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Mietrecht: Worauf sollten Mieter achten?

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Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Im Mietrecht sind viele Gesetze, Verordnungen und Vorschriften zu beachten. Das stellt Mieter und Vermieter vor teils unüberwindbare Herausforderungen. Egal, ob es sich um Themen wie Mietvertrag, Mietmängel, Mieterhöhung, Nebenkosten oder Kündigung handelt – hier erfahren Sie mehr.

Die wichtigsten Fakten

  • Der von beiden Seiten unterschriebene Vertrag ist rechtlich bindend.
  • Vermieter und Mieter müssen entsprechende Kündigungsfristen beachten.
  • Die Höhe der zulässigen Mietminderung hängt von der Beeinträchtigung ab.
  • Eine Mieterhöhung muss rechtzeitig angekündigt werden.
  • Mieter und Vermieter haben unterschiedliche Kündigungsfristen.

So gehen Sie vor

  1. Lassen Sie Mietvertrag, Mieterhöhungsschreiben und Kündigung von einem Rechtsanwalt prüfen.
  2. Melden Sie Mängel sofort Ihrem Vermieter.
  3. Wenden Sie sich bei Fragen an einen Mieterverein.
  4. Nebenkostenabrechnung: Lassen Sie sich die Aufstellung der Nebenkosten aushändigen.

Mietvertrag: Fallstricke für Mieter und Vermieter

Welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben, steht im Mietvertrag. Für beide Seiten ist es sinnvoll, den Mietvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Denn ist der Vertrag einmal von beiden Seiten unterschrieben, ist es zu einem wirksamen Mietverhältnis gekommen.
Der Mietvertrag sollte schriftlich geschlossen werden und mindestens folgende Informationen enthalten:
 
  • Vorname und Nachname des Mieters und Vermieters
  • Adresse der Immobilie inklusive der Wohnungslage bei einem Mehrparteienhaus (z. B. Erdgeschoss, 1. Stock etc.)
  • Höhe der Miete
  • Dauer des Mietverhältnisses
Werden keine weiteren Absprachen vereinbart, gelten automatisch die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 535 – 548 BGB).
 
Im Mietvertrag ist im Regelfall die sogenannte Kaltmiete angegeben. Ob die Miete für Ihre Wohnung oder das Wohnhaus angemessen ist, erfahren Sie, indem Sie sich den örtlichen Mietspiegel ansehen. Kommunen und Vereine für Mieter und Vermieter bieten diesen meistens auf ihrer Internetseite an.

 

Erstberatung Mietrecht

Erstberatung im Mietrecht

Der Alltag von Mietern und Vermietern kommt selten ohne Ärger mit dem Vermieter aus. Für ein möglichst entspanntes Mietverhältnis sollten beide Seiten bereits beim Vertragsabschluss einige juristische Feinheiten beachten.

Erfahren Sie hier mehr

Was ist eine Kaution? Was gehört in die Hausordnung?

Wenn Sie eine Kaution bezahlen sollen, darf diese das Dreifache der monatlichen Netto-Kaltmiete betragen. Gesetzlich sind Sie berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen bereitzustellen. Die erste Teilzahlung ist dabei zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Die geleistete Kaution ist vom Vermieter zu verzinsen.
 
In der Hausordnung können Vermieter das Zusammenleben regeln und ggf. bestimmte Pflichten vorgeben. Folgende Punkte können in der Hausordnung, die Bestandteil des Mietvertrages sein kann, festgelegt sein:
 
  • Ruhezeiten
  • Nutzung der Gemeinschaftsräume
  • Regeln für weiteres Gemeinschaftseigentum (Garten, Grünflächen etc.)
  • Haussicherheit
  • Reinigungsaufgaben usw.
Allerdings kann der Vermieter nicht alles vorschreiben, z. B. ist das Abstellen von Kinderwagen oder Rollatoren im Treppenhaus erlaubt. Auch Besuchszeiten, Musizierverbot oder das Wäschewaschen können nicht so einfach verboten werden.

Mietmängel & Mietminderung: Was ist erlaubt und was muss beachtet werden?

