3.423 Anwälte für Mietrückstand | Seite 123

Ein Mietrückstand kann für den Mieter zu schwerwiegenden Folgen führen. Denn der Vermieter muss sich weder unpünktliche noch unterbliebene Zahlungen der Miete gefallen lassen. Er kann vielmehr den Mietvertrag kündigen. So ist eine fristlose Kündigung vom Vertrag nach § 543 II Nr. 3 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zulässig, wenn der Mieter entweder zwei Monate hintereinander keine Miete samt Nebenkosten zahlt oder er innerhalb mehrerer Monate einen Mietrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten ansammelt. Eine vorherige Zahlungsaufforderung bzw. Mahnung durch den Vermieter ist hierbei grundsätzlich nicht nötig, da im Mietvertrag bereits eine Frist zur Mietzahlung nach dem Kalender bestimmt ist. Versäumt der Mieter sie, gerät er automatisch in Verzug.

Bevor der Vermieter kündigt, sollte er sich aber mit seinem Schuldner in Verbindung setzen. Unter Umständen hat dieser die Miete bereits überwiesen, die Bank hat den Betrag aber z. B. noch nicht auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben. Vielleicht ist der Mieter auch zahlungswillig, hat aber derzeit Zahlungsschwierigkeiten, weil z. B. über sein Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Dann kann man versuchen, etwa eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Der Mieter kann sich daneben auch erkundigen, ob er beispielsweise Anspruch auf Arbeitslosengeld oder Wohngeld hat. Manchmal ist auch eine nicht angezeigte Mietminderung wegen eines Mangels Grund für den Mietrückstand. Dann kann der Vermieter den Mangel beseitigen und Zahlung des ausstehenden Betrages verlangen.

Bleibt das Gespräch erfolglos, sollte der Vermieter aber keine Zeit verlieren, sondern das Mietverhältnis fristlos kündigen und - sollte der Mieter nicht auf die Kündigung reagieren - Räumungsklage einreichen. Haben doch viele Vermieter manchmal berechtigte Angst, dass ihr zahlungssäumiger Mieter auch noch ein Mietnomade ist. Wie im Arbeitsrecht muss aber auch im Mietrecht bei der Kündigung die Schriftform eingehalten werden. Ansonsten läge nämlich ein Formmangel vor, der zur Nichtigkeit der Kündigung führen würde.

Gleicht der Mieter den Mietrückstand vor Zugang der fristlosen Kündigung aus, darf der Vermieter nicht mehr kündigen, weil der Kündigungsgrund entfallen ist. Doch Vorsicht: Eine Aufrechnung der Schulden mit der bereits eingezahlten Kaution ist nicht möglich. Erfolgt eine Zahlung der rückständigen Miete dagegen nach der Kündigung, wird diese mit Zugang des Geldes beim Vermieter unwirksam. Der drohende Umzug des Mieters kann somit abgewendet werden. Dieses Vorgehen ist gemäß § 569 III Nr. 2 Satz 2 BGB aber nur einmal in zwei Jahren zulässig. Außerdem ist eine daneben erklärte ordentliche Kündigung grundsätzlich trotzdem wirksam. Schließlich hat der Mieter dann mindestens drei Monate Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen, und ist nicht gefährdet, plötzlich obdachlos zu werden.

Um an die rückständige Miete zu kommen, kann der Vermieter Klage bei Gericht einreichen oder ein Mahnverfahren einleiten bzw. ein Inkassobüro oder einen Rechtsanwalt - auch Inkassoanwalt genannt - mit dem Forderungseinzug betrauen. Da etwa bei einer Prozessführung jedoch hohe Kosten anfallen können, nehmen viele Mietvertragsparteien die Möglichkeit wahr, ein Mediationsverfahren durchzuführen und eine außergerichtliche Konfliktlösung zu finden. Auch der Mieter hat dadurch die Chance, die Pfändung seines Vermögens durch einen Gerichtsvollzieher oder eine Zwangsräumung zu verhindern.

(VOI)

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