252 Anwälte für Zwangsverwaltung

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Profil-Bild Rechtsanwalt Dr. György Arányi
sehr gut
Kanzlei Dr. Arányi, Budapest, Stollár Béla u., 4, 1055, Ungarn 7349.0455109543 km
Erbrecht • Strafrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Zivilrecht • Kaufrecht • Familienrecht • Allgemeines Vertragsrecht
Herr Rechtsanwalt Dr. György Arányi ist Ihnen bei rechtlichen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung gerne behilflich
aus 19 Bewertungen Gute Beratung und Professionelle Abwicklung meines Anliegens , Sehr zu empfehlen ! (19.07.2023)
Profil-Bild Rechtsanwältin A. Banu Tanverdi LL.M.
Anwaltskanzlei Tanverdi, Yeni Yol Cad., 3, 34398, Istanbul, Türkei 8410.0847277348 km
Arbeitsrecht • Patentrecht • Markenrecht • Handelsrecht & Gesellschaftsrecht • Wirtschaftsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht
Bei juristischen Fragestellungen im Bereich Zwangsverwaltung steht Ihnen Frau Rechtsanwältin A. Banu Tanverdi LL.M. gerne zur Verfügung
(26.11.2023) Die anwaltin hat schnell reagiert für weitere habe ich geschrieben das mich melde
Profil-Bild Rechtsanwalt Dr. und Notar Gilles Benedick
Rechtsanwalt Dr. und Notar Gilles Benedick
Benedick Studio legale e notarile, Via Ludovico Ariosto 6, 6901 Lugano, Schweiz 6766.4964322235 km
Arbeitsrecht • Erbrecht • Handelsrecht & Gesellschaftsrecht • Versicherungsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht • Allgemeines Vertragsrecht
Beratung und Vertretung bei rechtlichen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung bietet Herr Rechtsanwalt Dr. und Notar Gilles Benedick
(20.11.2022) Herr Benedick ist ein sehr kompetenter Anwalt der sich ehrlich darum kümmert zu helfen.
Profil-Bild Rechtsanwalt Daniel F. Schütz
Rechtsanwalt Daniel F. Schütz
Anwaltskanzlei Daniel F. SCHÜTZ, Cours des Bastions 5, 1205 Genf, Schweiz 6563.8471162158 km
Arbeitsrecht • Strafrecht • Handelsrecht & Gesellschaftsrecht • Versicherungsrecht • Wirtschaftsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Urheberrecht & Medienrecht
Bei rechtlichen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung hilft Ihnen Herr Rechtsanwalt Daniel F. Schütz
(12.07.2022) Herr RA Daniel F. Schütz war uns, der Ruby Hotelgruppe, u.a. mit Sitz in Zürich, zur Erlangung der Betriebsbewilligung …
Profil-Bild Rechtsanwalt Alexander Klatt
Rechtsanwalt Alexander Klatt
Kanzlei Alexander Klatt, Simsonstraße 5, 04107 Leipzig 6719.0361119727 km
Fachanwalt Baurecht & Architektenrecht • Arbeitsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Forderungseinzug & Inkassorecht • Öffentliches Baurecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht
Bei juristischen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung unterstützt Sie Herr Rechtsanwalt Alexander Klatt
(10.04.2023) Sehr nett,kompetent mit klaren Aussagen
Profil-Bild Rechtsanwältin Claudia Hölzlwimmer
Kanzlei Claudia Hölzlwimmer, Leopoldstraße 72, 80802 München 6831.5461044897 km
Arbeitsrecht • Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Insolvenzrecht & Sanierungsrecht • Zivilrecht • Zwangsvollstreckungsrecht
Frau Rechtsanwältin Claudia Hölzlwimmer vertritt Sie anwaltlich kompetent im Bereich Zwangsverwaltung
(01.11.2023) Sehr freundlich und kompetente Anwältin.
Profil-Bild Rechtsanwältin Kornelia Saß
Rechtsanwältin Kornelia Saß
Kanzlei Kornelia Saß, Bayerischer Platz 5, 10779 Berlin 6720.0891967772 km
Fachanwältin Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Familienrecht • Zivilrecht • Kaufrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Allgemeines Vertragsrecht
Frau Rechtsanwältin Kornelia Saß ist Ihr rechtlicher Beistand für juristische Belange im Bereich Zwangsverwaltung
aus 9 Bewertungen Mich bei der Scheidung von Fr. Saß vertreten zu lassen war die absolut richtige Wahl. Schon nach dem ersten … (09.11.2023)
Profil-Bild Rechtsanwalt Christian Küppers
Rechtsanwalt Christian Küppers
Kanzlei Christian Küppers, Ramgestr. 1, 46145 Oberhausen 6363.6212616765 km
Familienrecht • Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Sozialrecht • Insolvenzrecht & Sanierungsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht • Allgemeines Vertragsrecht
Herr Rechtsanwalt Christian Küppers - Ihr rechtlicher Beistand im Bereich Zwangsverwaltung
aus 6 Bewertungen Habe ich noch nicht (26.12.2023)
Profil-Bild Rechtsanwältin Gabriele Westhaus
sehr gut
Rechtsanwältin Gabriele Westhaus
Kanzlei Gabriele Westhaus, Jahnstr. 29, 82319 Starnberg 6823.5730141867 km
