3.382 Anwälte für Eigentümerversammlung | Seite 103

Die Wohnungseigentümerversammlung ist ein Organ zur Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 24 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Wer Wohnungseigentum von einer aus mehreren Eigentumswohnungen bestehenden Immobilie erwirbt, wird automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft – eine Unterart der sogenannten Bruchteilsgemeinschaft. Das Eigentum an der Wohnung stellt das Sondereigentum dar und das Eigentum an den Gemeinschaftsflächen und -räumen das Gemeinschaftseigentum, wie zum Beispiel ein gemeinsamer Garten. Durch das WEG hat der Gesetzgeber das Zusammenleben und die Organisation einer Eigentümergemeinschaft von mehreren Eigentumswohnungen in einer Wohnanlage geregelt, um beispielsweise Nachbarschaftsstreitigkeiten mit dem Wohnungsnachbarn zu vermeiden. So regelt das Gesetz viele Rechte und Pflichten des Verwalters und der Eigentümer der Wohnungen. So müssen nach § 24 WEG grundsätzlich sämtliche wichtigen Fragen, die die Eigentümergemeinschaft betreffen, in der Eigentümerversammlung entschieden werden. Weitere Regelungen, die von der Eigentümergemeinschaft bei der Versammlung zu beachten sind, ergeben sich aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.

Einberufung der Eigentümerversammlung

Diese Versammlung wird mindestens einmal jährlich von der Hausverwaltung einberufen. Dies zählt zu den sogenannten Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Der Eigentümer kann, muss aber nicht daran teilnehmen. Die Gemeinschaft kann auf diesen Versammlungen für alle Mitglieder verbindliche Regelungen beschließen, wie etwa eine Hausordnung, um beispielsweise Lärmbelästigungen der Nachbarn untereinander zu vermeiden. Der Verwalter hat hierzu eine Einladung für die Versammlung an alle Wohnungseigentümer einzeln in Textform zu versenden. In der Regel wird die Versammlung durch schriftliche Einladung des Verwalters einberufen. Die Versammlung kann auch wirksam schriftlich einberufen werden, wenn die Einladung durch Fax oder E-Mail erfolgt. Dies gilt aber nur, wenn der jeweilige Eigentümer sein Einverständnis hierzu gegeben hat, also zum Beispiel dem Verwalter seine E-Mail-Adresse zu diesem Zweck überlassen hat. Eine weitere Möglichkeit, die Versammlung einzuberufen, ist das sogenannte Umlaufverfahren. In diesem Verfahren ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Der Umlaufbeschluss muss jedem stimmberechtigten Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zustimmung zugesendet werden. Jedes Mitglied kann auch eine bereits abgegebene Zustimmung zurückziehen, bis das Ergebnis bekannt gegeben wurde.

Die Einladung muss vom Verwalter mit einer Frist von mindestens zwei Wochen vor der Versammlung der Eigentümergemeinschaft erfolgen, sofern kein Fall von besonderer Dringlichkeit vorliegt. Weiter hat der Verwalter darauf zu achten, dass die Einladung eine Tagesordnung beinhaltet, die für die Wohnungseigentümer nachvollziehbar, klar und eindeutig macht, welche Beschlüsse auf der Eigentümerversammlung gefasst werden sollen. Zudem ist der Verwalter zur Einberufung einer Versammlung verpflichtet, wenn ein Viertel der Eigentümer unter Bezeichnung von Angabe des Zweckes und der Gründe eine Eigentümerversammlung beantragen. Gibt es keinen Verwalter, so hat der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter die Einberufung der Eigentümerversammlung zu veranlassen. Verwalter und Verwaltungsbeirat werden ebenfalls von der Eigentümergemeinschaft bestimmt. Auch haben stimmberechtigte Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 4 WEG das Recht, selbst Tagesordnungspunkte zur Entscheidung auf die Tagesordnung zu setzen und Anträge zu stellen, wenn diese sachlich sinnvoll sind. Weigert sich die Verwaltung, kann der betroffene Eigentümer dies auch gerichtlich einklagen.

Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft

Der Ablauf der Versammlung der Eigentümergemeinschaft ist nicht öffentlich. An dieser dürfen neben dem Verwalter nur Wohnungseigentümer teilnehmen. Grundsätzlich hat in der Versammlung jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Das gilt nach § 25 Abs. 2 WEG auch, wenn er Eigentümer von mehreren Wohnungen ist. Gehört das Eigentum einer Wohnung mehreren Miteigentümern, müssen diese eine Person als gemeinsamen Vertreter bestimmen. Solange kein gemeinsamer Vertreter bestimmt ist, hat keiner der Miteigentümer ein Stimmrecht. Sie haben auch nicht das Recht, das Stimmrecht gemeinsam auszuüben, sondern können dies nur durch einen Vertreter.

