3.423 Anwälte für Mietminderung | Seite 119

Als Mietminderung bezeichnet man die prozentuale Reduzierung der Miete (Mietzins) durch den Mieter wegen des eingeschränkten Gebrauchs der Mietsache.

Gemäß Mietrecht ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter das Mietobjekt im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Ist die Mietsache erheblich mangelhaft und ist dadurch ganz oder teilweise nur noch eingeschränkt zu gebrauchen, hat der Mieter - unabhängig vom Verschulden des Vermieters - ein Recht auf Mietminderung.

Mieter von Mietzahlungspflicht befreit

Das Recht zur Mietminderung tritt automatisch ein. Das heißt, ein Mieter kann von Gesetzes wegen die Miete mindern. Dazu kann ein Mieter je nach Schwere der Beeinträchtigung einfach seine Mietzahlung einstellen. Denn er ist von der Leistung der nach Mietvertrag zu zahlenden Miete befreit, solange sich das Mietobjekt nicht entsprechend nutzen lässt. Die Mietminderung ist dabei nicht vorab beim Vermieter zu beantragen. Wohl aber muss ein Mieter dem Vermieter den Grund für die Mietminderung mitteilen. Solange der Mietminderungsgrund besteht, darf der Mieter die Miete mindern. Dabei ist eine Einschränkung des Mietminderungsrechts bei der Wohnungsmiete unzulässig. Ebenso darf der Vermieter bei berechtigter Mietminderung nicht die Kaution verwenden, um den Mietrückstand auszugleichen.

Mietminderung wegen Mangel möglich

Grund für eine Mietminderung geben in der Praxis weit überwiegend Sachmängel, die dazu führen, dass die gemietete Sache für die vereinbarte Nutzung unbrauchbar wird. Bei einer Mietwohnung ist dabei die Lebensqualität in der Regel erheblich eingeschränkt. Ein klassischer Anlass für eine Mietminderung ist: Während der Heizperiode ist der Ofen oder die Heizung ausgefallen und die Wohnung ist kalt. Hier ist eine Mietminderung möglich, wenn die Temperatur in der Wohnung unter eine zumutbare Mindesttemperatur fällt. Entsprechendes gilt, wenn kein Warmwasser mehr fließt oder das Wasser wird nicht schnell genug warm. Über die Temperaturuntergrenze bei Mietminderung entscheiden die Gerichte im Einzelfall. Weiteres Beispiel für eine Situation, die zur Mietminderung berechtigt: Der Wohnungsnachbar stört, weil er ständig laute Musik hört oder Krach macht. Der Vermieter unternimmt nichts gegen den Nachbarn. Hier ist eine Mietminderung gleichermaßen möglich. Ein Mieter, der um seine Nachtruhe gebracht wird oder frieren muss, muss nicht den vollen Mietpreis entrichten und in schweren Fällen, solange sie andauern, gar keine Miete zahlen.

Hierauf muss der Vermieter bei Mietminderung achten

Der Vermieter muss also alle Erhaltungsmaßnahmen ergreifen, die für den vertraglich vereinbarten Gebrauch der Mietsache erforderlich sind. Im Gegensatz zum Kaufvertrag ist die Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustandes die Leistungspflicht des Vermieters.

Dabei ist es unerheblich, ob der Mangel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen hat oder erst später, während der Miete entstanden ist. Auch ein Rechtsmangel kann den Mieter zur Mietminderung berechtigen, beispielsweise wenn der Mieter das Gebrauchsrecht nicht ausüben kann, weil ein Dritter seinerseits ihm gegenüber sein Besitzrecht geltend macht. Hat der Vermieter eine Eigenschaft zugesichert und fehlt diese, besteht ebenfalls ein Anspruch des Mieters auf Mietminderung.

Viele Gründe rechtfertigen die Mietminderung

Weitere häufig auftretende Fälle, die eine Mietminderung rechtfertigen, sind Baustellenlärm, gravierende Abweichung der vertraglichen Wohnfläche von der tatsächlichen im Mietvertrag angegebenen Fläche, Schimmelpilzbefall, feuchte Wände und Böden oder ein ausgefallener Aufzug. Auch eine nicht funktionierende Toilette oder Dusche im Badezimmer ist ein triftiger Grund. Entsprechendes gilt, falls die mietvermietete Küche unbenutzbar ist.