Familienrecht • Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Verkehrsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Schadensersatzrecht & Schmerzensgeldrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht
Bei rechtlichen Problemen im Bereich Zwangsverwaltung unterstützt Sie Frau Rechtsanwältin Gabriele Westhaus
aus 36 Bewertungen Die Anwältin hat mir sofort mitgeteilt, dass sie für mein Anliegen nicht kompetent ist und mich umgehend an die … (24.01.2024)
Profil-Bild Rechtsanwalt, Dipl.-Betrw. Gerd Biebinger
sehr gut
Rechtsanwalt, Dipl.-Betrw. Gerd Biebinger
BIEBINGER - Wirtschaftskanzlei, Harrlachweg 1, 68163 Mannheim 6564.1916360077 km
Insolvenzrecht & Sanierungsrecht • Wirtschaftsrecht • Bankrecht & Kapitalmarktrecht • Handelsrecht & Gesellschaftsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Allgemeines Vertragsrecht • Strafrecht
Online-Rechtsberatung
Herr Rechtsanwalt, Dipl.-Betrw. Gerd Biebinger vertritt Sie anwaltlich kompetent im Bereich Zwangsverwaltung
aus 33 Bewertungen Sehr angenehmer Mensch, Zuhörer mit der tatsächlichen von Ihm auf seiner Website beworbenen Fachkompetenz. Sehr weiter … (21.02.2024)
Profil-Bild Rechtsanwalt Robert Hafemeister
Rechtsanwalt Robert Hafemeister
WHP Rechtsanwälte – Wähnert Hafemeister Pillokat, Friedrichstraße 204, 10117 Berlin 6722.1896299108 km
Insolvenzrecht & Sanierungsrecht • Handelsrecht & Gesellschaftsrecht • Wirtschaftsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Urheberrecht & Medienrecht • Unternehmensrecht & Betriebsnachfolge • Grundstücksrecht & Immobilienrecht
Kompetente Beratung und Vertretung im Bereich Zwangsverwaltung bietet Herr Rechtsanwalt Robert Hafemeister
aus 6 Bewertungen Sehr zuverlässig, sehr gute Betreuung, immer erreichbar und vor allem bekommt man immer ein brauchbares Feedback. … (09.02.2022)
Profil-Bild Rechtsanwalt Martin Coerper
sehr gut
KEIL|SUCHER|COERPER, Flachsmarktstraße 9, 55116 Mainz 6523.8998192238 km
Fachanwalt Arbeitsrecht • Fachanwalt Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Verkehrsrecht • Strafrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht • Allgemeines Vertragsrecht
Online-Rechtsberatung
Herr Rechtsanwalt Martin Coerper ist Ihr rechtlicher Beistand für juristische Belange im Bereich Zwangsverwaltung
aus 33 Bewertungen Ich bin froh, dass ich diesen Termin ausgemacht habe. Eine Terminvergabe erfolgte sehr kurzfristig, Herr Coerper hat … (11.11.2023)
Profil-Bild Rechtsanwalt Volkan Erdogan
sehr gut
Rechtsanwalt Volkan Erdogan
TURGERLEGAL, Uhlandstraße 20-25, 10623 Berlin 6718.508435091 km
Expertise. Zuverlässigkeit. Einsatzfreude.
Handelsrecht & Gesellschaftsrecht • Arbeitsrecht • Zivilrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Forderungseinzug & Inkassorecht • Baurecht & Architektenrecht • Wirtschaftsrecht
Online-Rechtsberatung
Bei Rechtsfragen im Bereich Zwangsverwaltung hilft Ihnen Herr Rechtsanwalt Volkan Erdogan
aus 39 Bewertungen Ich hatte das Glück, Herr Volkan Erdogang als meinen Rechtsvertreter in einer Kündigungsschutzklage gegen meinen … (11.04.2024)
Profil-Bild Rechtsanwalt Thomas Leuner
Rechtsanwalt Thomas Leuner
Kanzlei Thomas Leuner, Gipsstr. 3, 10119 Berlin 6721.8170977205 km
Grundstücksrecht & Immobilienrecht • Öffentliches Baurecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Kaufrecht
Online-Rechtsberatung
Beratung und Vertretung bei rechtlichen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung bietet Herr Rechtsanwalt Thomas Leuner
(02.03.2019) Habe die Antwort bekommen , die ich gebraucht habe.
Profil-Bild Rechtsanwalt Olaf Erlach
Kanzlei Olaf Erlach, Friedrich-Engels-Str. 18, 03238 Finsterwalde 6786.1395133673 km
Sozialrecht • Steuerrecht • Zivilrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Schadensersatzrecht & Schmerzensgeldrecht
Herr Rechtsanwalt Olaf Erlach hilft Ihnen anwaltlich kompetent im Bereich Zwangsverwaltung
(10.08.2023) Wir hatten keine Absprache. Inkasso hat sich bei mir verabschiedet.
Profil-Bild Rechtsanwältin Linda Siewertsen
Kanzlei Linda Siewertsen, Amtsweg 12, 25856 Hattstedt 6366.267866418 km
Fachanwältin Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Arbeitsrecht • Erbrecht • Familienrecht • Sozialrecht • Zivilrecht • Zwangsvollstreckungsrecht
Frau Rechtsanwältin Linda Siewertsen ist Ihr kompetenter Partner für Rechtsberatung im Bereich Zwangsverwaltung
Profil-Bild Rechtsanwältin Ariane Korduan
sehr gut
Rechtsanwältin Ariane Korduan
Rechtsanwältin Ariane Korduan, Am Rissener Bahnhof 1, 22559 Hamburg 6451.6534391675 km
Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Verkehrsrecht • Reiserecht • Zivilrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Forderungseinzug & Inkassorecht • Allgemeines Vertragsrecht
Frau Rechtsanwältin Ariane Korduan ist Ihr Ansprechpartner für Zwangsverwaltung
aus 12 Bewertungen Frau Korduan hat das Problem mit der zahlungsunwillige Airline zu unseren vollsten Zufriedenheit geklärt. (12.09.2023)
Profil-Bild Rechtsanwältin Alexandra Epure LL.M.
Rechtsanwältin Alexandra Epure LL.M.
Anwaltskanzlei Epure & Lohmann, Ion Ghica 4, 030046 Bukarest, Rumänien 7991.8526558366 km
Fachanwältin Handelsrecht & Gesellschaftsrecht • Internationales Recht • Markenrecht • Zivilrecht • Kaufrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht
Frau Rechtsanwältin Alexandra Epure LL.M. vertritt Sie bei rechtlichen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung
aus 7 Bewertungen Thank You so much Miss Epure. You helped us so good and we would again work with You. Luiza + Jan (02.06.2023)
Profil-Bild Rechtsanwalt Martin Drobe
Rechtsanwalt Martin Drobe
Kanzlei Drobe, Klopstockweg 2, 90547 Stein 6730.4891680975 km
Arbeitsrecht • Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Verkehrsrecht • Steuerrecht • Bankrecht & Kapitalmarktrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht
Juristische Fragen im Bereich Zwangsverwaltung beantwortet Herr Rechtsanwalt Martin Drobe
aus 6 Bewertungen Bei Herrn Drobe bin ich seit Jahren in den besten Händen, jetzt im Bereich Arbeitsrecht! Immer sehr kompetente … (22.12.2023)
Profil-Bild Rechtsanwalt und Notar a.D. Raimund Becker
Rechtsanwalt und Notar a.D. Raimund Becker
Becker und Hörstemeier, Obernstr. 38-42, 28195 Bremen 6416.4530844346 km
Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Verkehrsrecht • Zivilrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Forderungseinzug & Inkassorecht
Bei rechtlichen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung steht Ihnen Herr Rechtsanwalt und Notar a.D. Raimund Becker gerne zur Verfügung
(26.05.2020) Herr Rechtsanwalt Becker hat die von mir in Auftrag gegebenen Mandate zu meiner meiner vollsten Zufriedenheit …
Profil-Bild Rechtsanwältin Katharina Schnellbacher
Rechtsanwältin Katharina Schnellbacher
Kanzlei Schnellbacher, Louisenstraße 121, 61348 Bad Homburg vor der Höhe 6536.312977134 km
Fachanwältin Bankrecht & Kapitalmarktrecht • Versicherungsrecht • Maklerrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht • Zwangsvollstreckungsrecht
Beratung und Vertretung bei juristischen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung bietet Frau Rechtsanwältin Katharina Schnellbacher
aus 7 Bewertungen Frau Schnellbacher hat mich kompetent bei der Prüfung meines notariellen Kaufvertrages beraten. Ich war mit der … (28.11.2022)
Profil-Bild Rechtsanwalt Rüdiger Schmidt
sehr gut
Rechtsanwalt Rüdiger Schmidt
Kanzlei Schmidt, Poststraße 44, 73033 Göppingen 6677.2454297334 km
Schulden lassen sich beheben. Sicher und verlässlich.
Fachanwalt Insolvenzrecht & Sanierungsrecht • Zivilrecht • Zwangsvollstreckungsrecht
Online-Rechtsberatung
Herr Rechtsanwalt Rüdiger Schmidt bietet Ihnen anwaltliche Vertretung im Bereich Zwangsverwaltung
aus 58 Bewertungen Vor einigen Monaten wurde durch die Kanzlei Schmidt meine private Schuldensanierung in kurzer Zeit abgeschlossen - auf … (25.10.2023)
Profil-Bild Rechtsanwältin Dr. Natascha Fischbach
sehr gut
Rechtsanwältin Dr. Natascha Fischbach
Anwaltskanzlei Dr. Natascha Fischbach, Bgm.-Wohlfarth-Str. 1, 86343 Königsbrunn 6779.8968724554 km
Erfolg bedeutet für mich, das Beste für meine Mandanten zu erreichen
Arbeitsrecht • Familienrecht • Verkehrsrecht • Steuerrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Forderungseinzug & Inkassorecht • Schadensersatzrecht & Schmerzensgeldrecht
Frau Rechtsanwältin Dr. Natascha Fischbach vertritt Sie bei rechtlichen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung
aus 22 Bewertungen Frau Dr. Fischbach konnte mir den Fall verständlich erklären und hat die Vor- und Nachteile genau aufgeführt. Mit … (10.02.2024)
Profil-Bild Rechtsanwalt Stefan Große
Rechtsanwalt Stefan Große
Kanzlei Stefan Große, Spitalseeplatz 6, 97421 Schweinfurt 6647.7657971342 km
Fachanwalt Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Fachanwalt Familienrecht • Erbrecht • Forderungseinzug & Inkassorecht • Schadensersatzrecht & Schmerzensgeldrecht • Zivilrecht • Zwangsvollstreckungsrecht
Rechtsfragen im Bereich Zwangsverwaltung beantwortet Herr Rechtsanwalt Stefan Große
(10.11.2022) Ich fühlte mich jederzeit bestens beraten und vertreten, wurde stets über den Stand der Dinge informiert, von Anfang …

