4.313 Anwälte für Maklervertrag | Seite 149

Maklervertrag

Der Maklervertrag wird zwischen einem Makler und seinem Auftraggeber geschlossen und ist in den §§ 652 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Mit dem Vertrag wird der Auftraggeber dazu verpflichtet – bei Vermittlung eines Hauptvertrags zwischen ihm und einem Dritten, z. B. Mietvertrag oder Kaufvertrag, bzw. bei Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrags durch den Makler –, die Maklerprovision zu zahlen.

Dagegen schuldet der Makler nichts. Er muss also gar nicht für den Auftraggeber tätig werden, kann dann aber auch nicht die Zahlung einer Provision verlangen. Denn allein für die Beauftragung eines Maklers entstehen dem Makler keinerlei Kosten. Beim Maklervertrag gilt somit das sog. Erfolgsprinzip.

Maklervertrag: Welche Form muss beachtet werden?

Maklerverträge können - im Gegensatz zu früher – nicht mündlich oder konkludent abgeschlossen werden. Es genügt also nicht, dass der Auftraggeber dem Makler erzählt, welche Immobilien er verkaufen/kaufen bzw. vermieten/mieten möchte oder – im Fall der Versicherungsmakler – an welcher Versicherung er interessiert ist, und der Vermittler mit seiner Arbeit beginnt. Maklerverträge müssen vielmehr der Textform gemäß § 126b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) entsprechen – sie müssen also schriftlich aufgesetzt, aber nicht unterschrieben werden. Das beste Beispiel für so ein Schriftstück ist die E-Mail. Mit einem Schriftstück kann schließlich der Vertragsschluss an sich sowie seine Regelungen bewiesen werden – aus dem gleichen Grund empfiehlt es sich jedoch, den Vertrag auch zu unterzeichnen.

Eine Pflicht zur notariellen Beurkundung könnte sich ergeben, wenn aufgrund vertraglicher Vereinbarung ein faktischer Erwerbs- bzw. Verkaufszwang beim Auftraggeber vorläge.

Welche Arten des Maklervertrags gibt es?

Welcher Maklervertragstyp abgeschlossen wird, hängt natürlich davon ab, welche Vorstellungen die Vertragsparteien von der Tätigkeit des Maklers haben. Hier ist zu unterscheiden zwischen dem

• einfachen Maklervertrag: Das ist der „normale“ Maklervertrag, bei dem der Makler nicht tätig werden muss, dann aber auch keine Provision verlangen kann.
• Alleinauftrag: Hier einigen sich die Parteien darauf, dass der Auftraggeber keinen zweiten Makler beauftragt und dass der Makler zwingend tätig werden muss. Bei z. B. der Veräußerung von Immobilien durch einen weiteren Makler kann der erste Makler die Zahlung der vereinbarten Provision verlangen.
• qualifizierten Alleinauftrag: Dieser Vertrag kann nicht im Rahmen von AGB (allgemeinen Geschäftsbedingungen) geschlossen werden. Man muss ihn vielmehr individuell vereinbaren, da hier Klauseln aufgenommen werden können, die als AGB unzulässig wären – z. B. die Verweisungsklausel, wonach der Auftraggeber eigene Interessenten an den Makler verweisen muss oder dass der Makler eine Provision erhalten soll, obwohl etwa ein Immobilienverkauf nicht auf sein Tätigwerden zurückzuführen war.

Inhalt eines Maklervertrags

Ein Maklervertrag sollte unter anderem die Vertragspartner sowie die Art und den Zweck des Vertrags nennen. Ferner sollte auf die Vereinbarung einer bestimmten Laufzeit geachtet werden.

Auch die Vertragspflichten sollten klar ersichtlich sein. Wird der Makler im Rahmen der Immobilienvermittlung tätig, könnte ihn die Nebenpflicht treffen, beim Finanzamt nachzufragen, ob und in welcher Höhe eine Steuer zu zahlen ist, z. B. Grunderwerbsteuer.

Daneben trifft den Makler auch eine Aufklärungspflicht. Wurde etwa ein Baustopp verhängt, weil das Haus ohne Baugenehmigung errichtet wird und hat der Makler bewusst dennoch einen festen Termin zur Abnahme versprochen, liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung vor. Er hätte seinen Auftraggeber vielmehr über die fehlende Genehmigung informieren müssen. Unter Umständen kann der Auftraggeber dann z. B. Schadenersatz verlangen.

Ferner muss der Makler darauf hinweisen, in welchem Fall eine Provision zu zahlen ist und wie hoch sie ausfällt. Schließlich muss man als „Kunde“ nicht automatisch davon ausgehen, eine Provision zahlen müssen. Soll eine Mietwohnung vermittelt werden, ist jedoch das Bestellerprinzip zu beachten. Danach muss derjenige die Kosten für den Makler übernehmen, der ihn auch beauftragt hat, und für den der Makler exklusiv tätig geworden ist. Der Vermieter kann daher die Pflicht zur Zahlung der Forderung nicht mehr so einfach auf den Mieter abwälzen.

Wird beim Maklervertrag mit einem Verbraucher übrigens keine Umsatzsteuer bzw. Mehrwertsteuer explizit erwähnt, ist sie beim genannten Betrag inklusive, vgl. § 1 PAngV (Preisangabenverordnung).

Der Maklervertrag im Privatrecht

Das Maklerrecht ist nicht nur auf ein Rechtsgebiet zu beschränken. So kann ein Makler z. B. als Versicherungsmakler beauftragt werden. Die meisten Maklerverträge werden aber wahrscheinlich im Mietrecht geschlossen. Hier kann der Makler etwa im Rahmen der Wohnungsvermittlung tätig werden, die insbesondere die Immobilienvermietung sowie die Vermittlung von einem Grundstückskaufvertrag umfasst.

Bei der Vermittlung von Mietwohnungen hat der Makler aber nicht nur das Bestellerprinzip, sondern zwingend auch das WoVermRG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung) zu beachten. So darf der Makler vom Wohnungssuchenden etwa keine Provision verlangen, die einen Betrag von mehr als zwei Monatsmieten – gemeint ist die Nettomiete, also die Miete ohne Nebenkosten – überschreitet. Auch kann eine Vertragsstrafe für den Fall einer Pflichtverletzung vereinbart werden, die bis zu 10 Prozent der vereinbarten Provision betragen, jedoch 25 Euro nicht überschreiten darf.

Hat der Makler übrigens ohne Auftrag gehandelt – wurde also gar kein Maklervertrag geschlossen –, so begeht er eine Ordnungswidrigkeit nach § 8 I Nr. 3 WoVermRG, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist.

Besteht beim Maklervertrag ein Widerrufsrecht?

Wird der Maklervertrag z. B. über das Internet oder per Telefon abgeschlossen – liegt also ein sog. Fernabsatzvertrag vor –, steht dem Auftraggeber, sofern er Verbraucher ist, ein Widerrufsrecht zu. Das bedeutet, er kann innerhalb von zwei Wochen – nachdem er über das Widerrufsrecht aufgeklärt wurde – den Maklervertrag widerrufen.

Ist der Makler in der Zwischenzeit jedoch tätig geworden und hat er dem Verbraucher z. B. dessen Traumwohnung exklusiv vermittelt, steht ihm jedoch eine Forderung zu, die dem Wert der erbrachten Leistung entspricht.

(VOI)

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