Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf

Es ist leider ein Klassiker in der anwaltlichen Beratung: Die Freude über den Erwerb der neuen Immobilie währt nicht lange, da bei Renovierung oder Umzug plötzliche Dinge auffallen, die man vorher nie gesehen hat. Man fühlt sich dann häufig getäuscht und die ursprüngliche Kalkulation für die Finanzierung und den Umzugstermin ist überholt. Schnell ist man dann beim Vorwurf der arglistigen Täuschung.

Dieser Ratgeber soll einen grundsätzlichen Überblick über diesen Themenkomplex geben, ohne zu sehr auf Einzelfälle einzugehen.

Warum ist der Begriff der arglistigen Täuschung so bedeutend?

Im Immobilienbereich haben wir weitgehend die Situation, dass eine Privatperson von der anderen Privatperson kauft. Das bedeutet, dass das Gesetz die Möglichkeit eröffnet, einen Vertrag unter Ausschluss der Gewährleistung zu schließen. Diese Möglichkeit wird in aller Regel auch entsprechend wahrgenommen und befindet sich in fast allen notariellen Standardverträgen.

Wenn jedoch ein Mangel arglistig verschwiegen wird, greift dieser Gewährleistungsausschluss nicht. Weiter besteht in diesem Fall sogar die Möglichkeit, den gesamten Kaufvertrag anzufechten und den Erwerb rückabzuwickeln.

Was ist eine Täuschung?

Es sind zwei Elemente zu unterscheiden, die aber in der Praxis regelmäßig nahtlos ineinander übergehen. Zunächst ist eine Täuschung erforderlich. Darunter versteht man das Vorspiegeln falscher Tatsachen, ebenso wie die Entstellung wahrer Tatsachen. Auch wenn sich dies zunächst einfach und klar abgrenzbarer anhört, beginnen im Prozess hier häufig bereits die Probleme.

Natürlich kann nicht jede Äußerung, die nicht der Wahrheit entspricht, gleichzeitig eine Täuschung sein. So sind subjektive Meinungsäußerungen außer Betracht zu lassen. Wenn beispielsweise der Verkäufer behauptet, er glaube die Heizung würde noch einige Jahre halten, weil er diese immer gut hat warten lassen, dann ist dies nur eine Meinungsäußerung und keine Täuschung.

Ebenfalls keine Täuschung stellen sogenannte „marktschreierische Anpreisungen ohne sachlichen Gehalt“ dar. Das sind solche Äußerungen, die ohnehin kein vernünftiger Mensch ernst nimmt.

Komplexer wird es dann auch, wenn auch Dritte im Verkaufsprozess eingebunden sind, wie insbesondere der Immobilienmakler. Wenn der Immobilienmakler vom Verkäufer eingeschalten wurde, dann hat sich der Verkäufer auch die Äußerungen des Maklers zurechnen zu lassen.

Schließlich wird gerade im Immobilienbereich eine Täuschung nicht durch eine aktive Aussage begangen, sondern vor allem durch ein Verschweigen. So wird beispielsweise nicht darauf verwiesen, dass sich Altlasten auf dem Grundstück befinden. Gemäß Bundesgerichtshof hat ein Verkäufer aber von sich aus über Umstände zu belehren, die er kennt und von denen er weiß oder wissen muss, dass sie für den anderen Teil von wesentlicher Bedeutung sind.

Und was ist Arglist?

Erforderlich ist auch die Arglist des Täuschenden. Der Täuschende muss wissen und wollen, dass der andere Teil durch die Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung veranlasst wird, die er anderenfalls so nicht abgegeben hätte. Bei falschen Angaben in Angeboten und ähnlichem kann bereits aus der Täuschungshandlung als solcher auf die Arglist geschlossen werden. Wenn es dagegen um die Täuschung durch eine unterlassene Aufklärung geht, reicht es aus, wenn der Täuschende zumindest damit rechnen musste und dies auch billigend in Kauf nimmt, dass der andere Teil von den verschwiegenen Umständen keine Kenntnis hat und diese Umstände seine Kaufentscheidung beeinflussen mussten.

Dennoch ist gerade dieser Punkt in der Praxis sehr heikel. Der Verkäufer argumentiert häufig damit, dass er von einem Mangel nichts wusste oder selbst einem Irrtum aufgesessen ist. Hier gilt es dann im Detail herauszuarbeiten, warum der Verkäufer Kenntnis hat haben müssen, z. B. durch Gespräche mit Nachbarn, Auswertung von Unterlagen etc.

Folgen der arglistigen Täuschung

Gelingt der Nachweis einer arglistigen Täuschung, gibt es zahlreiche Möglichkeiten. In besonders schwerwiegenden Fällen, z. B. wenn eine Baugenehmigung fehlt und nicht nachholbar ist, kann der gesamte Kaufvertrag rückabgewickelt werden. Es schließen sich dann weitere Themenfelder an, wie die Erstattung der Notarkosten und Maklerprovision.

Häufiger geht es aber um die Punkte Schadensersatz und Kaufpreisminderung. Der Getäuschte möchte die erworbene Immobilie behalten, aber den Schaden professionell beheben lassen oder einen Teil des Kaufpreises zurückverlangen. Auch dies ist trotz Gewährleistungsausschluss möglich.