Rechtstipps von Anwälten zum Thema Zwangsverwaltung

Fragen und Antworten

  • Zwangsverwaltung: Was kann ein Anwalt für mich tun?
    Streitigkeiten in Zusammenhang mit Zwangsverwaltung sind leider keine Seltenheit und oftmals führen Gespräche mit der gegnerischen Seite zu keiner praktikablen Lösung. In solchen Fällen ist es sinnvoll, sich an einen in diesem Bereich erfahrenen Anwalt zu wenden. Er überprüft sämtliche Schreiben, unterstützt Sie bei der Erstellung rechtssicherer Dokumente und übernimmt die Kommunikation mit der gegnerischen Partei. Außerdem ist ein Anwalt mit sämtlichen Fristen bestens vertraut, wenn es darum geht, eine Stellungnahme fristgerecht abzugeben oder die Widerspruchsfrist einzuhalten. Ist keine außergerichtliche Lösung möglich, so vertritt er Ihre Ansprüche mit Nachdruck vor dem zuständigen Gericht.
  • Zwangsverwaltung: Wann sollte ich einen Rechtsanwalt um Rat bitten?
    Das Thema Zwangsverwaltung umfasst zahlreiche rechtliche Vorschriften, mit denen man im alltäglichen Leben selten in Berührung kommt. Insbesondere wenn Sie unsicher sind, welche Rechte und Pflichten Ihnen zustehen, wann Sie Einspruch gegen eine Entscheidung erheben sollten oder ob es sich lohnt, gerichtlich vorzugehen, sollten Sie sich so früh wie möglich an einen Anwalt wenden. Außerdem lohnt sich immer der Gang zum Anwalt, wenn es darum geht, Dokumente auf Fehler zu überprüfen oder neue rechtssicher zu erstellen. Ein Rechtsanwalt beantwortet alle Fragen zum Thema Zwangsverwaltung und erarbeitet gemeinsam mit Ihnen sinnvolle und nachhaltige Lösungen.
  • Welches Gericht ist für meinen Rechtsstreit zuständig?
    Für Streitigkeiten im Zivilrecht sind die ordentlichen Gerichte zuständig. Ob in erster Instanz Amtsgericht oder Landgericht entscheidet, richtet sich nach dem Streitwert. Wird um mehr als 5000 Euro gestritten, muss die Klage beim Landgericht eingereicht werden. Bei einem Streitwert darunter entscheidet das Amtsgericht. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei denen der Streitwert keine Rolle spielt: Geht es um Familiensachen, so werden diese in einer besonderen Abteilung des Amtsgerichts, nämlich das Familiengericht, verhandelt und Rechtsfälle, die den Wohnraum betreffen, werden immer vor dem Amtsgericht ausgetragen.

    Die gerichtliche Zuständigkeit für ein Strafverfahren ergibt sich dagegen aus der Straftat bzw. der zu erwartenden Strafe. So ist für kleinere Vergehen das Amtsgericht, für schwerere Verbrechen das Landgericht oder in Einzelfällen auch das Oberlandesgericht zuständig.

