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Eigenbedarfskündigung: So reagieren Sie richtig!

Oder wählen Sie einen passenden Anwalt in Ihrer Nähe

Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Sie haben aus heiterem Himmel eine Eigenbedarfskündigung von Ihrem Vermieter erhalten? Keine Panik – nicht immer sind Eigenbedarfskündigungen rechtens. Oder wurde Ihnen außerordentlich gekündigt? Erfahren Sie, welche Möglichkeiten Mieter haben!

Die wichtigsten Fakten

  • Ein Vermieter kann unter Angabe von Gründen jederzeit wegen Eigenbedarfs kündigen.
  • Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind beispielsweise unpünktliche Mietzahlung, Mietrückstände, unerlaubte Untervermietung und vertragswidrige Nutzung.
  • Die Kündigung muss in beiden Fällen schriftlich erfolgen und ausreichend begründet werden.
  • Liegt ein Härtefall vor, kann die Kündigung aufgeschoben werden.

So gehen Sie vor

  1. Überprüfen Sie, ob alle Fristen eingehalten und alle Formalien beachtet wurden.
  2. Legen Sie Widerspruch gegen die Kündigung ein.
  3. Vielleicht können Sie einen Härtefall geltend machen.
  4. Prüfen Sie, ob eine bestehende Kündigungssperrfrist beachtet wurde.
  5. Lassen Sie die Kündigung von einem Rechtsanwalt überprüfen.
  6. Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt, um gegen die Kündigung vorzugehen.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?

Ein Vermieter darf seine Mietwohnung jederzeit wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat und die gesetzlichen Kündigungsfristen einhält. Eigenbedarf bedeutet, dass er die Wohnung selbst nutzen oder einem Familienangehörigen bzw. Angehörigen seines Haushalts überlassen will, z. B. Eltern, Kindern und Stiefkindern, Geschwistern, Enkeln, Großeltern, Nichten und Neffen. Auch um Hausangestellte und Pflegepersonal unterzubringen, kann eine Eigenbedarfskündigung rechtens sein.

Anders sieht es aus, wenn die Wohnungen eines Miethauses zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Werden einzelne Wohnungen nach der Aufteilung an neue Eigentümer verkauft, gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei und maximal zehn Jahren, die je nach Bundesland variiert. Schlechte Karten haben Mieter in einem Zweifamilienhaus, das im Eigentum der dort wohnenden Vermieter steht – diese können den Mietvertrag vereinfacht ohne Angaben von Gründen kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall aber um drei Monate.

Welche Gründe führen zu einer außerordentlichen Kündigung?

Eine Wohnungskündigung kann sich außerdem aus dem Fehlverhalten des Mieters ergeben. Am häufigsten erfolgt eine außerordentliche Kündigung, wenn der Mieter die Miete nur sehr unzuverlässig und unregelmäßig zahlt und dadurch in Zahlungsverzug gerät. Wird die Miete zwei Monate in Folge nicht bezahlt oder besteht ein Fehlbetrag i. H. v. zwei kompletten Monatsmieten, so kann der Vermieter fristlos und ohne vorherige Abmahnung kündigen.

Ebenfalls zur außerordentlichen Kündigung berechtigen ungerechtfertigte Mietminderungen, Verstöße gegen die Hausordnung, unerlaubte Untervermietung oder die vertragswidrige Nutzung der Mietsache. In diesen Fällen muss der Vermieter den Mieter abmahnen und die außerordentliche Kündigung androhen. Durch die Abmahnung muss der Mieter zunächst die Möglichkeit erhalten, sein vertragswidriges Verhalten zu ändern.

Eigenbedarfskündigung prüfen

Kündigung der Wohnung prüfen

Sie haben aus heiterem Himmel eine Kündigung von Ihrem Vermieter erhalten? Keine Panik – nicht immer diese rechtens.

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und allen Mietern des Hauses oder der Wohnung zugehen. Das Kündigungsschreiben muss außerdem von allen Vermietern unterschrieben sein, andernfalls ist die Kündigung ungültig. Erfolgt die Kündigung wegen Eigenbedarfs, so muss dieser genau begründet werden. Ein Grund könnte sein, dass die eigene Tochter die Wohnung braucht, um ein Studium aufzunehmen, oder dass die Mutter des Eigentümers zur besseren Pflege in die Nähe ziehen soll.

