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Immobilienkauf – An was ist zu denken?

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Immobilienkauf – An was ist zu denken?
Beim Kauf einer Immobilie gilt es besonders die Risiken zu minimieren – das schafft nur, wer vorher genau hinschaut.

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft man nicht alle Tage. Zum Schutz vor bösen Überraschungen sollte vor dem Erwerb einiges klar sein. Denn ein Rücktritt vom Vertrag ist nur sehr selten möglich.

In den Vertrag gehört natürlich der Kaufpreis. Um Zusatzkosten zu vermeiden, sollte er darin feststehen. Bei Neubauten sollten Zahlungen sich nach Bauabschnitten bemessen. Das schafft Sicherheit auf beiden Seiten, wenn Probleme auftreten. Im Übrigen sollte der Kaufpreis erst fällig sein, wenn ein lastenfreier Eigentumsübergang gewährleistet ist. Darauf achtet regelmäßig der Notar. Der muss ohnehin den Immobilienkaufvertrag notariell beurkunden, denn ansonsten ist er unwirksam.

Vorsicht ist besser als Nachsicht

Dem Preis gegenüber steht die Immobilie. Gerade „gebrauchte" Häuser und Wohnungen sollte zuvor ein Sachverständiger einmal begutachtet haben. Denn einerseits ist die Haftung des Verkäufers bei Altimmobilien in der Regel vertraglich ausgeschlossen. Andererseits beschränkt sich dessen trotz Haftungsausschluss weiter bestehende Pflicht, Mängel zu offenbaren, nur auf die ihm bekannten. Und das sind in der Regel wenige. Denn der Verkäufer ist zumeist genauso wenig Fachmann wie der Käufer. Und häufig verstecken sich die Fehler ohnehin im Gemäuer. Sollte der Verkäufer dann dennoch etwas verschwiegen oder gar gelogen haben, ist es Sache des Käufers, ihm das nachzuweisen. Ohne einen aufwendigen Rechtsstreit gelingt das kaum. Und selbst bei einem Sieg muss der frühere Eigentümer den nicht selten erheblichen Schaden auch bezahlen können.

Lieber einmal zu viel hingeschaut

Ein weiterer Punkt, der stets zu klären ist, sind offene Kosten für die Erschließung des Grundstücks oder Anschlüsse des Gebäudes. Dabei hilft eine Nachfrage bei der Stadt oder Gemeinde bzw. den Versorgerunternehmen. Das Vorliegen einer Baugenehmigung, die Kenntnis der zulässigen Nutzung, eine Einsicht des Lageplans sowie das Wissen um eventuell bestehenden Denkmalschutz sowie mögliche Altlasten sind alles vor dem Vertragsschluss zu erledigende Aufgaben. Bei Wohnungseigentum gehört der Blick in die Teilungserklärung und die Beschlusssammlung, auf die Eigentümerrechtsverhältnisse, die zulässige Nutzung des Sondereigentums, den Bestand der Rücklagen ebenso dazu, wie in Erfahrung zu bringen, ob Reparaturen anstehen.

Ein Blick ins Grundbuch ist Pflicht

Unbedingt klar sein muss auch, ob die Immobilie mit Rechten Dritter belastet ist. Dazu gehören typischerweise Grundschulden, Hypotheken und Dienstbarkeiten. Diese können den Wert erheblich schmälern. Hier hilft ein Blick ins Grundbuch. Die rechtlichen Nachteile sind dann finanziell abzugelten - in der Regel über den Kaufpreis. Wenn möglich, ist sofort im Kaufvertrag die Löschung dieser Rechte zu bestimmen.

Kauf bricht nicht Miete

Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, muss wissen, dass er mit Eigentumsübergang in bestehende Mietverträge eintritt. Zwar treffen ihn nicht alle vorherigen Ansprüche der Mieter gegenüber dem vorherigen Vermieter, da er nicht Rechtsnachfolger wird. Befand sich der Verkäufer aber im Verzug mit einer Schadensbegleichung kann auch der neue Erwerber haften. Auch Versicherungen übernimmt der Käufer. Er hat aber ein Sonderkündigungsrecht von einem Monat nach Eigentumsübergang.

(GUE)

Foto : ©iStockphoto.com/cookelma


Rechtstipp vom 28.09.2012
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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