    Wurde ein Verwaltungsakt erlassen, so wird in der darin enthaltenen Rechtsbehelfsbelehrung neben der Zulässigkeit von Widerspruch bzw. Klage auch die Zuständigkeit der Widerspruchsbehörde bzw. des Gerichtes angegeben.
  • Wie läuft ein Gerichtsverfahren ab?
    Gerichtsprozesse laufen nach strengen Verfahrensregeln ab. Dabei spielt es eine Rolle, vor welchem Gericht und auf welchem Rechtsgebiet verhandelt wird. Eine Hauptverhandlung im Strafrecht verläuft folgendermaßen:
    • Aufruf der Sache: Der vorsitzende Richter stellt fest, ob alle Prozessbeteiligten anwesend sind.
    • Die Zeugen verlassen den Sitzungssaal. Der Vorsitzende vernimmt den Angeklagten über seine persönlichen Verhältnisse.
    • Darauf folgt die Verlesung der Anklageschrift durch den Staatsanwalt.
    • Nun wird der Angeklagte zur Sache vernommen. Es steht ihm frei, ob er sich zur Anklage äußert oder nicht zur Sache aussagt.
    • Darauf folgt die Beweisaufnahme, die neben der Anhörung der Zeugen und der Sachverständigen auch die Verlesung von Urkunden vorsieht.
    • Im Anschluss folgen die Schlussvorträge der Staatsanwaltschaft und des Verteidigers. Der Staatsanwalt gibt zudem das begehrte Strafmaß an. Der Angeklagte erhält das letzte Wort.
    • Anschließend zieht sich das Gericht zur Entscheidungsfindung zurück.
    • Die Hauptverhandlung endet mit der Urteilsverkündung.

Die Zwangsverwaltung ist eine Art der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen. Sie ist nur wegen Geldforderungen möglich. Sie kann sich auf ein Grundstück insgesamt aber auch nur auf Bruchteile davon beziehen. So etwa bei Miteigentum an einem Grundstück. Ebenso unter Zwangsverwaltung geraten kann eine Eigentumswohnung als Sondereigentum. Außerdem möglich ist die Zwangsverwaltung grundstücksgleicher Rechte, wie sie z. B. ein Erbbaurecht oder ein Nießbrauch darstellen. Dagegen ist keine Zwangsverwaltung bei Objekten einer Gesamthandsgemeinschaft und damit etwa nicht von Immobilien einer Erbengemeinschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) möglich.

Außer durch Zwangsverwaltung kann ein Gläubiger auch durch Zwangsversteigerung in unbewegliches Vermögen vollstrecken. Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind dabei zeitgleich möglich. Sie erfolgen jedoch in getrennten Verfahren. Die Zwangsverwaltung kann aber bei der Vorbereitung einer Zwangsversteigerung helfen. In dieser Beziehung kann ein Gutachter ein unter Zwangsverwaltung stehendes Grundstück leichter betreten, damit er dessen Verkehrswert ermittelt. Denn über den Zutritt aufs Grundstück entscheidet anstelle des Eigentümers nun der Zwangsverwalter.

Dritte Möglichkeit im Rahmen der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen ist bei Beträgen über 750 Euro die zwangsweise Eintragung einer Sicherungshypothek. Diese deshalb auch als Zwangshypothek bezeichnete Hypothek sichert einem Gläubiger dabei nur den Rang seiner Forderung. Geld erhält er nicht. Zu diesem Zweck von ihm vorgenommene Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung erfolgen dann allerdings im durch die Sicherungshypothek gesicherten Rang. Bei einer zuvor eingetragenen Vormerkung kann die durch sie begünstigte Person allerdings die Löschung der Hypothek verlangen.

Gesetzliche Grundlagen der Zwangsverwaltung

Die gesetzliche Grundlage der Zwangsverwaltung ist die Zivilprozessordnung (ZPO). § 869 ZPO gemäß erfolgt die besondere Regelung durch das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). In Ergänzung zu ZPO und ZVG bestimmt die Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV) die Aufgaben des Zwangsverwalters.

Voraussetzungen der Zwangsverwaltung

Die Zwangsvollstreckung erfolgt auf Antrag eines Gläubigers. Sie setzt die Zustellung eines mit Klausel versehenen vollstreckbaren Titels an den Schuldner voraus. Vollstreckungstitel sind insbesondere Urteil, Beschluss, Kostenfestsetzungsbeschluss, Prozessvergleich, vollstreckbare Urkunde, Schiedsspruch, Anwaltsvergleich und Europäischer Zahlungsbefehl. Das zuständige Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück oder die Eigentumswohnung liegt, erlässt als Vollstreckungsgericht ein dort tätiger Rechtspfleger einen Anordnungsbeschluss. Die Anordnung der Zwangsverwaltung wird daraufhin im Grundbuch vermerkt. Die Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks stellt gleichzeitig die Beschlagnahme dar.

