4.310 Anwälte für Makler | Seite 55

Makler

Der Makler spielt vor allem im Mietrecht, Immobilienrecht und Versicherungsrecht eine große Rolle. Er darf aber nur tätig werden, wenn er dazu beauftragt wurde, mithin ein Maklervertrag zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber geschlossen wurde, vgl. §§ 652 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Zum Aufgabenbereich eines Immobilienmaklers gehört insbesondere die Immobilienvermittlung, also nicht nur der Hauskauf bzw. Wohnungskauf, sondern auch die Immobilienvermietung. Ein Versicherungsmakler dagegen sorgt unter anderem für die optimale Absicherung seines Kunden bei einer Versicherung.

Berufswunsch Makler

Um Makler zu werden, muss man grundsätzlich keine bestimmte Ausbildung absolvieren bzw. seine Sachkunde nachweisen (anderes gilt aber z. B. für den Versicherungsmakler). Allerdings benötigt man von der zuständigen Behörde stets eine Erlaubnis zum Tätigwerden. Die wird nur erteilt, wenn man die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt.

Umgekehrt wird man also keine behördliche Erlaubnis erhalten, wenn man in den letzten fünf Jahren vor Antragstellung in einem Strafverfahren z. B. wegen Mord, Erpressung, Diebstahl, Betrug oder Unterschlagung rechtskräftig verurteilt wurde. Wurde dem Makler schon einmal die Gewerbeerlaubnis erteilt und hat die Behörde sie später wieder zurückgenommen, liegt ebenfalls Unzuverlässigkeit vor.

Auch eine Insolvenz des Antragstellers kann eine Erlaubnis vereiteln: Denn es sind ungeordnete Vermögensverhältnisse anzunehmen, wenn über das Vermögen des Antragstellers ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder er eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat bzw. abgeben muss.

Ferner muss ein Makler für den Fall seines beruflichen Fehlverhaltens stets eine Haftpflicht abschließen, sog. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung bzw. Berufshaftpflichtversicherung.

Anspruch auf eine Maklerprovision?

Der Makler kann in aller Regel eine Provision – die sog. Maklerprovision – verlangen, wenn seine Tätigkeit zumindest mitursächlich war, dass sein Auftraggeber mit einem Dritten den Hauptvertrag – z. B. einen Grundstückskaufvertrag – abgeschlossen hat. Den Vertragspartnern steht es frei, die Höhe der Provision selbst festzulegen. Dabei müssen lediglich gesetzliche Einschränkungen wie etwa Sittenwidrigkeit berücksichtigt werden. Auch darf der Makler von einem Kunden, der eine Mietwohnung sucht, nicht mehr als zwei Monatsmieten zzgl. Umsatzsteuer verlangen.

Übrigens: Der Makler darf aufgrund des Bestellerprinzips die Kosten für die erfolgreiche Vermittlung einer Mietwohnung an einen Verbraucher nur von seinem Auftraggeber verlangen. Voraussetzung ist jedoch – wie bereits erklärt – der erfolgreiche Abschluss des Mietvertrags. War der Mieter der Auftraggeber, muss dieser außerdem nur eine Courtage zahlen, wenn der Makler die Wohnung exklusiv für den Mieter gesucht und gefunden hat. Das bedeutet: Der Makler kann keine Provision fordern, wenn er die Wohnung längst kannte bzw. längst im Auftrag des Vermieters mit der Vermarktung der Räumlichkeiten beschäftigt war.

Pflichten des Maklers

Letztendlich treffen den Makler auch einige Pflichten aus dem Vertrag mit seinem Auftraggeber, z. B. Hinweis-, Aufklärungs- oder Schutzpflichten. So muss er etwa den Verkäufer bzw. Vermieter einer Immobilie darauf hinweisen, dass er Interessenten spätestens beim Besichtigungstermin einen Energieausweis vorlegen muss. Ansonsten begeht der Verkäufer bzw. Vermieter eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem saftigen Bußgeld geahndet wird. Auch darf der Makler keine falschen oder unrichtigen Angaben zur Immobilie machen, z. B. über ihr Baujahr oder ihren Zustand. Allerdings darf er in aller Regel die Angaben des Verkäufers bzw. Vermieters ungeprüft z. B. in sein Exposé übernehmen. Anderes gilt unter anderem, wenn er weiß oder befürchtet, dass diese Angaben in Wahrheit falsch sind.

Welche Pflichten den Makler des Weiteren treffen, hängt natürlich auch davon ab, was die Vertragsparteien vereinbart haben. Denn häufig übernimmt der Makler nicht nur die Wohnungsvermittlung, sondern z. B. auch die Erstellung des Mietvertrags, die Durchführung von Besichtigungsterminen oder die Vorauswahl der Interessenten. Auch analysiert er regelmäßig, wie hoch die Miete für die zu vermittelnde Immobilie sein darf. Eine Pflichtverletzung kann dazu führen, dass er – bzw. seine Haftpflicht – Schadenersatz leisten muss. Eine weitere Folge könnte die Anfechtung des Hauptvertrags – also z. B. der Kaufvertrag oder Mietvertrag – oder auch der Verlust des Anspruchs auf Provision sein.

Weitere Gesetze, die im Maklerrecht relevant werden können, sind unter anderem das HGB – Handelsgesetzbuch –, die Gewerbeordnung, die Makler- und Bauträgerverordnung oder das Wohnungsvermittlungsgesetz.

(VOI)

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