1.704 Anwälte für Auflassung | Seite 70

Als Auflassung gemäß § 925 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) wird die Einigung über die Übertragung von Grundstücken bezeichnet. Soll dagegen z. B. nur eine Dienstbarkeit - das wäre etwa ein Wegerecht - oder eine Grundschuld eingeräumt werden, spricht man lediglich von einer Einigung.

Die Auflassung muss vor einer zuständigen Stelle - das ist grundsätzlich ein Notar - bei gleichzeitiger Anwesenheit der Parteien erklärt werden. Hierbei ist aber nicht nötig, dass sich die Beteiligten im selben Raum aufhalten. Auch eine Vertretung ist möglich, sofern eine wirksame Vollmacht vorgelegt wird. Daneben ist ferner relevant, dass sowohl beim Käufer als auch beim Verkäufer von Immobilien bzw. Grundstücken Geschäftsfähigkeit vorliegt. Dagegen ist weder die Einhaltung einer Schriftform noch eine Beurkundung erforderlich, sodass auch ein Formmangel einer Auflassung nicht entgegenstehen kann. Es ist dennoch ratsam, die Auflassung beurkunden zu lassen. Schließlich muss man später bei der Eintragung ins Grundbuch die Auflassung nachweisen können, was regelmäßig durch eine Beurkundung geschieht. Eine zeitgleiche Beurkundung von Auflassung und Grundstückskaufvertrag kann daher Kosten sparen. Außerdem könnte die Auflassung ohne Beurkundung gemäß § 873 II BGB jederzeit frei widerrufen werden. Damit bestünde regelmäßig die Gefahr, dass der Hauskauf bzw. Wohnungskauf doch nicht zustande kommt. Probleme können sich dann etwa ergeben, wenn eine der Vertragsparteien im Vertrauen auf das Zustandekommen der Veräußerung bereits andere Ausgaben getätigt hat, die für sie aufgrund des „geplatzten Deals" hinfällig geworden sind.

Ferner darf eine Auflassung nicht an eine Bedingung geknüpft werden. So ist es z. B. unzulässig, ein Grundstück unter Eigentumsvorbehalt zu veräußern, bis der Erwerber die Forderung des Verkäufers beglichen hat. Stattdessen kann man aber vereinbaren, dass der Notar die für die Grundbucheintragung erforderlichen Dokumente erst dann dem Grundbuchamt übergibt, wenn der Kaufpreis auf das sog. Notaranderkonto überwiesen wurde.

Übrigens kann eine Auflassung auch in einem Prozessvergleich bzw. einem wirksamen Insolvenzplan erklärt werden.

Das Eigentum an einem Grundstück kann aber nur wirksam übertragen werden, wenn neben der Auflassung auch die Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist, sich die Parteien zu dieser Zeit immer noch einig waren und der Veräußerer zum Verkauf berechtigt war. Unter Umständen ist etwa ein Immobilienkauf aber auch im Rahmen des gutgläubigen Erwerbs vom Nichtberechtigten nach den §§ 892, 893 BGB möglich.

(VOI)

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