Ablauf der Zwangsverwaltung

Zudem bestellt das Gericht mit dem Anordnungsbeschluss einen Zwangsverwalter. Damit der Zwangsverwalter an seiner Stelle agieren kann, erhält er eine sogenannte Bestallungsurkunde. Diese dient ihm als Ausweis im Rechtsverkehr gegenüber Dritten wie etwa Mietern, Behörden, Versicherungen oder Versorgungsunternehmen. Der Zwangsverwalter ist jedoch kein Beamter oder Amtsträger. Er unterliegt daher nicht der Amtshaftung, wenn er eine Pflichtverletzung begangen hat.

Im nächsten Schritt nimmt der Zwangsverwalter die Immobilie in Besitz. Das kann auf verschiedene Weise erfolgen. Selten erfolgt die Übergabe direkt durch das Gericht. Stattdessen ermächtigt es den Zwangsverwalter regelmäßig selbst zur Inbesitznahme. Insbesondere bei zu erwartendem Widerstand kann der Zwangsverwalter sich von einem Gerichtsvollzieher bei der Inbesitznahme helfen lassen.

Dem Zwangsverwalter sind vom Eigentümer alle Schlüssel und für das Grundstück relevante Urkunden wie Mietverträge, Versicherungspolicen oder Grundsteuerbescheide zu übergeben. Herauszugeben ist bei vermieteten Objekten auch eine Mietkaution. Der Eigentümer muss dem Zwangsverwalter zudem Auskunft auf seine Fragen geben.

Kosten, die durch fehlende Mitwirkung des Eigentümers entstehen, gehen als Teil der Zwangsverwaltungsmasse am Ende zu seinen Lasten. Der Zwangsverwalter muss über die Inbesitznahme einen Bericht erstellen. Diesen auch als Inbesitznahmeprotokoll bezeichneten Inbesitznahmebericht muss er anschließend innerhalb von drei bis vier Wochen nach der Beschlagnahme dem Gericht übergeben.

Folgen der Zwangsverwaltung

Der Zwangsverwalter verwaltet fortan die Immobilie treuhänderisch. Die Rechte des Eigentümers sind entsprechend beschnitten. Im Rahmen seiner Aufgaben schließt der Zwangsverwalter nun beispielsweise Mietverträge oder Versicherungsverträge ab oder erklärt deren Kündigung.

Der Gläubiger erhält im Wege der Zwangsverwaltung die Erträge – rechtlich die sog. Nutzungen – des Grundstücks. Zumeist sind das Miete oder Pacht. Denkbar sind aber auch Erträge, die sich aus dem Verkauf von Rohstoffen bzw. von Nutzpflanzen ergeben. Gegebenenfalls steht dem Gläubiger aber auch die Leistung einer Versicherung zu, die sich nach einem Brandschaden ergibt.

Lässt eine Immobilie keine oder nur geringe Erträge erwarten, macht die Zwangsverwaltung wenig Sinn. In diesem Fall ist die Zwangsversteigerung, bei der die Verwertung der Immobilie durch Versteigerung erfolgt, sinnvoller. In der Praxis erfolgt die Zwangsverwaltung daher nur bei Ertragsimmobilien. Beispiele dafür sind ein Mietshaus, eine Lagerhalle, ein Hotel oder ein landwirtschaftlicher Betrieb, wobei im letzteren Fall häufig der Schuldner als Verwalter bestellt wird. Kurz gesagt, erfasst die Zwangsverwaltung den Ertragswert die Zwangsversteigerung erfasst dagegen den Verkehrswert.

In der Praxis erfolgen Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung häufig parallel. Ein Gläubiger kann dadurch bereits Erträge zur Tilgung von Schulden in der Zeit bis zum bis dato noch ungewissen Ausgang und Erlös der Zwangsversteigerung erhalten.

Aufgaben des Zwangsverwalters

Die Aufgaben des Zwangsverwalters regelt § 152 ZVG. Für darüber hinausgehende Aufgaben benötigt er die gerichtliche Zustimmung.

Sicherstellen einer angemessenen Versicherung ggf. durch Abschluss eines Versicherungsvertrags

Der Zwangsverwalter muss unverzüglich klären, ob das Objekt ausreichend versichert ist. Die Versicherungsleistung muss dem Wert entsprechen. Ansonsten haftet der Verwalter für Deckungslücken, die der oder die Gläubiger gegen ihn und seine berufliche Haftpflicht als Schadenersatz geltend machen können. Gegen den Zwangsverwalter gerichtete Ansprüche unterliegen der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren.

Bewirtschaftung der Immobilie

Der Zwangsverwalter muss das Grundstück bewirtschaften und in seinem Bestand erhalten. Die bisherige Nutzung kann er nicht einfach ändern. Der Zwangsverwalter muss dem Amtsgericht regelmäßig Rechenschaft über seine Tätigkeit ablegen.

