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Immobilie nach Tod des Lebensgefährten bewohnen - Muss ich ausziehen?

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Immobilie nach Tod des Lebensgefährten bewohnen - Muss ich ausziehen?
Immer mehr Paare leben ohne Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft zusammen.

Immer mehr Paare leben unverheiratet zusammen. Während das Statistische Bundesamt 1996 noch 1,8 Mio. nichteheliche Lebensgemeinschaften zählte, sind es inzwischen an die 3 Mio. Paare ohne Trauschein. Ob zur Miete, in Eigentumswohnung oder Eigenheim: Das Zusammenleben in der Immobilie gestaltet sich für die meisten unverheirateten Paare nicht anders als das verheirateter Paare – so lange, bis ein Partner stirbt.

Ohne Ehe zum Auszug gezwungen?

Erst dann bemerkt die oder der Überlebende, dass eine nichteheliche bzw. unverpartnerte Lebensgemeinschaft auch über den Tod hinaus rechtlich kaum verbindet. Schließlich knüpft das hergebrachte Recht in vielen Fällen an die gesetzlich begründete Lebensgemeinschaft – sprich Ehe und eingetragene Lebenspartnerschaft – an. Zahlreiche Stellen zeigen, dass gerade das seit 1900 existierende Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) von Zeiten geprägt ist, in denen Verheiratetsein selbstverständlich war. Was bedeutet das jedoch für das zunehmende Zusammenleben ohne Trauschein mit Blick auf eine gemeinsam bewohnte Immobilie? Darf ich bleiben oder muss ich ausziehen? Können Verwandte oder Erben mich einfach vor die Tür setzen? Fest steht, dass das BGB auch für diese lebensnahen Situationen sowohl für gemietete wie eigene Immobilien Regeln enthält.

Was gilt bei einer gemeinsam bewohnten Mietwohnung?

Mietverhältnis setzt sich mit Mitmietern fort

Für Mietverhältnisse finden sich maßgebliche Bestimmungen in § 563 und § 563a BGB. Letzterer zufolge setzt sich das Mietverhältnis mit überlebenden Mietern automatisch fort – vorausgesetzt allerdings, sie führten mit dem Verstorbenen auf Dauer einen gemeinsamen Haushalt. Ein solcher verlangt vor allem ein gegenseitiges Einstehen und damit mehr als ein bloßes Zusammenleben. Für die Annahme eines gemeinsamen Haushalts sprechen dabei besonders die Dauer des Zusammenlebens, gemeinsame Kinder oder gemeinsames Vermögen wie insbesondere ein gemeinsam geführtes Konto. Als Mieter gilt dabei regelmäßig, wer im Mietvertrag steht und ihn mitunterschrieben hat. Aber auch ohne Unterschrift ist eine Mieterstellung möglich. So kann der Verstorbene seinen Partner beim Unterzeichnen vertreten haben, nachweisbar z. B. durch den Unterschriftenzusatz „i.V.“ für „in Vertretung“ oder Zeugen. Ein Mietvertrag muss zudem nicht zwingend schriftlich abgeschlossen sein. So lassen sich unbefristete Mietverhältnisse auch mündlich vereinbaren. Ausnahmsweise kann auch die langjährige Duldung eines Mitbewohners ein Mietverhältnis faktisch begründen. Ein Anzeichen dafür ist etwa die Entgegennahme von Mietzahlungen durch den Vermieter. Beweisen muss die Mieterstellung im Streitfall der, der sich darauf beruft.

Partner muss nicht zwangsläufig Mieter sein

Aber auch bei offensichtlichem Fehlen einer Mieterstellung des überlebenden Partners muss dieser nicht gleich ausziehen. Denn auch für den Fall, dass keine überlebenden Mieter existieren, sieht das BGB ein sogenanntes Eintrittsrecht vor. Das Mietverhältnis setzt sich in diesem Fall mit denjenigen fort, die einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen geführt haben. Leben im Haushalt dabei auch Kinder oder andere Familienangehörige, treten sie gleichrangig mit nichtehelichen Lebensgefährten ins Mietverhältnis ein. Vorrang vor Lebensgefährten haben insofern nur mit im Haushalt lebende Ehegatten bzw. Lebenspartner. Solche Lebensgemeinschaften aus Ehepartnern und Lebensgefährten sind jedoch sehr unwahrscheinlich. Unabhängig davon schließt das Gesetz es in beiden Fällen aus, von diesen Eintrittsrechten zum Nachteil von Mietern bzw. Mitbewohnern abzuweichen.