Als Vermieter ist man dazu verpflichtet, die Wohnung mängelfrei zu halten. Liegt trotzdem ein Mangel vor, darf der Mieter die Miete mindern. Doch vorher muss er den Vermieter unverzüglich informieren und dem Vermieter die Möglichkeit geben, den Mangel zu beseitigen. Wichtig: Die Höhe der Mietminderung hängt von der Beeinträchtigung des Wohnwertes ab. Ob es sich wirklich um einen Mangel handelt, können Mieter ggf. über sog. Mängellisten erfahren.
 
In der Regel kann in folgenden Fällen die Miete gemindert werden:
 
  • Feuchtigkeit & Schimmel
  • Ungeziefer
  • Ausfall der Warmwasserversorgung
  • Heizungsausfall
  • Undichte Türen und Fenster
  • Falsche Wohnflächenangabe
  • Baulärm
Bei leichten Beeinträchtigungen sind 5 – 10 Prozent von der Bruttomiete verhältnismäßig, bei mittleren Mängeln 10 – 20 Prozent.
Beratungsthemen im Mietrecht
Streitgegenstände im Mietrecht (Quelle: Deutscher Mieterschutzbund)

Mieterhöhung: Worauf Mieter und Vermieter achten sollten

Anhand des aktuellen Mietspiegels, der von Städten und Gemeinden regelmäßig per Umfrage ermittelt wird, können sich Vermieter bei einer geplanten Mieterhöhung orientieren. Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich begründet werden. Gesetzlich geregelt wird diese Mieterhöhung in § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann wie folgt ermittelt werden:

  • örtlicher, gültiger Mietspiegel
  • Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen
  • Auskunft aus einer Mietdatenbank
  • Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gilt als Obergrenze. Liegt die bisherige Miete unter der ortsüblichen Miete, müssen Vermieter die Kappungsgrenze beachten. Innerhalb von drei Jahren dürfen Vermieter die Miete nicht mehr als 20 Prozent erhöhen.

In einigen Städten liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent. Zudem müssen Sie beachten, dass die Miete nur alle 15 Monate erhöht werden darf. Der Mieter hat nach dem Erhalt des Mieterhöhungsschreibens bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit, sich seine Zustimmung zu überlegen.

Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter erst nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters oder, wenn der Mieter seine Zustimmung eindeutig und endgültig verweigert, eine Zustimmungsklage einreichen.

Wenn Sie das Mietshaus durch Modernisierungsmaßnahmen aufwerten möchten, können Sie entstandene Kosten bis zu 11 Prozent auf die Jahresmiete umlegen. Vermieter müssen die Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen.

Modernisierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die eine energetische Modernisierung oder Einsparung des Energieverbrauchs zum Gegenstand haben oder den Gebrauchs- oder Wohnwert verbessern.

Nebenkosten & Betriebskosten: Wer muss was zahlen?

Vermieter haben das Recht, Betriebskosten – soweit diese im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden – auf den Mieter umzulegen. Wichtig: Als Vermieter dürfen Sie nur bestimmte Kosten auf Ihren Mieter umlegen. Hierzu gehören u. a.:

  • Heizkosten
  • Warmwasser
  • Grundsteuer
  • Gebäudereinigung, Hausmeister, Gartenpflege
  • Müllbeseitigung, Straßenreinigung
  • Aufzug
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Beleuchtungskosten
  • Abwassergebühr

Häufig spricht man von Nebenkosten, die im Mietvertrag entweder als Pauschalbetrag oder durch eine Vorauszahlung vereinbart werden.

Wurde eine Vorauszahlung vereinbart, zahlt der Mieter nur die tatsächlich angefallenen Kosten. Um den Verbrauch festzustellen, muss der Vermieter eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen. Dadurch kann es zu einer Nachzahlung durch den Mieter oder zu einer Rückzahlung durch den Vermieter kommen.

Zahlt der Mieter einen Pauschalbetrag, sind die Nebenkosten damit abgegolten. Als Vermieter können Sie somit keine Nachforderung stellen und als Mieter keine Rückforderung geltend machen.