Ein Recht zur Mietminderung ist insbesondere gegeben, wenn die Gesundheit gefährdet ist. So etwa bei Schimmel in der Wohnung, verunreinigtem Wasser durch Ablagerungen und Keime im Leitungswasser, wie insbesondere Legionellen. Entsprechendes gilt bei in der Wohnung verbautem Asbest. Ist die Wohnung zu feucht oder zu nass, gilt dies ebenso als Gesundheitsrisiko. Auch Lärm wird als gravierender Mangel gewertet, welcher die Lebensqualität stark mindert. Ist der Nachbar zu laut oder bellt dessen Hund ständig, besteht nächtliche Lärmbelästigung durch eine Diskothek kann der Mieter ebenso auf Mietminderung bestehen. Bei störendem Kinderlärm, der etwa von einem angrenzenden Spielplatz oder im Garten spielender Kinder stammt, ist hingegen eine besondere Abwägung erforderlich.

Liegt ein Sachmangel oder Rechtsmangel vor, so hat der Mieter bei bestehendem Vertrag gegen den Vermieter weitere Ansprüche. Ein Mieter kann nach dem Vertrag zunächst die Beseitigung des Mangels verlangen. Er kann so - neben der Mietminderung - Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn der Vermieter in Verzug mit der Mangelbeseitigung kommt. Entsprechendes gilt, wenn der Mangel zu Schäden am Eigentum des Mieters geführt hat. Des Weiteren darf ein Mieter in dringenden Fällen oder der Vermieter nicht rechtzeitig reagiert bzw. nichterreichbar ist, den Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Nicht zuletzt ist der Mieter bei erfolglosem Ablauf einer Frist zur Behebung bzw. erfolgloser Abmahnung gegenüber dem Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt.

Was muss der Mieter bei einer Mietminderung berücksichtigen?

Will der Mieter die Miete mindern, muss er dem Vermieter bzw. der ihn stellvertretenden Hausverwaltung zunächst den Mangel unverzüglich anzeigen und ihn zur Beseitigung auffordern. Die Mängelanzeige kann zwar auch mündlich erfolgen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich aber die schriftliche Anzeige des Mangels unter Beisein von Zeugen. So lässt sich in einem Rechtsstreit besser nachweisen, dass man den Mangel rechtzeitig angezeigt hat. Denn dem Vermieter muss Gelegenheit gegeben werden, den Mangel zu reparieren.

Hat der Mieter den Mangel nicht rechtzeitig dem Vermieter gemeldet, ist er zum Schadensersatz für die Folgeschäden nach §536c BGB verpflichtet. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn es infolge nicht angezeigter Probleme mit der Elektrik zum Kurzschluss und anschließend zu einem Brand in der Wohnung kommt. Dasselbe gilt, wenn ein Mieter die Mangelbehebung verhindert, indem er Handwerker nicht in die Wohnung lässt.

Und auch folgendes muss beachtet werden: Sind dem Mieter bestimmte Mängel bereits bekannt, bevor er den Mietvertrag unterzeichnet hat, besteht kein Anspruch auf Mietminderung. Dasselbe gilt, wenn ein Mieter vor Vertragsabschluss offensichtliche Mängel einfach übersieht. Nicht zuletzt, darf der Mieter den Mangel nicht selbst verursacht haben.

Das Recht zur Mietminderung kann zudem regelmäßig aufgrund der grundsätzlich im Zivilrecht geltenden Vertragsautonomie vertraglich ausgeschlossen werden. Das gilt jedoch nicht bei der Vermietung von Wohnraum: Gemäß § 536 Absatz 3 kann zugunsten des Mieters sein Minderungsrecht nicht durch Vertrag ausgeschlossen werden.

Die konkrete Berechnung der Mietminderung

Die Miete wird je nach Schwere des Mangels gemindert. Maßstab ist die Bruttomiete - also die Nettomiete inklusive der Nebenkosten. Die Höhe der Mietminderung hängt vom konkreten Einzelfall ab.

Einige Mietminderungsbeispiele aus der Rechtsprechung:

• bei kompletten Ausfall der Heizung im Winter dürfen 100 Prozent der Miete einbehalten werden,
• bei undichten Fenstern und Türen sind es bis zu 50 Prozent,
• nächtlicher Lärm von einer Baustelle lassen bis zu 30 Prozent Mietminderung zu.

Mietminderung kann weitreichende Folgen haben

Falls der Vermieter bestreitet, dass tatsächlich mietmindernde Mängel vorliegen, ist es hilfreich, dass ein Sachverständiger zu Beweiszwecken ein Gutachten anfertigt. Sollte das Gutachten die Mängel belegen, muss der Vermieter die Kosten tragen.

Deshalb und weil bei unberechtigter Mietminderung ein erheblicher Mietrückstand entstehen kann, der mit Erreichen einer gewissen Höhe den Vermieter zudem zur fristlosen Kündigung und anschließenden Räumungsklage berechtigt, empfiehlt sich für beide Seiten die Überprüfung der Mietminderung durch einen Rechtsanwalt. Ein Anwalt kann im Übrigen bei der Mangelanzeige helfen.

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