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Arglistige Täuschung bei Immobilienerwerb - auch ein Fachmann kann sich täuschen

  • 2 Minuten Lesezeit

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Grundsätzlich ist die Rechtsprechung bei Annahme einer arglistigen Täuschung im Immobilienbereich recht käuferfreundlich. Die Aufklärungspflichten des Verkäufers gehen sehr weit, wenn dieser Kenntnisse von Mängeln hat oder haben könnte. Eine interessante Entscheidung des Bundesgerichtshofs zeigt aber, dass auch ein Fachmann als Verkäufer Wissenslücken haben darf.

Fachmann baute selber 

Der Verkäufer eines Hauses war als Maurermeister und Inhaber eines Bauunternehmens aufgetreten und verkaufte sein Privathaus. Er gab bei Besichtigungen an, dass das Haus fachgerecht bzw. nach den anerkannten Vorschriften errichtet wurde. Er habe besondere Sorgfalt aufgewandt, da er das Haus für seine Familie baute.

Abweichung von DIN-Vorschriften festgestellt

Ein vom Käufer beauftragter Gutachter hat gewisse Mängel festgestellt. Die durchgeführten Arbeiten waren teilweise nicht nach aktuellen DIN-Vorschriften und anerkannten Regeln der Technik durchgeführt worden. Der Käufer klagte auf Erstattung von den Mangelbeseitigungskosten sowie verlangte die Erstattung weiterer Kosten, wie beispielsweise der Gutachterkosten. Dabei bezog sich der klagende Käufer auf eine arglistige Täuschung. Die Aussagen des Verkäufers stellen eine Zusicherung dar oder seien zumindest Aussagen, die „ins Blaue hinein“ getroffen wurden.

Das Landgericht wies die Klage ab.

Oberlandesgericht gibt Käufer recht

Der Käufer legte Berufung zum Oberlandesgericht ein. Das Oberlandesgericht gab dem Käufer recht. Man könne von einem Fachmann wie dem Verkäufer die Einhaltung bestimmter Qualitätsstandards erwarten. Er möchte die jeweils aktuell geltenden Regeln seines Fachs kennen und anwenden, sowie er es bei der Besichtigung auch versichert hatte.

BGH gibt Verkäufer recht 

Der Bundesgerichtshof konnte dagegen keine Arglist des Verkäufers erkennen. Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt.

Dabei ist grundsätzlich auch die eigene Sachkunde des Verkäufers zu berücksichtigen. Der Bundesgerichtshof stellte aber nicht auf die grundsätzlichen Erwartungen eines Auftraggebers an einen Handwerker ab. Anders als bei der Gewährleistung kommt es hier nur auf die Sicht des Verkäufers an. Der Käufer konnte nicht nachweisen, dass der Verkäufer bewusst von einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen ist. Auch ein Fachmann kann sich insoweit täuschen. In dem Fall kann dann jedoch keine arglistige Täuschung durch den Verkäufer vorliegen.

Fazit

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs die auf den 1. Blick überrascht, im Ergebnis aber schlüssig und überzeugend ist.

BGH, Urteil vom 14.06.2019, Az. V ZR 73/18



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