1.398 Anwälte für Bauvertrag | Seite 55

Ohne wirksamen Bauvertrag sollte der Bauherr keinesfalls mit der Errichtung von Immobilien beginnen. Schließlich legt allein der Bauvertrag die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien fest. Der Vertrag ist übrigens ein Werkvertrag nach § 631 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Danach schuldet der Hersteller des Hauses einen Erfolg, nämlich die Errichtung eines Hauses ohne Baumängel und gemäß dem aktuellen Stand der Technik. Sofern ein erheblicher Mangel am Gebäude festgestellt hat, wird die Erfüllung vom Bauvertrag somit verneint. Im Übrigen liegt kein Formmangel vor, wenn der Bauvertrag mündlich geschlossen wird; aus Beweisgründen sollte er aber schriftlich fixiert werden.

Im Bauvertrag sollte etwa die Leistungsbeschreibung so genau wie möglich erfolgen. Um z. B. zu vermeiden, dass der Handwerker aufgrund unklarer Regeln billigere und qualitativ schlechtere Baumaterialien verwendet, ist anzuraten, nicht nur den Leistungsumfang, sondern auch Art und Qualität des Baumaterials und der Baustoffe sowie bei Bedarf den einzuhaltenden Standard der Ausstattung exakt im Bauvertrag festzuhalten. Daneben sollte der Bauvertrag genaue Angaben zur Vergütung des Handwerkers/der Handwerker inklusive der Festlegung jeder einzelnen Abschlagszahlung, zum Baubeginn und auch zur Bauzeit beinhalten. Um zu gewährleisten, dass das Gebäude zum vereinbarten Fertigstellungstermin bezugsfertig errichtet wird und um eventuell weitere Baukosten zu vermeiden, sollte der Bauherr auf Vereinbarung einer Vertragsstrafe bestehen, die der Handwerker zahlen muss, wenn er mit dem Bau in Verzug gerät. Des Weiteren ist dem Bauherrn zu empfehlen, im Bauvertrag Modalitäten in Bezug auf die Bauabnahme aufzunehmen, also z. B. zu Themen wie Gewährleistung, Verjährung, oder auch, ob etwa eine konkludente Abnahme durch den Umzug ins Haus möglich sein soll oder nicht. Keinesfalls sollte der Bauherr einen Bauvertrag unterschreiben, in dem der Handwerker die Gewährleistung ausschließt oder etwa die Verjährungsfristen unzulässig verkürzt, z. B. auf ein Jahr.

Ein Bauvertrag kann als Individualvertrag oder unter Verwendung von AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) abgeschlossen werden. Ferner kann im Baurecht auch die VOB Teil B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B) Anwendung finden, die den Charakter von AGB hat und für beide Vertragsparteien vorteilhafte Regelungen enthält. Die Vertragsparteien müssen jedoch im Bauvertrag ausdrücklich festlegen, dass die VOB/B gelten soll. Das bewirkt dann z. B., dass die Mängelansprüche bereits vier Jahre - bei der alleinigen Geltung des BGB dagegen erst nach fünf Jahren - ab Bauabnahme verjähren.

Letztendlich sollte der Bauherr darauf achten, dass der Handwerker Sicherheitsleistungen leistet. Empfehlenswert ist hier unter anderem eine Versicherung - z. B. sog. Fertigstellungsversicherung -, die Bürgschaft einer Bank - z. B. sog. Fertigstellungsbürgschaft bzw. eine Mängelbürgschaft - oder ein Sicherheitseinbehalt von ca. 10 % der Bausumme.

(VOI)

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