Teilungsplan und Ausschütten der Überschüsse

Nach der Mitteilung des Zwangsverwalters über die finanzielle Situation der Immobilie erstellt das Vollstreckungsgericht bei zu erwartenden Überschüssen einen Teilungsplan. Zur Aufstellung des Teilungsplans beraumt es einen nicht öffentlichen Termin, zu dem es Gläubiger, Schuldner und Zwangsverwalter lädt. Gegen den Teilungsplan ist Widerspruch und Widerspruchsklage möglich. Bei Verfahrensfehlern ist die sofortige Beschwerde statthaft.

Im weiteren Verlauf sind Zahlungen aus der Zwangsverwaltungsmasse an den oder die Gläubiger nur noch aufgrund des Teilungsplans zulässig. Ausgenommen vom Teilungsplan sind Ausgaben für die Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens. Im Übrigen werden die Überschüsse gemäß Teilungsplan auf die Ansprüche verteilt. Die nachträgliche Anmeldung von nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen Rechten ist möglich. Lehnt das Gericht den Antrag ab, muss der Betroffene Klage auf Planänderung erheben.

Situationen in der Zwangsverwaltung

Vom Schuldner bewohntes Eigenheim

Auch eine vom Schuldner selbst bewohnte Immobilie kann unter Zwangsverwaltung geraten. Im Rahmen seines Hausstands unentbehrliche Räume sind ihm zu belassen. Frei werdende Räume kann der Zwangsverwalter, sofern praktikabel, vermieten. Der Schuldner muss fremde Personen als Mieter in seinem eigenen Haus dulden.

Folgen für Mieter und Pächter

Der Zwangsverwalter muss die Zwangsverwaltung ggü. den Mietern bzw. Pächtern anzeigen und Zahlungsverbote an entsprechende Drittschuldner beantragen, sodass sie die Miete bzw. Pacht künftig an ihn und nicht mehr an den Vermieter zahlen. Ein bisheriger Mietvertrag bzw. Pachtvertrag bleibt dabei bestehen. Der Zwangsverwalter tritt in die Rechte und Pflichten des Vertrags ein. Mietrückstände muss der Zwangsverwalter rückwirkend bis zu zwölf Monate eintreiben. Bis zu diesem Zeitraum erfasst sie die Zwangsverwaltung. Säumigen Mieter erklärt der Zwangsverwalter die Kündigung und erhebt ggf. Räumungsklage. Unentgeltliche Verträge muss er auflösen. Längeren Leerstand muss er durch baldiges Vermieten der Wohnung oder des Hauses vermeiden. Dabei kann er auch einen Makler zur Mietersuche beauftragen. Die Mietkaution verwaltet fortan der Zwangsverwalter. Er muss sie nach beendetem Mietverhältnis auch dann zurückzahlen, wenn der Schuldner ihm die Kaution nicht übergeben hat. Im Übrigen ist der Zwangsverwalter auch für die Nebenkostenabrechnung zuständig.

Auswirkung auf Wohnungseigentümer

Gerät eine Eigentumswohnung in Zwangsverwaltung, kontaktiert der Zwangsverwalter zunächst die WEG-Verwaltung. Der Verwalter ist verpflichtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldete Beiträge zu leisten. Ist die Eigentumswohnung vermietet, kann er die Miete verwenden, um eventuelle Schulden des Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft von Wohnungseigentümern wie insbesondere das Hausgeld zu begleichen. Steht die Eigentumswohnung leer, muss er sie vermieten. Auswirkungen hat die Zwangsverwaltung auch auf Eigentümerversammlung. Der Zwangsverwalter ist zu den Versammlungen der Wohnungseigentümer zu laden. Er hat dabei Stimmrecht und ist zur Anfechtung von Beschlüssen befugt. Auch im Übrigen darf der Zwangsverwalter die Rechte des Wohnungseigentümers wahrnehmen. So darf er etwa auch die Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentumsverwaltung einsehen.

Auswirkung anderer Verfahren auf die Zwangsverwaltung

Zwangsversteigerung während der Zwangsverwaltung

Die Zwangsversteigerung der Immobilie führt zur Aufhebung der Zwangsverwaltung durch das Gericht. Die Aufhebung erfolgt dabei noch nicht mit dem Zuschlag an den Höchstbietenden. Der Aufhebungsbeschluss ergeht in der Regel erst nach erfolgter Abrechnung mit dem neuen Eigentümer.