Weiterleben in Eigentumswohnung oder Eigenheim

Bewohnte man bislang mit dem Partner bis zu dessen Tod dessen eigene Immobilie, droht eine Auseinandersetzung mit Erben des Partners. Ist man selbst Erbe geworden, ist auch mit vom Partner enterbten Angehörigen zu rechnen, die Anspruch auf ihren Pflichtteil geltend machen können.

Damit man aber überhaupt Erbe wird, muss der verstorbene Partner einen durch Testament oder Erbvertrag zum Erben eingesetzt haben. Insofern kann zwar auch ein darin enthaltenes Vermächtnis der Eigentumswohnung bzw. des Wohnhauses als Erbeinsetzung ausgelegt werden, wenn diese den wesentlichen Nachlasswert ausmachte. Ohne eine entsprechende letztwillige Verfügung sieht es in beiden Fällen schlecht aus. Denn nach wie vor verleihen nur Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft ein auch ohne Testament oder Erbvertrag gegebenes gesetzliches Erbrecht.

Dreißigster gibt kurzfristiges Wohnrecht

Je nachdem gewährt § 1969 BGB insbesondere Bewohnern, die keine Erben sind, nur eine kurze Schonfrist. Dieser regelt den sogenannten Dreißigsten und verpflichtet Erben dazu, Familienangehörige des Erblassers, die zur Zeit seines Todes zu seinem Hausstand gehörten, in den ersten 30 Tagen (daher Dreißigster) nach dem Tod des Partners im selben Umfang wie dieser Unterhalt zu gewähren und die Benutzung von Wohnung und Haushaltsgegenständen zu gestatten. Als Familienangehörige gelten dabei nach Ansicht einiger Gerichte auch nichteheliche Lebensgefährten, sofern sie in einem eheähnlichen Verhältnis mit dem Erblasser zusammengelebt haben (OLG Düsseldorf, Az.: 21 U 120/82). Anders als der Vermieter beim bereits dargestellten Eintrittsrecht in Mietverhältnissen kann der Erblasser den Dreißigsten im Rahmen der Erbschaft abweichend regeln.

Erbengemeinschaft immer nur auf Zeit

Unabhängig davon kommt es in Fällen mehrerer Erben besonders auf das Verhältnis zu den Miterben an. Denn mit ihnen entsteht im Zeitpunkt des Todes eine Erbengemeinschaft. Miterben, die das Haus oder die Wohnung dabei nicht bewohnen, haben einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Darüber hinaus kann jedes Mitglied der Erbengemeinschaft seinen Anteil am Erbe und damit die Auseinandersetzung der Gemeinschaft verlangen. Das führt bei wertvollen Gegenständen, die sich wie Immobilien nicht einfach aufteilen lassen, bei einvernehmlicher Auseinandersetzung regelmäßig zu deren Verkauf bzw. bei erzwungener Auseinandersetzung zur Teilungsversteigerung im Wege der Zwangsversteigerung. Ohne finanzielle Mittel zur Auszahlung von Miterben wird sich der Auszug dabei auf längere Sicht kaum verhindern lassen. Spätestens wenn der Erwerber des Hauses einen Räumungstitel hat, den er bei Zwangsversteigerung bereits durch die vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses erhält, rückt die Zwangsräumung nahe. Es sei denn, es besteht ein zu eigenen Gunsten im Grundbuch eingetragenes und vorrangiges Wohnrecht oder ein Nießbrauch. Denn diese Rechte bleiben auch nach einer Zwangsversteigerung bestehen. Aber auch wenn ein solches Recht erlischt, weil es rangniedriger ist, entsteht mit Zuschlag zumindest ein Anspruch auf Wertersatz nach den § 92 und § 121 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG).

Fazit: Überlebende Partner haben bei Mietverhältnissen regelmäßig ein Eintrittsrecht. Bei eigenen Immobilien kommt es dagegen sehr auf die Erbsituation an. Ein Wohnrecht kann dabei helfen.

(GUE)

Foto : ©Fotolia.com/Lolo Stock


Rechtstipp vom 01.02.2016

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