteilen, wie hoch der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sein wird.

Modernisierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die eine energetische Modernisierung (Minimierung des Energieverbrauchs für Heizung, Warmwasser und Lüftung) oder Einsparung des Energieverbrauchs zum Gegenstand haben oder den Gebrauchs- oder Wohnwert verbessern.

Sie müssen ebenfalls darauf hinweisen, dass ein Härtefall i. S. d. § 555d Abs. 2 BGB vorliegen könnte, d. h., dass sich der Mieter die zukünftige Miete nicht leisten kann und sich durch die Mieterhöhung die Lebensumstände erheblich verschlechtern würden. Der Mieter kann sodann innerhalb eines Monats nach Zustellung des Schreibens schriftlich Widerspruch einlegen.

Da es auf die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme nicht ankommt, ist die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung erstmals fällig.

Art und Zeitpunkt der Modernisierung
Art und Zeitpunkt der letzten Modernisierung (Quelle: Haus & Grund Deutschland Vermieterbefragung)

Mietpreisbremse

In bestimmten Städten gilt die Mietpreisbremse und soll die enormen Preissprünge bei Neuvermietungen verhindern. So ist festgelegt, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % angehoben werden darf.

In folgenden Bundesländern gilt eine Mietpreisbremse:

  • Bayern
  • Baden-Württemberg
  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Hamburg
  • Hessen
  • Niedersachsen
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen

Eine Übersicht über die jeweilige Städte bzw. Gemeinden, finden Sie auf der Seite des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Zustimmungsklage: Mieter verweigert Zustimmung

Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter erst nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters oder, wenn der Mieter seine Zustimmung eindeutig und endgültig verweigert, eine Zustimmungsklage einreichen. Die Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist bei Gericht eingereicht werden.

Beachten Sie, dass es sich hierbei um eine Ausschlussfrist handelt. Das bedeutet, der Vermieter „muss“ die Klage innerhalb dieser Frist einreichen, ansonsten ist diese unzulässig. Kommt es zu einem Prozess, wird geprüft, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Stellt sich heraus, dass das Mieterhöhungsverlangen unvollständig ist, kann der Vermieter diese Mängel berichtigen (§ 558 b III 1 BGB). In diesem Fall steht dem Mieter eine erneute Überlegungsfrist zu.

Bei der Mieterhöhung bei Modernisierung ist die Mieterhöhung – wenn sie wirksam begründet ist – auch ohne die Zustimmung des Mieters wirksam. Der Vermieter kann statt der Zustimmungsklage sofort eine Zahlungsklage erheben und beantragen.

Mieterhöhung als Vermieter durchsetzen

Mieterhöhung durchsetzen

Die Bedingungen für Mieterhöhungen in Deutschland sind sehr streng. Wer als Vermieter die Miete erhöhen will, muss viele Vorschriften beachten.

Lassen Sie sich beraten

Vertragliche Mieterhöhung: Staffelmiete und Indexmiete

Vermieter können bereits im Mietvertrag eine Mieterhöhung – entweder eine Staffelmiete oder eine Indexmiete – festlegen.

Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete automatisch um die vereinbarte Höhe. Als Vermieter müssen Sie den Mieter nicht bei jeder Erhöhung informieren, da er der Mieterhöhung bei Vertragsabschluss zugestimmt hat. Eine vereinbarte Staffelmiete schließt eine Mieterhöhung wegen Modernisierung aus.

Die Indexmiete richtet sich nach dem Preisindex für Lebenshaltungskosten. Steigt dieser Verbraucherpreisindex um 5 %, erhöht sich die Miete ebenfalls um 5 %. Auch in diesem Fall müssen Sie als Vermieter den Mieter bei einer Erhöhung nicht informieren.

Worauf Vermieter noch achten sollten

WohnflächeIst im Mietvertrag die Wohnfläche zu groß oder zu klein angegeben, darf der Vermieter die Miete nur auf der Grundlage der tatsächlichen Größe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.
ErhöhungszeitpunktDer Vermieter kann frühestens ein Jahr nach dem Einzug eine Mieterhöhung verlangen und muss dann eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats einräumen. Tatsächlich kann die Miete also erst nach 15 Monaten steigen.
ÜberlegungsfristBevor der Mieter zustimmt, hat er Zeit, die Mieterhöhung auf deren Zulässigkeit zu prüfen. Die sog. Überlegungsfrist beginnt mit Zugang des Mieterhöhungsschreibens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Verweigert der Mieter die Zustimmung zu einer rechtmäßigen Mieterhöhung, kann der Vermieter die höhere Miete nur verlangen, indem er auf Zustimmung klagt.
Instandhaltung oder ModernisierungHierbei ist die Frage entscheidend, ob sich für den Mieter eine Verbesserung ergibt. Eine energetische Sanierung gilt immer als Verbesserung, ein kaputtes Fenster gilt nicht als Modernisierung.
Von
Cornelia Lang
anwalt.de-Redaktion