Durch die Teilungserklärung kann ein Stimmrecht nach dem Objekt- oder Teilungsprinzip vereinbart werden. Nach dem Objektprinzip hat der Eigentümer für jede Wohnung eine Stimme, wobei die Größe der Wohnung keine Rolle spielt. Nach dem Wertprinzip bestimmt sich das Stimmrecht der Eigentümer nach dem Miteigentumsanteil, also nach dem Anteil seiner Wohnung oder Wohnungen am Gesamteigentum. Dieser Anteil ergibt sich aus der Teilungserklärung. Die Eigentümergemeinschaft ist beschlussfähig, wenn von den stimmberechtigten Eigentümern mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend sind. Ist die Versammlung nicht mit der erforderlichen Mehrheit vertreten, hat der Verwalter die Eigentümer zu einer neuen Versammlung einzuberufen. Bei der folgenden Versammlung ist für die Beschlussfähigkeit die Anwesenheit der Mehrheit der Eigentümer bzw. der Miteigentumsanteile nicht mehr erforderlich.

Beschlüsse werden von der Gemeinschaft in der Regel mit einfacher Mehrheit der Stimmen gefasst. Enthält sich ein Eigentümer der Stimme, wird diese nicht berücksichtigt. Bei einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der bauliche Veränderungen der Immobile oder Aufwendungen zum Gegenstand hat, müssen für eine wirksame Beschlussfassung nach § 22 Abs. 1 WEG sämtliche Wohnungseigentümer der Gemeinschaft zustimmen, deren Rechte entsprechend beeinträchtigt werden. Für bauliche Veränderungen wie beispielsweise im Rahmen einer Sanierung, bei einer beabsichtigten Durchführung von Maßnahmen zur Modernisierung an der Wohnanlage oder Anpassung von Gemeinschaftseigentum an den Stand der Technik ist eine sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich. Das heißt, es müssen dreiviertel aller stimmberechtigten Mitglieder zustimmen und diese müssen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben. Welche Mehrheit erforderlich ist, hängt vom Einzelfall ab.

Protokollierung der Eigentümerversammlung

Die Vorschrift nach § 24 Abs. 6 WEG bestimmt, über den Verlauf der Eigentümerversammlung ein Protokoll anzufertigen, die sogenannte Niederschrift. Diese Niederschrift bzw. das Protokoll umfasst auch die von der Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse. Das Protokoll bzw. die Niederschrift hat der Versammlungsleiter, ein Wohnungseigentümer und bei Vorhandensein eines Verwaltungsbeirats dessen Vorsitzender oder sein Vertreter zu unterschreiben. Entspricht der Inhalt der Niederschrift der Eigentümerversammlung nicht dem, was die Gemeinschaft tatsächlich entschieden hat, kann jeder Wohnungseigentümer die Berichtigung des Protokolls verlangen. Die im Protokoll enthaltenen Beschlüsse sind von der Verwaltung in einer Beschlusssammlung abzulegen, die sämtliche Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft enthalten muss. Jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft hat das Recht, in die dort gesammelten gefassten Beschlüsse und auch in jedes einzelne Protokoll Einsicht zu verlangen.

Wirksamkeit der Beschlüsse

Greift ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung rechtswidrig in die Rechte eines Eigentümers ein, kann dieser den Beschluss anfechten. Anfechtung bedeutet in diesem Fall, dass der Wohnungseigentümer bei Gericht gegen den Beschluss eine sogenannte Anfechtungsklage erheben muss, mit dem Antrag, den Beschluss für unwirksam zu erklären. Hat zum Beispiel der Hausverwalter vergessen, einen Wohnungseigentümer einzuladen, kann dieser jeden in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss anfechten. Allerdings hat in diesen Fällen eine Klage nur Erfolg, wenn seine Stimme das Beschlussergebnis beeinflusst hätte.  

Dabei ist jeder Beschluss der Gemeinschaft einzeln anzugreifen und auch konkret zu benennen. Die Frist zur Klageerhebung beträgt gemäß § 46 Abs. 1 WEG einen Monat nach Beschlussfassung und ist zwei Monate nach Beschlussfassung zu begründen. Verstreicht die Frist oder wird die Klage nicht rechtzeitig erhoben, gilt auch ein unwirksamer Beschluss als wirksam, da nur durch eine Entscheidung des Gerichts die Ungültigkeit des Beschlusses festgestellt werden kann. Gibt das Gericht der Klage statt, folgt die Aufhebung des Beschlusses.

Von diesen unwirksamen Beschlüssen sind die nichtigen Beschlüsse zu unterscheiden: Ein Beschluss ist nach § 23 Abs. 4 WEG nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. So kann zum Beispiel die Eigentümerversammlung einem Mitglied nicht weitere Leistungspflichten auferlegen, die über das Tragen von Kosten und Lasten hinausgehen. Wann das der Fall ist, ist oft umstritten, und daher sollte bei Zweifeln ein Anwalt hinzugezogen werden. Ist ein Beschluss nichtig, so bedarf es keiner Anfechtungsklage vor Gericht. So kann jeder Wohnungseigentümer auch lange nach Ablauf der Frist einer Anfechtungsklage die Nichtigkeit des Beschlusses geltend machen und durch Erhebung einer Feststellungsklage feststellen lassen. Wurde ein Beschluss bereits erfolglos angefochten, kann aber nicht mehr die Nichtigkeit festgestellt werden. Wird eine Wohnung veräußert, ist auch der neue Eigentümer nach dem Wohnungskauf an die Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft gebunden.

(FMA)

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