Auch im Fall einer außerordentlichen Kündigung muss der Grund angegeben werden. Wichtig ist in beiden Fällen der Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters. Anzugeben ist zudem der Zeitpunkt, zu dem die Kündigung erfolgen soll. Grundsätzlich gelten auch bei einer Eigenbedarfskündigung die gesetzlichen Kündigungsfristen: Diese liegen normalerweise bei drei Monaten, ab fünf Jahren Mietverhältnis bei sechs Monaten und bei mehr als acht Jahren Mietverhältnis bei neun Monaten.

Beratungsthemen im Mietrecht
Streitgegenstände im Mietrecht (Quelle: Deutscher Mieterschutzbund)

Wie reagiert man auf eine Wohnungskündigung?

Wenn eine Eigenbedarfskündigung oder eine außerordentliche Kündigung ins Haus flattert, sollten Sie sich in jedem Fall juristischen Beistand holen. Sind Sie Mitglied im Mieterverein, sollten Sie sich an diesen wenden. Ansonsten lassen Sie sich am besten von einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten, denn die Kündigung kann aufgrund inhaltlicher Mängel oder wegen eines Formfehlers ungültig sein. Grundsätzlich können Sie sowohl gegen eine Eigenbedarfskündigung als auch gegen eine außerordentliche Kündigung Widerspruch einlegen. Dieser muss zwei Monate vor dem geforderten Auszugstermin schriftlich erfolgen.

Möglicherweise können Sie auch einen Härtefall geltend machen und dadurch der Wohnungskündigung zumindest vorübergehend entgehen und den Auszugstermin verschieben. Ein solcher Härtefall kann den Mieter selbst oder seine Familie betreffen. Gründe können neben Schwangerschaft und Krankheit auch hohes Alter oder Suizidgefahr sein. Wenn es der Vermieter allerdings versäumt, einen Grund für den Eigenbedarf bzw. die fristlose Kündigung anzugeben, sind Sie erst einmal auf der sicheren Seite und müssen weder widersprechen noch ausziehen, da der Vermieter auch vor Gericht keinen Erfolg haben würde.

Eigenbedarfskündigung prüfen

Kündigung der Wohnung prüfen

Sie haben aus heiterem Himmel eine Kündigung von Ihrem Vermieter erhalten? Keine Panik – nicht immer diese rechtens.

Checkliste: Lohnt sich ein Widerspruch?

  1. Hat der Vermieter alle Fristen und Formalien eingehalten? Ist die Kündigung rechtzeitig für den genannten Kündigungstermin eingegangen? Stimmt die Frist mit Ihrer Mietdauer überein? Und hat der Vermieter korrekt unterschrieben und alle Mieter richtig benannt? Ist der Eigenbedarf bzw. der Grund für die außerordentliche Kündigung schlüssig begründet?
  2. Liegt eine unzumutbare Härte vor? Wer schwanger, krank oder schon sehr alt ist, kann unter Umständen eine unzumutbare Härte geltend machen. Wenn jemand schon 50 Jahre in einer Wohnung lebt und durch den Auszug sein soziales Umfeld verlieren würde, könnte das eine unzumutbare Härte sein. Mietervereine und auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwälte helfen bei der Abwägung.
  3. Wohnung für den Eigenbedarf geeignet? Passt die Wohnung überhaupt zu dem Grund, den der Vermieter angibt? So könnte eine Vierzimmerwohnung in der Münchner Innenstadt für die studierende Tochter zu groß sein. Auch stellt sich die Frage, ob der Vermieter vielleicht noch andere Wohnungen hat, die er stattdessen für den Eigenbedarf nutzen könnte.
  4. Kündigung rechtsmissbräuchlich? Vermietet ein Vermieter seine Wohnung auf unbestimmte Zeit, obwohl er die Wohnung schon bald selbst nutzen will, hat der Mieter gute Chancen, gegen die Kündigung vorzugehen. Ein solcher Vorsatz ist allerdings schwer zu beweisen.
  5. Kündigungssperrfrist beachtet? Falls das gesamte Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, gilt eine Sperrfrist von drei Jahren. Neue Eigentümer können frühestens drei Jahre nach dem Kauf Eigenbedarf geltend machen, in einigen Bundesländern sind es sogar bis zu zehn Jahre.
Von
Cornelia Lang
anwalt.de-Redaktion