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Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarf ist der häufigste Grund für eine Kündigung durch den Vermieter. Doch nicht immer sind Eigenbedarfskündigungen rechtens. Wann Mieter sich wehren können.

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03/2017

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Die wichtigsten Fragen und Antworten

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?

Grundsätzlich darf ein Vermieter seine Mietwohnung jederzeit wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhält. Eigenbedarf bedeutet, dass er die Wohnung selbst nutzen oder einem Familienangehörigen bzw. Angehörigen seines Haushalts überlassen will. Laut Rechtsprechung kann eine Eigenbedarfskündigung zugunsten naher Verwandter wie Eltern, Kinder und Stiefkinder, Geschwister, Enkel, Großeltern, Nichten und Neffen erfolgen. Auch um Hausangestellte und Pflegepersonal unterzubringen, kann eine Eigenbedarfskündigung rechtens sein.

Anders sieht es aus, wenn die Wohnungen eines Miethauses zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Werden einzelne Wohnungen nach der Aufteilung an neue Eigentümer verkauft, gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei und maximal zehn Jahren, die je nach Bundesland variiert. Schlechte Karten haben Mieter in einem Zweifamilienhaus, das im Eigentum der dort wohnenden Vermieter steht – diese können den Mietvertrag vereinfacht ohne Angaben von Gründen kündigen. Einziger Vorteil für die Mieter: Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

Was muss in der Kündigung stehen?

Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und allen Mietern des Hauses oder der Wohnung zugehen. Das Kündigungsschreiben muss außerdem von allen Vermietern unterschrieben sein, andernfalls ist die Kündigung ungültig. Erfolgt die Kündigung wegen Eigenbedarfs, so muss dieser genau begründet werden. Ein Grund könnte sein, dass die eigene Tochter die Wohnung braucht, um ein Studium aufzunehmen, oder dass die Mutter des Eigentümers zur besseren Pflege in die Nähe ziehen soll. Wichtig ist auch der Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters. Anzugeben ist zudem der Zeitpunkt, zu dem die Kündigung erfolgen soll. Grundsätzlich gelten auch bei einer Eigenbedarfskündigung die gesetzlichen Kündigungsfristen: diese liegen normalerweise bei drei Monaten, ab fünf Jahren Mietverhältnis bei sechs Monaten und bei mehr als acht Jahren Mietverhältnis auf neun Monate.

Wie reagiere ich auf eine Eigenbedarfskündigung?

Wenn eine Eigenbedarfskündigung ins Haus flattert, sollten Sie sich in jedem Fall juristischen Beistand holen. Sind Sie Mitglied im Mieterverein, sollten Sie sich an diesen wenden. Ansonsten lassen Sie sich am besten von einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten, denn die Kündigung kann aufgrund inhaltlicher Mängel oder wegen eines Formfehlers ungültig sein. Grundsätzlich können sie gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen. Dieser muss zwei Monate vor dem geforderten Auszugstermin schriftlich erfolgen. Möglicherweise können Sie auch einen Härtefall geltend machen und dadurch der Wohnungskündigung zumindest vorübergehend entgehen. Wenn es der Vermieter allerdings versäumt, einen Grund für den Eigenbedarf anzugeben, sind Sie erst einmal auf der sicheren Seite und müssen weder widersprechen noch ausziehen, da der Vermieter auch vor Gericht keinen Erfolg haben würde.

Wussten Sie schon?

Eigenbedarf ist ein zweischneidiges Schwert. Einerseits ermöglicht es Vermietern, ihre Mieter loszuwerden. Andererseits kann es für sie teuer werden, wenn sie die Wohnung gar nicht zum Eigenbedarf nutzen. Im Falle eines vorgetäuschten Eigenbedarfs können geprellte Mieter im Nachhinein Schadensersatz fordern. So kann der Vermieter beispielsweise gezwungen werden, die Umzugskosten seines ehemaligen Mieters zu tragen oder er muss die Differenz zu einer höheren Miete als Schadensersatz zahlen.

Natürlich ist es für die Mieter vor ihrem Auszug schwierig nachzuvollziehen, ob der Eigenbedarfsanspruch berechtigt ist, oder nicht. Wenn aber eine angeblich dringend benötigte Wohnung erst einmal jahrelang leer steht, oder nach einer teuren Sanierung weitervermietet wird, haben Mieter gute Chancen, vor Gericht Recht zu bekommen. Natürlich können sich die Umstände auf der Vermieterseite geändert haben. Dann muss der Vermieter aber vor Gericht genau darlegen, wie sich die Umstände verändert haben und dass der Eigenbedarf nicht von Anfang an vorgeschoben war.

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Hat der Vermieter alle Fristen und Formalien eingehalten?

Ist die Kündigung rechtzeitig für den genannten Kündigungstermin eingegangen? Stimmt die Frist mit Ihrer Mietdauer überein? Haben alle Vermieter unterschrieben und ist die Kündigung allen Mietern zugegangen? Ist der Eigenbedarf schlüssig begründet?

Liegt eine unzumutbare Härte vor?

Wer schwanger, krank oder schon sehr alt ist, kann unter Umständen eine unzumutbare Härte geltend machen. Mietervereine und auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwälte helfen bei der Abwägung.

Wohnung für den Eigenbedarf geeignet?

Passt die Wohnung überhaupt zum Kündigungsgrund, den der Vermieter angibt? So könnte eine Vierzimmerwohnung in der Münchner Innenstadt für die studierende Tochter zu groß sein. Auch stellt sich die Frage, ob der Vermieter vielleicht noch andere Wohnungen hat, die er stattdessen für den Eigenbedarf nutzen könnte.

Kündigung rechtsmissbräuchlich?

Vermietet ein Vermieter seine Wohnung auf unbestimmte Zeit, obwohl er die Wohnung schon bald selbst nutzen will, hat der Mieter gute Chancen, gegen die Kündigung vorzugehen. Ein solcher Vorsatz ist allerdings schwer zu beweisen.

Kündigungssperrfrist beachtet?

Falls das gesamte Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, gilt eine Sperrfrist von drei Jahren. Neue Eigentümer können frühestens drei Jahre nach dem Kauf Eigenbedarf geltend machen, in einigen Bundesländern sind es sogar bis zu zehn Jahre.

Härtefallregelung kann Wohnung retten

Manchmal kann auch eine berechtigte Eigenbedarfskündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen. Damit kann die Wohnungskündigung zumindest vorübergehend abgewendet werden. Eine solcher Härtefall kann den Mieter selbst oder seine Familie betreffen. Solche Gründe können neben Schwangerschaft und Krankheit auch hohes Alter und Suizidgefahr sein.

Liegen solche Gründe vor, kann der betroffene Mieter Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen. Eine Aufhebung der Kündigung können Betroffene so meist nicht erreichen, aber zumindest eine Verlängerung des Mietverhältnisses herausholen. Hat der Widerspruch keinen Erfolg, können Mieter im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits eine Verlängerung der Räumungsfrist um maximal ein Jahr erreichen.

Mit Aufhebungsvertrag Vergünstigungen herausholen

Ist die Wohnung nicht zu retten, kann es sich für Mieter lohnen, einen Aufhebungsvertrag mit dem Mieter abzuschließen. Darin könnte der Vermieter sich beispielsweise verpflichten, die Umzugskosten zu übernehmen, wenn der Mieter dafür früher auszieht als er laut Kündigungsfrist müsste. Ebenfalls denkbar ist ein Verzicht auf Schönheitsreparaturen, oder dass der Vermieter seinem Mieter eine Ersatzwohnung anbietet.

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