Insolvenz und Zwangsverwaltung

Ein Insolvenzverfahren neben einer Zwangsverwaltung ist möglich. Sofern die Zwangsverwaltung wegen einer durch ein dingliches Recht gesicherten Forderung – z.B. einer Grundschuld oder Reallast –, oder anderen vorrangigen Forderung – z.B. Hausgeldanspruch, öffentliche Lasten – erfolgt, besteht für Gläubiger ein Absonderungsrecht in der Insolvenz. Dadurch erhalten sie die Miete bzw. Pacht auch bei späterer Eröffnung eines Insolvenzverfahrens. Eine persönliche Forderung – z. B. ein nicht dinglich gesicherter Anspruch auf Rückzahlung von Kredit – ist hingegen nicht insolvenzfest, wenn der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens innerhalb eines Monats nach der Beschlagnahme im gestellt wird. Bei einer Privatinsolvenz sind es entsprechend sogar drei Monate. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist eine Zwangsverwaltung nicht mehr möglich.

Der Insolvenzverwalter kann die vollständige oder teilweise Einstellung der Zwangsverwaltung beantragen, wenn ihre Fortsetzung eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Insolvenzmasse wesentlich erschwert. Nachteile, die dem betreibenden Gläubiger aus der Einstellung erwachsen, sind dann jedoch durch laufende Zahlungen aus der Insolvenzmasse auszugleichen.

Immobilienverkauf während der Zwangsverwaltung

Neben der Zwangsversteigerung der Immobilie wird auch versucht, diese durch freihändigen Verkauf zu Geld zu machen. Wird die zwangsverwaltete Immobilie im Wege verkauft, dann erhält der Käufer den Besitz nicht vom Schuldner, sondern vom Zwangsverwalter. Der Immobilienkaufvertrag ermöglicht das durch eine Abtretung an den Schuldner. Die Zwangsverwaltung endet, wenn alle Abrechnungen erfolgt sind.

Rücknahme des Antrags auf Zwangsverwaltung

Nach dem Verkauf erfolgt oft die uneingeschränkte Antragsrücknahme durch den Gläubiger. Diese führt zur Aufhebung und Beendigung der Zwangsverwaltung. Die Restmasse fällt an den Schuldner zurück. Das gilt auch, wenn er eine Abtretung der Überschüsse mit dem Schuldner vereinbart hat. Eine beschränkte Antragsrücknahme kann das verhindern, verlangt jedoch spezielle Kenntnisse bei der Umsetzung.

Alternativen zur Zwangsverwaltung

Kalte Zwangsverwaltung

Bei der kalten Zwangsverwaltung wird von den Regeln der gerichtlichen Zwangsverwaltung abgewichen, um Zeit und Kosten zu sparen. Grundlage ist eine Vereinbarung der Gläubiger mit dem Insolvenzverwalter. Die Vereinbarung kann differenziert auf Fragen der Verwaltung und Verwertung eingehen.

Außergerichtliche Institutsverwaltung

Eine Beteiligung an den Erträgen unter Verzicht auf die Zwangsverwaltung stellt auch die außergerichtliche Institutsverwaltung dar. Sie erfolgt häufiger durch eine Bank im Einvernehmen mit den Schuldnern von Darlehen. Grund ist, dass die den Darlehensverträgen zugrunde liegenden AGB regelmäßig die Abtretung von Miet- bzw. Pachteinnahmen vorsehen.

Kosten der Zwangsverwaltung

Gerichtskosten

Die Entscheidung über den Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung oder über den Beitritt zum Verfahren kostet pauschal 100 Euro (Nr. 2220 KV GKG). Für jedes Jahr der Zwangsverwaltung ist zudem eine Verfahrensgebühr zu entrichten (Nr. 2221 KV GKG). Deren Berechnungsgrundlage ist die Summe der jährlichen Bruttoeinkünfte.

Zwangsverwalterkosten

Der Verwalter hat Anspruch auf eine angemessene Vergütung für seine Geschäftsführung sowie auf Erstattung seiner Auslagen. Außerdem kann er die von ihm zu zahlende Umsatzsteuer verlangen. Bei vermieteten oder verpachteten Grundstücken erhält der Verwalter 10 Prozent des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Bruttobetrags inklusive der Nebenkosten. Andernfalls erhält er eine Vergütung auf Stundenbasis. Die Mindestvergütung bei Inbesitznahme durch den Zwangsverwalter beträgt 600 Euro. Ein als Zwangsverwalter tätiger Rechtsanwalt kann nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) abrechnen, wenn ein nicht als Rechtsanwalt zugelassener Verwalter die Tätigkeit einem Rechtsanwalt übertragen hätte.

Der Zwangsverwalter kann zudem von den Gläubigern einen Vorschuss verlangen, sofern die gegenwärtigen Einnahmen nicht dafür ausreichen. Vorschüsse können etwa für Reparaturkosten des Hausdachs oder eine vom Verwalter abzuschließende Gebäudeversicherung notwendig werden. Bei Nichtzahlung droht die Aufhebung der Zwangsverwaltung durch das Gericht.

Rechtsanwaltskosten

Bei Hinzuziehen eines Rechtsanwalts entstehen für den Antragsteller zudem Anwaltsgebühren. Sie lassen sich bei entsprechender Anmeldung später gemeinsam mit dem Hauptanspruch geltend machen.

(GUE)

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