Erstberatung Mietrecht

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Der Alltag von Mietern und Vermietern kommt selten ohne Ärger mit dem Vermieter aus. Für ein möglichst entspanntes Mietverhältnis sollten beide Seiten bereits beim Vertragsabschluss einige juristische Feinheiten beachten.

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Kleinreparaturen & Schönheitsreparaturen: Wer muss was reparieren und bezahlen?

Für Kleinreparaturen kann im Mietvertrag eine Klausel vereinbart werden, wonach der Mieter die Kosten für die Beseitigung solcher kleineren Schäden zahlen muss. Welcher Betrag unter den Begriff Kleinreparatur fällt, ist nicht allgemein gesetzlich geregelt. Aufgrund einer Vielzahl von Gerichtsurteilen sollten folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die Reparatur darf höchstens 75 bis 100 Euro kosten.
  • Diese muss sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (z. B. Duschkopf, Lichtschalter, tropfender Wasserhahn usw.).
  • Obergrenze pro Jahr: höchstens 150 bis 200 Euro oder 6 bis 8 Prozent der Jahresmiete.

Kaum ein mietrechtliches Thema ist so häufig Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen wie die Frage, ob ein Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Es ist absolut üblich und grundsätzlich zulässig, die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Hierzu zählen lt. § 28 Abs. 4 Satz 3 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV):

  • Tapezieren bzw. Entfernen der Tapeten
  • Entfernen von Dübeln
  • Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
  • Streichen der Fußböden
  • Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre
  • Verschließen entstandener Löcher
  • Streichen von Innentüren, Fenster und Außentüren (von innen)

Kündigung: Welche Kündigungsfristen gelten für Mieter und Vermieter?

Wenn eine Wohnung nicht für einen von vornherein festgelegten Zeitraum gemietet wird, ist sie auf unbestimmte Zeit vermietet. Der Mietvertrag kann natürlich auch wieder gekündigt werden. Das ist allerdings für den Mieter weitaus einfacher als für den Vermieter – und zwar nicht nur, was die Kündigungsgründe angeht, sondern auch bei den Kündigungsfristen (vgl. § 573 c BGB).

Grundsätzlich haben Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Fristgerecht ist die Kündigung, wenn der Vermieter spätestens am 3. Werktag eines Monats die Kündigung erhält.

Kündigungsfristen für Vermieter sind von der Länge des Mietverhältnisses abhängig – beginnend bei drei Monaten für bis zu fünf Jahre Mietdauer und maximal neun Monaten ab einem achtjährigen Mietverhältnis. Auch für Vermieter können sich die Kündigungsfristen verkürzen. Das ist der Fall, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander seine Miete nicht bezahlt hat oder er die Mietwohnung nicht sorgfältig nutzt  – dann kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). 

Was Sie sonst noch interessieren könnte

Indexmiete & StaffelmieteVermieter können bereits im Mietvertrag eine Mieterhöhung – entweder eine Staffelmiete oder eine Indexmiete – festlegen. Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete automatisch um die vereinbarte Höhe. Die Indexmiete richtet sich nach dem Preisindex für Lebenshaltungskosten.
PachtvertragEin Pachtvertrag unterscheidet sich nur unwesentlich vom Mietvertrag – nur bei den Kündigungsfristen und Erhaltungspflichten bei mitverpachtetem Inventar finden sich nennenswerte Unterschiede. Im Allgemeinen werden die Vorschriften des Mietrechts angewandt.
WerkwohnungenFür Werk- und Werkdienstwohnung gelten einige Besonderheiten (§§ 576 - 576b BGB), z. B. können solche Wohnungen leichter gekündigt werden.
ZeitmietvertragDer sogenannte Zeitmietvertrag bedarf nach § 575 BGB der Schriftform. Mündlich abgeschlossene Verträge sind automatisch Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit. Zulässige Gründe für eine Befristung sind: Spätere Eigennutzung des Vermieters, Baumaßnahmen und Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen.
Erstberatung Mietrecht

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Der Alltag von Mietern und Vermietern kommt selten ohne Ärger mit dem Vermieter aus. Für ein möglichst entspanntes Mietverhältnis sollten beide Seiten bereits beim Vertragsabschluss einige juristische Feinheiten beachten.

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Von
Cornelia Lang
anwalt.de-Redaktion